Главная тема, которая обсуждается сейчас на рынке недвижимости — новое изменение процентной ставки по семейной ипотеке. Как это отразится на покупателях? Что будет с ценами на новостройки? Стоит ли сейчас брать жилищный кредит? Делимся прогнозами аналитиков на лето-2026.
Средняя цена квадратного метра в новостройках уральской столицы держится на уровне 180 тысяч рублей. Аналитики, которые предрекали, что стоимость недвижимости в Екатеринбурге будет снижаться, ошиблись. Даже несмотря на то, что ажиотажного спроса сейчас из-за высоких ставок по ипотеке нет, жилье продолжает потихоньку расти в цене. Именно потихоньку — очень медленно! Ведь несмотря на постоянно увеличивающуюся себестоимость строительства, для поддержания темпов продаж застройщики сегодня сдерживают цены. Но как только покупатели активизируются, все может измениться.
«Рынок сегодня снова на стороне покупателя. Застройщики готовы идти на значительные дисконты. К примеру, в проектах “Группы ЛСР” в июне можно приобрести недвижимость со скидкой до 22%», — рассказывает Артем Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал».
Эксперт считает, что сейчас у покупателей есть уникальная возможность приобрести недвижимость по наиболее выгодной цене до того, как ставки снизятся и спрос вернется.
Изменение ставки по семейной ипотеке
Шансов, что рынок активизируется уже этим летом, достаточно. Дело в том, что правительство планирует ввести дифференцированные ставки по семейной ипотеке, которые будут зависеть от количества детей. Такое поручение дал Президент.
Обсуждается следующий вариант:
- для семей с двумя детьми ставка останется прежней — 6%;
- для семей с одним ребенком — вырастет до 10–12%.
Тут стоит вспомнить январь 2026 года, который оказался рекордным по количеству выданных ипотечных кредитов — ведь с февраля вступали в силу правила, по которым на семью выдавался только один льготный кредит, а супруги обязательно становились созаемщиками.
И теперь вновь нас ждут изменения. Минфину и Минстрою было поручено до 1 июля проработать и представить новые условия программы. Поэтому семьям с одним ребенком точно стоит задуматься над вопросом покупки жилья по семейной ипотеке уже сейчас, в июне — если законопроект примут, что вполне вероятно, для них ставка может вырасти в два раза.
Изменение ставки Центробанка
Еще один факт, который может повлиять на рынок, — ключевая ставка. Центробанк продолжает ее медленное снижение. А этот показатель напрямую влияет на ипотеку: чем ниже ключевая ставка, тем доступнее жилищные кредиты. Следующее заседание ЦБ запланировано на 19 июня. Аналитики единодушны: если тренд на понижение сохранится, то к осени стоит ждать активизации рынка. Поэтому ближайшие три месяца можно назвать комфортным периодом для приобретения жилья — без спешки, с хорошим выбором объектов и возможностью обсуждать скидку.
«Ключевая ставка сейчас держится на уровне 14,5% и постепенно идёт вниз — регулятор на каждом заседании снижает её на 50 базисных пунктов. По базовому прогнозу, к концу 2026 года она составит 12–13%. А это означает, что рыночная ипотека станет доступнее, и покупать квартиру в строящемся доме с фиксацией текущей цены сегодня — взвешенное и дальновидное решение. Тот, кто зафиксирует стоимость сейчас, окажется в выигрыше, если начнётся ажиотажный спрос после стабилизации ставки на более низком уровне», — отмечает Артем Минаев.
Ужесточение условий ипотеки
С 1 июля 2026 года нас также ждет очередное ужесточение условий ипотеки и кредитов под залог жилья. ЦБ сократит лимиты, которые устанавливает для банков. Регулятор уверяет, что «это ограничение не приведет к росту доли отказов по ипотеке». Так, чуть менее, чем через месяц, доля новых заемщиков по ипотеке на строящееся жилье с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80% или первоначальным взносом ниже 20% не должна превышать 5%. Для сравнения, во втором квартале банки могли иметь не более 7% таких ипотечных заемщиков.
В этой ситуации выиграют те, у кого есть материнский капитал в размере 729 000 рублей (за первого ребенка). Ведь его с лихвой хватит закрыть первоначальный взнос при покупке, к примеру, квартиры в Академическом районе, где цены на студии начинаются от 3,4 млн рублей. Но можно рассмотреть и более просторные варианты при наличии небольших сбережений.
«Давайте посчитаем. Готовую двухкомнатную квартиру в “Хрустальных ключах” сегодня можно купить за 6,5 млн рублей, а в Академическом районе в квартале “Меридиан” жилье аналогичной площади в строящемся доме будет стоить от 7 млн рублей. Если учесть, что лимит по семейной ипотеке сегодня 6 млн рублей и сумма материнского капитала 729 тысяч, то указанные объекты можно приобрести в ипотеку с минимальными стартовыми вложениями — порядка 700 тысяч рублей, которых в сумме с материнским капиталом как раз хватит на первоначальный взнос», — отмечает Артем Минаев.
Рост цен на рынке вторичного жилья
Жилье на вторичном рынке продолжает дорожать. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 143 тысячи рублей (в центре — 179,4 тысяч) — за первый квартал она выросла на 1%. Сейчас разрыв между стоимостью новостроек и «вторички» сокращается. В среднем по России он составляет 23%, а в уральской столице — 16%. Срок экспозиции тоже небольшой: в среднем квартиры на «вторичке» реализуются за 141 день. Можно сказать, что рынок вторичного жилья ожил — и это хорошая возможность для улучшения жилищных условий.
Понимая это, к процессу подключились и застройщики. Так, «Группа ЛСР» запустила программу по зачету вторичного жилья. Ее особенность — минимальный первоначальный взнос в размере 10% на новую квартиру, после внесения которого стоимость недвижимости фиксируется на 4 месяца — этого времени как раз достаточно для того, чтобы продать имеющееся жилье.
Задержки со сдачей новостроек
Еще одна немаловажный тенденция такова: застройщики УрФО стали чаще задерживать сдачу новостроек. Доля компаний, не сдавших объекты вовремя, в Свердловской области за год выросла с 40 до 57,1%.
В 2025 году сроки сдачи новостроек задержала половина застройщиков России — 724 из 1400 компаний. Если измерять в квадратных метрах, из 35,5 млн кв. м новостроек, введенных по всей стране в 2025 году, 35% было сдано позже изначально планируемых сроков. В Свердловской области доля «перенесенных» объектов составила 39,9%.
Поэтому сейчас стоит выбирать только те объекты, которые возводят надежные застройщики, не имеющие задержек. В Екатеринбурге одной из таких компаний является «Группа ЛСР»: все 18 лет работы в регионе мы сдем объекты вовремя.