Вопрос изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка — один из самых частых в практике земельных юристов. Недавно Росреестр выпустил важные разъяснения к Федеральному закону № 295-ФЗ, которые меняют подход к этой процедуре.
Если вы планируете строить дом, открывать бизнес на арендованной земле или менять статус своего участка в СНТ, эта информация для вас.
1. Аренда у государства: можно ли сменить ВРИ «под себя»?
Для тех, кто использует государственную или муниципальную землю на правах аренды или безвозмездного пользования, правила стали жестче.
Согласно ст. 14.4 Земельного кодекса РФ, собственник может выбирать ВРИ из списка доступных для конкретной зоны без лишних согласований. Однако для арендаторов это право ограничено:
• Договор превыше всего: вы обязаны использовать участок только под тот ВРИ, который прописан в вашем договоре аренды.
• Исключение: сменить ВРИ арендатору разрешат только в случае реализации проекта комплексного развития территории (КРТ).
• Важный нюанс: Администрация (арендодатель) также не имеет права менять назначение земли в одностороннем порядке. Любые изменения — только по соглашению сторон или в рамках закона.
2. Регистрация изменений в ЕГРН: госпошлина и сроки
Процесс официального закрепления нового ВРИ в Росреестре теперь выглядит следующим образом:
1. Подача заявления: собственник подает заявление о государственном кадастровом учете.
2. Оплата: за процедуру взимается государственная пошлина.
3. Бесплатный вариант: если сведения меняются в порядке межведомственного взаимодействия (например, город сменил зонирование всей территории), платить пошлину не нужно.
⚠️ Важное ограничение: С 1 марта 2026 года в силу вступают поправки, согласно которым внести сведения о ВРИ для объектов капитального строительства (зданий, сооружений) будет невозможно. Законодатель исключает эту норму из Градостроительного кодекса.
3. Садоводства и огородничества: «железный» запрет и лазейки
Владельцам участков в СНТ и ОНТ нужно быть особенно внимательными. По общему правилу (Закон № 217-ФЗ), менять назначение земли внутри действующего товарищества запрещено.
Когда изменения всё же возможны?
• Если участок изымается для нужд государства.
• Если территория включена в проект комплексного развития (КРТ).
• Массовый переход в ИЖС: если общее собрание членов СНТ решило сменить форму управления и устав, возможен массовый перевод участков под индивидуальное жилое строительство. Но есть условие: заявления в Росреестр должны подать все собственники одновременно.
4. Шанс для «заброшенных» территорий
Что делать, если ваше садовое товарищество давно заброшено, а юридическое лицо ликвидировано?
Здесь закон дает «зеленый свет». Если СНТ официально ликвидировано или исключено из ЕГРЮЛ как недействующее, запрет на смену ВРИ перестает действовать. В этом случае собственники могут менять назначение своих участков по общим правилам, ориентируясь на градостроительный регламент и ПЗЗ вашего района.
Резюме
Земельное законодательство становится всё более структурированным, но вместе с тем — сложным. Прежде чем предпринимать шаги по смене ВРИ, обязательно изучите ПЗЗ вашего муниципалитета или обратитесь за консультацией к профильному специалисту. Ошибка в этом вопросе может привести к невозможности регистрации построенного дома или к штрафам за нецелевое использование земли.
Остались вопросы по земельному праву? Подписывайтесь на канал, здесь мы разбираем самые актуальные изменения в законах и делимся реальной практикой.
#недвижимость #земельноеправо #ВРИ #Росреестр #дача #строительство #юрист #законы2025 #ЗемельныйКодекс