Покупатели недвижимости часто с опасением относятся к сделкам, где продавцами выступают пожилые люди. И такая осторожность вполне объяснима: судебная практика знает немало случаев, когда договоры с участием граждан преклонного возраста впоследствии признавались недействительными. Обычно основанием становится то, что человек в момент сделки не осознавал значение своих действий или не мог ими руководить - например, из-за болезни, возрастных изменений или психического расстройства. Такая возможность предусмотрена статьей 177 Гражданского кодекса РФ.
Но иногда риск скрывается не там, где его ожидают. Продавец может быть молодым, активным и внешне полностью дееспособным человеком, документы могут выглядеть безупречно, а сделка - пройти банковскую проверку. Однако впоследствии выясняется, что сама квартира досталась продавцу по договору, который можно оспорить. Именно такая ситуация стала предметом рассмотрения Верховного суда РФ по делу № 5-КГ23-19-К7.
В 2020 году мужчина купил квартиру у молодой девушки. Сделка выглядела стандартной: был заключен договор купли-продажи, продавец вела себя уверенно, никаких очевидных признаков проблем со здоровьем или пониманием происходящего не было. Более того, покупатель оформлял ипотеку, поэтому банк проверял документы на квартиру, историю перехода права собственности и возможные юридические риски.
Однако примерно через год после покупки новый владелец получил исковое заявление. Обратилась в суд не сама продавщица, а пожилая женщина, которая потребовала признать сделку недействительной и вернуть ей квартиру. Она утверждала, что жилье выбыло из ее собственности против ее воли: продавать или передавать квартиру она не собиралась.
Позднее выяснилось, что истица - бабушка девушки, продавшей квартиру. Еще в 2017 году пожилая женщина подписала договор дарения, по которому квартира перешла ее внучке. После этого бабушка уехала к родственникам в другой город, поскольку нуждалась в уходе и лечении. Внучка осталась жить в квартире вместе с ребенком, оплачивала коммунальные платежи и содержала жилье. А в 2020 году решила продать объект и заключила сделку с покупателем.
Осенью того же года бабушку признали недееспособной из-за прогрессирующего психического заболевания. Ей назначили опекуна - другую внучку, которая занималась уходом. Когда опекун узнала о дарении квартиры и последующей продаже, она обратилась в суд в интересах пожилой женщины.
В рамках дела была проведена психолого-психиатрическая экспертиза. Специалисты установили, что уже в 2017 году, когда бабушка подписывала договор дарения, она страдала тяжелым психическим расстройством. По мнению экспертов, на тот момент женщина не могла понимать смысл своих действий и принимать осознанные решения относительно распоряжения квартирой.
Для покупателя это стало настоящим ударом: он приобрел жилье у молодой продавщицы, сделка прошла проверку, а спустя время возникла угроза потерять квартиру. Мужчина попытался отстоять свои права.
Апелляционная и кассационная инстанции сначала отказали бабушке и ее опекуну в удовлетворении требований. Суды посчитали важным, что родственникам было известно о передаче квартиры внучке, но долгое время никто не возражал. Кроме того, внучка фактически пользовалась жильем и несла расходы по его содержанию. Также суды усомнились в мотивах опекуна, увидев в ее действиях возможный интерес к будущему наследственному конфликту, а не исключительно защиту прав пожилой женщины.
Но Верховный суд РФ занял иную позицию.
Он указал, что оценка поведения опекуна и его возможных мотивов не является определяющей. Опекун не участвовал в заключении договора дарения и не мог повлиять на волю бабушки в момент подписания документа.
Ключевым обстоятельством Верховный суд признал вывод экспертизы: на дату оформления дарственной пожилая женщина не понимала значения своих действий. Следовательно, договор дарения не отражал ее действительную волю. Сама бабушка также поясняла, что уезжала временно и не намеревалась дарить квартиру внучке.
Кроме того, Верховный суд напомнил: если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, оно может быть истребовано даже у добросовестного покупателя. Это правило закреплено в статье 302 ГК РФ.
В результате требования были удовлетворены: право собственности на квартиру признали за бабушкой, а покупателя обязали вернуть жилье.
Но на этом неприятности мужчины не закончились. Деньги, которые девушка получила от продажи квартиры, к тому моменту уже были потрачены. Объяснить, куда именно ушла сумма, она не смогла. Суд признал ее должником перед покупателем, однако реальное взыскание оказалось крайне проблематичным: официальный доход женщины составлял около 20 тысяч рублей в месяц.
Формально у покупателя появилось право требовать возврата денег, но на практике получение всей суммы может растянуться на долгие годы. Если у должника нет имущества, значительных доходов и регулярных поступлений на счета, исполнительное производство нередко оказывается малорезультативным.
Эта история наглядно показывает: при покупке квартиры на вторичном рынке недостаточно проверить только текущего собственника и свежие документы. Необходимо анализировать всю историю объекта и основания, по которым продавец получил право собственности.
Особенно внимательно стоит относиться к квартирам, которые перешли продавцу по договору дарения от пожилого родственника. Риски возрастают, если даритель жив, недавно признан недееспособным, серьезно болел или умер вскоре после сделки. В подобных случаях договор дарения может быть оспорен, а вслед за ним под угрозой окажется и последующая продажа квартиры.
Чтобы снизить риски, покупателю желательно проводить расширенную юридическую проверку объекта, изучать цепочку переходов права собственности, оценивать обстоятельства дарения и при необходимости привлекать специалистов по недвижимости и наследственным спорам. Иначе можно оказаться в ситуации, когда квартиру придется вернуть, а деньги — взыскивать годами без гарантии результата.