Передать квартиру близкому человеку через дарственную кажется простым решением. Подписали договор, зарегистрировали в Росреестре, и жильё перешло к новому владельцу. Но за внешней простотой скрываются серьёзные риски для обеих сторон.
Разбираем главные подводные камни договора дарения и способы защиты.
Что такое дарственная
Договор дарения — это безвозмездная сделка по передаче имущества. Даритель отдаёт квартиру одаряемому без денег и без встречных условий. Право собственности переходит сразу после регистрации в Росреестре.
Нельзя подарить жильё с условием ухода за дарителем или регулярных выплат. Закон такие условия не допускает.
Главные риски для дарителя
🔸 Остаться без жилья. После регистрации сделки новый собственник может попросить дарителя съехать. При отказе — выселить через суд или продать квартиру.
🔸 Не получить обещанной помощи. Устные договорённости об уходе и поддержке юридической силы не имеют. Одаряемый ничем не обязан дарителю.
🔸 Передать квартиру не тому человеку. Если одаряемый уйдёт из жизни раньше дарителя, жильё перейдёт к его наследникам.
Как защитить себя дарителю
✅ Заключить договор безвозмездного пользования. В нём прописывают право дарителя жить в квартире на конкретный срок: 10, 20 или 50 лет. Все условия сохраняются, даже если жильё продадут.
✅ Оформить договор ренты вместо дарственной. Если нужны помощь и уход, подойдёт договор пожизненного содержания с иждивением. Собственник получает выплаты и заботу, и сможет остаться жить в своей квартире.
✅ Включить условие отмены дарения. Закон позволяет вернуть квартиру, если даритель переживёт одаряемого. Достаточно обратиться в Росреестр через МФЦ.
Главные риски для одаряемого
🔸 Оспаривание сделки. Даритель или его наследники могут потребовать признать дарение недействительным. Особенно если даритель был в преклонном возрасте.
🔸 Возврат имущества кредиторам. При банкротстве дарителя сделки за последние три года проверяет арбитражный управляющий. Подаренную квартиру могут вернуть и продать с торгов.
🔸 Высокие налоги. Если даритель не близкий родственник, придётся заплатить НДФЛ.
Как защитить себя одаряемому
✅ Провести психолого-психиатрическое обследование дарителя. Особенно если он пожилой, перенёс инсульт или принимает сильные препараты. Делать его лучше в день оформления сделки.
✅ Сохранять документы о платёжеспособности дарителя. Это выписки со счетов, справки о доходах, документы на имущество. Они помогут защитить сделку при банкротстве.
✅ Реально пользоваться подаренным жильём. Прописаться в квартире и переехать. Дарителю, наоборот, лучше выписаться.
Сколько составит налог при дарении
От налога освобождены только близкие родственники: супруги, родители и дети, бабушки и дедушки, внуки, родные братья и сёстры. Остальные платят НДФЛ по прогрессивной шкале.
🔹 До 2,4 млн рублей. 13%
🔹 От 2,4 до 5 млн рублей. 15%
🔹 От 5 до 20 млн рублей. 18%
🔹 От 20 до 50 млн рублей. 20%
🔹 Свыше 50 млн рублей. 22%
При кадастровой стоимости квартиры 6 млн рублей налог составит около 882 тыс. рублей. Сумма для большинства людей внушительная.
Альтернативы дарственной
🔹 Завещание. Собственник остаётся владельцем до конца жизни. В любой момент может изменить документ.
🔹 Наследственный договор. В нём прописывают конкретные условия передачи имущества.
🔹 Договор ренты. Подходит тем, кто хочет получать помощь и уход в обмен на квартиру.
Главное о дарственной
Договор дарения подходит, когда между сторонами доверительные отношения, а сделка проходит между близкими родственниками. В остальных случаях стоит рассмотреть другие варианты.
Перед оформлением обязательно проконсультируйтесь с юристом или нотариусом. Это поможет избежать ошибок, которые потом исправить будет невозможно.
А вы сталкивались с оформлением дарственной в своей семье. Поделитесь опытом в комментариях.
📲 Подписывайтесь на наш канал в MAX! Там вы найдете много полезной информации: советы по здоровью, финансовые лайфхаки, интересные головоломки, подборки фильмов и книг, а также возможность общаться с людьми, разделяющими ваши интересы! Присоединяйтесь, будет интересно!
