Ипотечное рефинансирование в Петербурге: одобряют только половину заявок
В 2026 году рефинансирование ипотеки в Петербурге вновь стало актуальным, но получить одобрение удается лишь каждому второму заемщику. Банки усилили требования, а новые ограничения ЦБ РФ фактически закрывают путь к снижению ставок для большинства клиентов. Почему даже при падении ставок рефинансирование остается недоступным - в обзоре.
Фотография: Restate.ru
В Петербурге рефинансирование ипотеки вновь оказалось в центре внимания: снижение ставок подогрело интерес заемщиков, но банки не спешат одобрять заявки. Только половина обратившихся получает положительный ответ, а причины отказов становятся все более разнообразными.
В апреле 2026 года на рынке зафиксирован небольшой рост числа рефинансированных ипотек - 1,4 тысячи сделок за месяц, что составляет лишь 1,8% от общего объема выдач. Для сравнения: в 2020 году доля рефинансирования доходила до 14%, но до таких показателей рынок вряд ли дойдет в ближайшие годы. Причина - жесткие ограничения со стороны ЦБ РФ, которые с каждым месяцем становятся ощутимее.
Ставки падают, но не для всех
Средняя ставка по рефинансированию на начало мая снизилась до 18,99% годовых, хотя еще в январе она превышала 20%. Однако даже такие условия остаются выше, чем по большинству сделок на вторичном рынке. Аналитики «Дом.РФ» отмечают, что без учета льготных программ средняя ставка сейчас держится на уровне 18,84%.
Особенно активно за рефинансированием обращаются те, кто оформлял ипотеку в 2024-2025 годах, когда ставки доходили до 28%. Для них снижение даже на несколько пунктов означает экономию в десятки тысяч рублей ежемесячно и миллионы за весь срок кредита. Но банки не торопятся идти навстречу: по итогам апреля отказ получает каждый второй заемщик, хотя еще в декабре этот показатель был ниже - около 40%.
Причины отказов - не только в завышенных ожиданиях клиентов. Банки требуют, чтобы с момента выдачи ипотеки прошло не менее полугода, а наличие других кредитов или частые запросы в кредитную историю становятся стоп-сигналом для автоматических систем оценки. Ситуацию усугубляют новые правила ЦБ РФ: с апреля 2026 года фактически запрещено кредитовать людей с неофициальными доходами, а с июля вводятся еще более жесткие макропруденциальные ограничения.
Идеальный заемщик исчезает
По новым стандартам, идеальный кандидат на рефинансирование - это человек с единственной ипотекой, на которую уходит не более 20% официального дохода. В реальности таких клиентов почти не осталось: чтобы соответствовать этим критериям, зарплата должна превышать 475 тысяч рублей. Банки вынуждены балансировать между требованиями регулятора и собственными планами по наращиванию портфеля, но после июля 2026 года даже редкие исключения исчезнут.
Некоторые банки из второй сотни еще готовы одобрять рефинансирование заемщикам с долговой нагрузкой до 80%, чтобы увеличить свою долю на рынке. Крупные игроки иногда идут на уступки ради снижения просроченной задолженности, но такие случаи становятся все реже.
В отличие от массового рефинансирования, добровольное снижение ставки по действующей ипотеке встречается крайне редко. Одна из немногих программ - бесплатная опция снижения ставки в течение 7 лет, но воспользоваться ей можно только один раз и только при совпадении ряда условий.
Рефинансирование или реструктуризация?
Обращаться за рефинансированием в свой же банк бессмысленно: для кредитора это выглядит как попытка скрыть проблемы с погашением, из-за чего приходится увеличивать резервы по ссуде до 100%. Поэтому такие заявки рассматриваются как реструктуризация - с обязательным подтверждением ухудшения финансового положения. В результате банк чаще предлагает не снижение ставки, а перенос даты платежа или увеличение срока кредита.
По данным ОКБ, доля ипотечных кредитов с уступками в первом квартале 2026 года выросла до 14,8%. Фактически рефинансирование превращается в перекредитование: банки переманивают клиентов друг у друга, обещая низкие ставки, но на деле выдач почти нет. Из 277 банков с ипотечными продуктами только 37 публично предлагают программы рефинансирования, и почти все они включают дополнительные кредиты наличными или объединение ссуд.
Большинство заемщиков, которые справляются с платежами, не готовы повторно проходить бюрократию и нести сопутствующие расходы - оценка квартиры, страховка, комиссии. Иногда экономия на платеже оборачивается ростом затрат на услуги.
Эксперты о перспективах
Павел Жолобов из рейтинговой службы НРА отмечает, что новые меры ЦБ РФ сделали рефинансирование экономически невыгодным для банков: надбавки к резервам и макропруденциальные фильтры отсеивают большинство заявок. Денис Аксёнов из «Долгового консультанта» считает, что рефинансирование становится актуальным только при разнице ставок не менее 1,5-2 процентных пункта, а одобрение получают лишь самые надежные заемщики.
Светлана Четина из банка ПСБ прогнозирует рост спроса на рефинансирование, когда ставки приблизятся к 12%, но пока доля таких сделок не превышает 5%. Алексей Волков из НБКИ подчеркивает, что просрочка по ипотеке остается на уровне 1% и не вызывает тревоги у банков, а резервы сформированы с запасом.
Никита Кулагин из Совкомбанка отмечает, что стандарты выдачи ипотеки улучшились, а снижение ставок по рефинансированию открывает возможности для снижения ежемесячных платежей. Однако большинство заявок по-прежнему не проходит макропруденциальные фильтры.
На фоне ужесточения требований и роста отказов многие заемщики вынуждены искать альтернативные пути решения своих финансовых проблем. Как и в ситуации с покупкой вторичного жилья, где риски для покупателей возрастают, а роль профессиональных посредников становится критичной, - подробнее об этом можно узнать в материале о сложностях сделок на вторичном рынке Петербурга.
Как отмечает DP.ru, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от динамики ключевой ставки и новых регуляторных инициатив. Пока же рефинансирование остается привилегией для избранных, а большинство заемщиков вынуждены мириться с высокими платежами.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru