Друзья, добрый день, несколько читателей просили более подробно рассказать об альтернативных сделках. Не знаю, хватит ли материала на статью, но давайте попробую.
Если я правильно из комментариев понял, у значительной части читателей существует представление об альтернативных сделках, как об аналоге советской практики обмена квартир. В этом случае, если я правильно понимаю, заключался договор мены при этом нужно было правильно оценить оба объекта недвижимости и денежную компенсацию по разнице, чтобы в дальнейшем избежать судебных споров.
То есть, условно, у Вас квартира в Красноярске, хотите переехать в Одинцово, соответственно, нужен собственник квартиры в Одинцово, думающий о переезде в Красноярск.
Такие сделки до сих пор возможны (ст. 567 ГК РФ), но на практике встречаются редко.
Читаем, хотя, в контексте данной темы это не важно:
Имущественные споры по договорам мены квартир в течение трёх лет с момента регистрации могут возникать в случаях оспаривания сделки, нарушения её условий, споров о переходе права собственности или других разногласий, связанных с исполнением договора.
Сроки исковой давности
Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Исковая давность начинает течь либо с момента нарушения права, либо с того дня, когда лицо узнало о нарушении (например, при обнаружении поддельных документов спустя несколько лет).
Однако закон предусматривает особые периоды:
1 год — для оспоримых сделок (например, если сделка заключена под давлением, с нарушением прав несовершеннолетних).
До 10 лет — для ничтожных сделок (сделок, которые считаются недействительными сама по себе, без решения суда, например, продажа недвижимости без нотариального согласия супруга, сделка, заключённая недееспособным лицом).
Основных "засад" с договорами мены две:
1. Сторон в договоре - две и покупатель (на самом деле не совсем покупатель, а "сторона договора мены - собственник обмениваемого имущества") одновременно является продавцом (то же самое, не продавцом, а "собственником обмениваемого имущества");
2. "Непонятки" с ценой - если, условно, в Красноярске в течение трех лет после совершения сделки цены на недвижимость резко вырастут, а в Одинцово, наоборот, просядут, то можно долго судиться, доказывая, что "объекты обмениваемого имущества" были не равноценны или денежная компенсация не покрывала разницу или что-то ещё.
В общем муторно, долго, непонятно и с кучей рисков.
Поэтому такие сделки сейчас редкость. А альтернативные сделки, напротив, популярны. На самом деле, это не какой-то отдельный вид сделок, а всего-навсего цепочка из двух или более ДКП (договоров купли-продажи).
Простая альтернатива предполагает наличие не менее 2-х объектов недвижимости и 3-х участников. Раньше (сейчас, вроде, так уже не говорят) участников альтернативной сделки называли:
Нижний (или нижний/главный покупатель) - тот, кто только покупает - главный источник денег в сделке;
Верхний (или верхний/главный продавец) - тот, кто только продаёт - и, соответственно уходит с деньгами.
Ну и, соответственно, какое-то количество "средних" участников, которые одновременно что-то продают и что-то покупают.
Коллеги мне рассказывали о цепочках по 20 участников и более, но, честно говоря, всегда считал такое риэлторскими байками, потому что любая купля-продажа квартиры крайне нервозный процесс и при увеличении количества участников, "истерия" и "психоз" увеличиваются по экспоненте, что сделку однозначно и необратимо ломает. Но, возможно, не прав и такое действительно бывает.
У меня лишь однажды была сделка с цепочкой из 4-х объектов недвижимости и 5 участников - стоило кучи крови и нервов и я зарёкся больше никогда на такое не подписываться :-)
С другой стороны, сделки из 3-х объектов недвижимости и 4-х участников технически не сильно сложнее простых альтернатив. В общем, на мой взгляд, 3 объекта в одной сделке ещё можно, а 4 уже перебор.
Опять же понимаем, что нет никакой нужды "впихивать" все желания потенциальных участников сделки в одну альтернативу, так или иначе это договоры купли-продажи, можно проводить их не параллельно, а последовательно.
Пример: У Вас есть однушка в Москве. Мало, тесно, нужна двушка. Здорово. Ищем двушку, находим.
И? Что делать дальше?
У Вас же не деньги, а квартира, верно, а собственнику двушки Ваша квартира не нужна, да и стоит она сильно дешевле. Значит, нам нужен человек с деньгами.
Это может быть только покупатель Вашей однушки. Соответственно, главный человек в альтернативной сделке - покупатель с деньгами - начинаем с поиска него.
Дальше, вероятно, что продавец двушки тоже не хочет оставаться с деньгами, а давно мечтал о переезде в трёшку. И, соответственно, находит "трёшку мечты" и договаривается с её продавцом.
У нас в сделке уже - покупатель, Вы- продавец однушки, продавец двушки и продавец трёшки.
Продавцы трёшки - взрослая семейная пара, которая мечтает о переезде в большой дом в Подмосковье. Дом найден и они бы тоже хотели его купить в рамках этой альтернативной сделки :-) Вы вежливо объясняете, что дом подождёт и эту сделку стоит провести позже, после того, как они спокойно продадут свою трёшку :-)
Либо, в этом случае можно сделать 2 альтернативы:
в первой - покупатель 1-ки, Вы и продавец 2-шки;
во второй покупатель (бывший продавец двушки), продавец трёшки и продавец дома в Подмосковье.
В общем, суть, думаю, понятна. Однозначно, не перегружайте сделку участниками, каждый дополнительный участник это минимум дополнительная неделя переговоров/согласований и куча ненужного "психоза". Плюс помним, что важным условием альтернативы является условие раскрытия аккредитивов - переход права собственности на все объекты в цепочке и предоставление всех выписок из ЕГРН в банк - соответственно, если с одним объектом что-то пошло не так, страдают все. Зачем?
Следующий вопрос - почему вообще опять стало много альтернатив?
Мне кажется, это связано с тем, что:
1. Исчезла доступная ипотека;
2. Исчезло доступное предложение новостроек.
Т.е. ещё пару лет назад скорее максимально востребованным был trade-in от Застройщиков (тоже по сути аналог "альтернативной сделки"), но что-то пошло не так и мы вернулись то ли обратно в 90-ые, то ли back in USSR. С другой стороны, риэлторы по вторичке радуются появившейся работе.
И давайте обсудим саму схему сделки. Главное отличие с одиночным ДКП - наличие трансферации. Что это значит?
Условно, первый покупатель предложил за Вашу однушку 11 миллионов, Вы приняли.
Предложили за выбранную двушку 13 миллионов, продавец двушки принял. Что происходит дальше?
Покупатель открывает аккредитив на Ваше имя на 11 миллионов, Вы пишете заявление на трансферацию, то есть эти деньги должны автоматически быть переведены в счёт оплаты двушки. Соответственно, чтобы Вам купить двушку, нужно открыть второй аккредитив на 2 миллиона (чтобы получилось 13) на имя Вашего продавца, остальные 11 придут к продавцу двушки от первоначального покупателя.
Если в цепочке добавляется третье звено, то составляется трехстороннее соглашение между всеми участниками и аккредитив Ваш покупатель открывает на имя продавца трешки, а Вы открываете второй на недостающую сумму.
Соответственно, понимаем, что главный челлендж альтернативных сделок - правильное заполнение сумм и условий аккредитива. Думаю, с этим тоже разобрались.
Следующие вопросы:
А можно ли Вам - продавцу однушки "добрать" недостающие 2 миллиона за счёт ипотеки? Можно.
А за счет ипотеки именно "Сбера"? Можно.
А продавцу двушки добрать 5 миллионов за счет ипотеки в ВТБ? Тоже можно.
А региональную сделку так провести можно? Тоже можно :-)
Если остались вопросы - пишите, попрошу Тамару тоже присоединиться.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Услуги по подбору и продаже квартиры в Москве
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Телефон: +7919-7782622