Вступление
Когда на столе два варианта — склад в одном районе и помещение под офис в другом — интуиция часто цепляется за цену за м² или за «красивую» локацию. На сделке же решают денежный поток и срок возврата вложений: сколько объект приносит после расходов и как долго вы «отбиваете» взнос и ремонт.
Ниже — практичный порядок сравнения без обещаний «какой объект точно выгоднее»: это оценочная рамка, которую вы проверяете цифрами до переговоров.
Проблема
Частая ошибка — сравнивать объекты по разным основаниям:
- у одного считают аренду «как сейчас», у другого — «как будет через год»;
- в одном случае заложили полный ремонт, в другом — «косметику потом»;
- простой (поиск арендатора) учли только у одного объекта.
В итоге «лучший» выбирается по ощущению, а не по сопоставимой модели.
Задача: собрать для каждого объекта один и тот же набор допущений и только потом смотреть разницу.
Чек-лист: что собрать по каждому объекту
Сведите в две колонки (таблица в блокноте, Excel или калькулятор):
- Цена покупки и разовые вложения (сделка, ремонт, оборудование, резерв на простой).
- Арендный доход — ставка, НДС/налоговый режим (как вы это учитываете), простой в месяцах или доля года.
- Операционные расходы — управление, страхование, коммунальные (если на собственнике), прочее.
- Чистый денежный поток в год после расходов (оценочно).
- Срок окупаемости — сколько лет/месяцев при текущих допущениях «отбивается» сумма вложений.
- Доходность на вложенный капитал (CAP Rate) — годовой чистый доход ÷ вложения; удобно для сравнения двух объектов в одной шкале.
- Риски, которые цифры не закрывают — арендатор, индексация, выезд, обременения, планы застройки. Их не «усредняют», а выносят отдельным списком.
Если по пункту 1–6 у объектов разная глубина расчёта — сначала выровняйте допущения, потом сравнивайте.
Три сценария (как смотреть пару объектов)
Сценарий А — «как в объявлении»
Берёте заявленную аренду и минимальные расходы. Полезно, чтобы увидеть потолок оптимизма продавца.
Сценарий B — «реалистичный»
Чуть ниже аренда или выше простой, полный ремонт и комиссии. Обычно здесь и принимают решение «идём в переговоры / нет».
Сценарий В — «стресс»
Простой дольше, аренда ниже на 10–15 %, непредвиденные расходы. Не для паники, а чтобы понять: выдерживает ли объект вашу модель, если рынок чуть проседает.
Сравнивайте объекты внутри одного сценария: A с A, B с B. Иначе «победитель» сменится только из‑за настроек, а не из‑за объекта.
Как читать результат (без иллюзий)
- Ниже срок окупаемости при сопоставимых рисках — объект быстрее возвращает вложения в вашей модели, не «гарантированно в жизни».
- Выше CAP — больше доход на рубль вложений при тех же допущениях.
- Если один объект дешевле, но дольше окупается — вы платите за дисконт временем и риском простоя.
- Если CAP близки, решение часто уходит в качество арендатора, ликвидность выхода, юридику — это нормально.
Перед звонком продавцу полезно иметь одну страницу: два объекта, сценарий B, три цифры — вложения, чистый поток, окупаемость.
Мягко про ComROI
ComROI — мобильный калькулятор окупаемости коммерческой недвижимости: вводите цену, аренду, расходы и простой, смотрите окупаемость, CAP Rate, IRR и NPV, сравнение с вкладом на тот же срок.
- На экране «Результаты» можно переключать типы сценария (оптимистичный / базовый / стресс и т.д.) для одного расчёта — удобно прогнать сценарии A–B–В.
- Чтобы сохранить два объекта и свести их в одну таблицу сравнения, нужно несколько сохранённых сценариев — это возможность ComROI Pro / Lifetime (оплата на сайте, в бесплатной версии — один сохранённый сценарий).
Даже в бесплатной версии можно дважды посчитать разные объекты и сопоставить цифры вручную; Pro экономит время, если сравниваете варианты регулярно.
Сайт и установка через RuStore:
https://comroi.ru/?utm_source=dzen&utm_medium=article&utm_campaign=post02_sravnenie
На странице — ссылка в RuStore (основной способ установки). Можно также найти приложение в каталоге RuStore по названию ComROI.
Дисклеймер
Материал носит образовательный характер и не является индивидуальной инвестиционной, налоговой или юридической рекомендацией. Расчёты оценочные; перед сделкой уточняйте условия договора, налоги и риски у профильных специалистов.