Рефинансирование ипотеки в Петербурге: одобряют только половину заявок
Банки ужесточили условия для рефинансирования ипотеки. Одобряют только часть заявок. Заемщики сталкиваются с новыми ограничениями
Фотография: Peterburg2.ru
В Петербурге и Ленинградской области банки вновь начали предлагать программы рефинансирования ипотеки, но получить одобрение стало сложнее. Сейчас только каждый второй заемщик может рассчитывать на положительный ответ. Причина - ужесточение требований и новые ограничения, которые вводит Центробанк.
В апреле интерес к рефинансированию немного вырос, но объем таких сделок по-прежнему невелик. По данным Петербург2, за месяц в регионе оформили всего 1,4 тысячи новых ипотек с рефинансированием - это менее 2% от всех выдач. Для сравнения: в 2020 году доля рефинансирования доходила до 14%. До прежних показателей рынку еще далеко, и в ближайшие годы ситуация вряд ли изменится.
Средняя ставка по рефинансированию на начало мая составила 18,99% годовых. В начале года она была выше - почти 21%, а год назад превышала 26%. Несмотря на снижение, ставки по рефинансированию все еще выше, чем по обычным кредитам на вторичном рынке. Разница составляет примерно 0,15 процентного пункта. За рефинансированием чаще всего обращаются те, кто оформлял ипотеку в 2024-2025 годах, когда ставки доходили до 28%.
Для примера: в декабре 2025 года средний ипотечный кредит в Петербурге составлял 6 миллионов рублей. При ставке 22,2% и сроке 27 лет ежемесячный платеж был около 111 тысяч рублей. Если сейчас удастся получить рефинансирование под 18,99%, платеж снизится на 15 тысяч, а переплата за весь срок уменьшится примерно на 5 миллионов рублей.
впрочем получить одобрение становится все труднее. По данным Петербург2, к концу апреля отказ получают уже 50% заемщиков, хотя в декабре этот показатель был 40%. Банки объясняют это завышенными ожиданиями клиентов и новыми требованиями. скажем, с момента выдачи ипотеки должно пройти не менее полугода. Также отказ могут спровоцировать новые кредиты или большое количество запросов в кредитной истории за последние месяцы.
С апреля 2026 года Центробанк фактически запретил кредитование граждан с неофициальными доходами, а с июля вводит еще более жесткие ограничения для банков. Это привело к росту числа отказов даже для тех, кто просто хочет снизить ставку по уже существующей ипотеке. Новые правила должны замедлить рост просроченной задолженности, но одновременно усложняют жизнь добросовестным заемщикам.
По последним данным, объем просроченных ипотек в Петербурге превысил 10,6 миллиарда рублей, увеличившись за год в 2,3 раза. Идеальный заемщик по новым стандартам - это человек с единственной ипотекой, на которую уходит не более 20% официального дохода. Для этого зарплата должна быть выше 475 тысяч рублей в месяц. Таких клиентов на рынке почти не осталось, поэтому банки вынуждены лавировать между требованиями регулятора и собственными планами по росту портфеля.
В отдельных случаях одобрение еще можно получить даже при долговой нагрузке до 80%, если банк стремится увеличить свою долю на рынке или снизить просрочку. Но после июля 2026 года эти возможности исчезнут.
Ситуации, когда банк сам снижает ставку по действующей ипотеке, крайне редки. На пике высоких ставок некоторые банки предлагали бесплатную опцию разового снижения ставки в течение 7 лет, но воспользоваться ей можно только один раз и только при совпадении ряда условий.
Обращаться за рефинансированием в свой банк бессмысленно: для кредитора это выглядит как попытка скрыть проблемы с платежами, и ему придется создавать дополнительные резервы. Поэтому такие заявки рассматриваются как реструктуризация, а не рефинансирование. В этом случае банк может предложить только перенос даты платежа или увеличение срока кредита, но не снижение ставки.
По данным Петербург2, сейчас только 37 из 277 банков с ипотечными программами публично предлагают рефинансирование. Почти всегда это сопровождается предложением дополнительного кредита наличными или объединением всех долгов. Экономия заметна только в первые годы, когда основная часть платежа идет на проценты.
Многие заемщики не хотят повторно проходить все процедуры и нести дополнительные расходы: оценка квартиры, страховка, комиссии, госпошлина. Иногда даже при снижении платежа итоговые траты на сопутствующие услуги оказываются выше ожидаемых.
Если ключевая ставка продолжит снижаться, к концу 2026 года объем сделок по рефинансированию может вырасти. Но пока спрос ограничен жесткими требованиями и экономической невыгодностью для банков.
Центробанк не вводил специальных норм резервирования именно для рефинансируемых кредитов, но ужесточил требования для сделок, где платежи резко возрастают после льготного периода. Для таких ссуд надбавка к резервам увеличивается на 50 процентных пунктов, что делает рефинансирование невыгодным для банков.
Рефинансирование - это фактически оформление нового кредита со всеми сопутствующими расходами и проверками. Банки учитывают макропруденциальные надбавки и фильтруют заявки с высокой долговой нагрузкой или высоким LTV. Поэтому далеко не все кредиторы готовы активно участвовать в перекредитовании.
По оценке Петербург2.ру, рефинансирование становится выгодным, если новая ставка ниже хотя бы на 1,5-2 процентных пункта. Но одобрение получают только самые надежные заемщики без просрочек и с минимальной долговой нагрузкой. Иногда заемщики пытаются рефинансировать сразу несколько кредитов или получить дополнительные средства, но для банков это риск - такие клиенты чаще попадают в число неплательщиков.
В последние два года большинство ипотек выдавалось по льготным программам. Сейчас спрос на рефинансирование постепенно восстанавливается, но массового интереса нет. Пик возможен, если ставки опустятся до 12%. Пока же банки и заемщики вынуждены приспосабливаться к новым правилам игры.
Подпишитесь на Peterburg2 в MAX и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале и в Гугл. Тут интересно и круто.