В 2026 году в Москве пересчитали кадастровую стоимость жилой недвижимости. В среднем она выросла на 23%, а в сегменте премиум — почти в три раза. Налог на имущество теперь будет выше, причём у некоторых объектов — на десятки процентов.
Если у вас есть квартира в старом фонде или вы держите жильё как инвестиционный актив, важно понимать, как новая налоговая нагрузка повлияет на вашу доходность. И почему при текущих правилах грамотно выбранная новостройка может оказаться выгоднее.
⚠️ Кадастровая стоимость выросла. Налог — следом
По данным Росреестра и аналитиков Consul Group, новая государственная кадастровая оценка (ГКО) затронула почти 5 млн жилых объектов в Москве.
Ключевые цифры нового расчёта:
· Общая кадастровая стоимость всего жилья в столице выросла на 23% — с 55,5 трлн до 68,3 трлн рублей.
· В обычных многоквартирных домах — рост на 20,9%.
· В элитных домах — на 41,1%.
· В премиум-сегменте — в 2,7 раза.
Налог на имущество считается от кадастровой стоимости. С 1 января 2026 года применяются обновлённые показатели. Самый заметный удар придётся по владельцам дорогой недвижимости.
Пример из практики (данные аналитиков):
Квартира в элитном доме площадью 100 м² с кадастровой стоимостью 45 млн рублей в 2025 году облагалась налогом 72 000 рублей в год. После переоценки её стоимость вырастет до 63,5 млн рублей, а ставка — с 0,2% до 0,3%. Налог составит уже 152 000 рублей в год. Рост — более чем вдвое.
📉 Старый фонд дорожает в содержании и теряет ликвидность
Рост налоговой нагрузки — не единственная проблема владельцев квартир в старых домах. Как показывают данные Росреестра, спрос на первичном рынке в начале 2026 года сократился на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Покупатели всё чаще уходят на «вторичку» или откладывают решение. Это значит, что если вы захотите продать старую квартиру сегодня, сделать это быстро и по хорошей цене может быть сложно. Высокий налог при этом продолжит «съедать» доходность.
📈 У новостроек кадастровая стоимость часто отстаёт от рыночной
У новостроек кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Особенно если жилой комплекс ещё не сдан. Это даёт несколько преимуществ перед старым фондом:
1. Более низкий налог в первые годы после покупки. Вы платите меньше, пока живёте или сдаёте квартиру.
2. Потенциал роста кадастровой стоимости. После ввода дома в эксплуатацию и оформления всех документов кадастровая стоимость пересматривается и часто приближается к рыночной. Это увеличивает стоимость вашего актива — и, соответственно, вашу прибыль при продаже.
3. По оценкам экспертов, за период от старта продаж до ввода дома в эксплуатацию новостройки дорожают в среднем на 20–30%.
Таким образом, покупка новостройки — это возможность войти в рынок по более выгодной цене с предсказуемой налоговой нагрузкой на старте и потенциалом роста капитала в будущем.
💎 Что делать собственникам и инвесторам
Ситуация на рынке меняется, и старые стратегии могут перестать работать. Если вы держите квартиру в старом фонде как инвестицию или сдаёте её, сейчас самое время пересчитать реальную доходность с учётом новых налогов. Возможно, более выгодным решением станет продажа такого актива и покупка новостройки с лучшими характеристиками, современной планировкой и потенциалом роста.
❓ Хотите разобрать вашу текущую квартиру и понять, не пора ли менять старый актив на новый? Напишите в личные сообщения (Telegram / VK — ссылки в профиле) слово «НАЛОГ». Я проведу быстрый анализ и покажу, какие новостройки сейчас могут быть выгоднее для инвестиций или для жизни.
Я рядом ❤️