Наткнулся вчера на видео московского риелтора, в котором "специалист" по инвестициям без тени смущения рассказывает финансово неграмотной собеседнице о инвестиции, которая изменит её жизнь и сделает её несметно богатой 🤦♂.
Первое, от чего совокупляются глаза и уши – это то как данный риелтор закатал рукава и с размаху положил огромный болт на все каноны инвестиций. Абсолютно разрушающая сила, заставляющая падать с кресла при просмотре. Ну что ж, зато сразу ощущаешь, во что наступил...
Второе – то, в какой цыганской манере ведется диалог:
✔️ выявил потребность: девочка из поколения зумеров мечтает иметь 5 квартир в Москве... сдавать их в аренду и больше никогда не работать... умаялась, наверное, к своим 24 годам... 🤦♂
✔️ узнал бюджет: у девушки всего 5 миллионов... при минимальной стоимости квартиры в Москве 9 млн...
✔️ презентовал идею: купить не одну... а две 😱 квартиры (по 9 млн каждая) в ипотеку с первоначальным взносом 1,8 млн за каждую...
✔️ И тут Остапа понесло (ведь получить двойную комиссию всегда приятнее, чем одну 😂), поэтому риелтор продолжил свой развод: подождать пока дом достроится.... сделать ремонт и сдавать обе квартиры в аренду.... через 4 года после покупки одну квартиру продать за 13 млн...
✔️ Нью-Васюки это просто детский лепет по сравнению с этим чудесным бизнес-планом... Но риелтора было уже не остановить 😅: "закрываешь ипотеку за 2-ую квартиру.... а на оставшиеся после продажи деньги покупаешь в ипотеку ещё 2... и прогоняешь такую же схему еще несколько раз 🤦♂️"...
👆 Таким ораторским скиллам позавидовал бы даже Мавроди... А при просмотре этого видео у любого грамотного инвестора просто выжигает радужку глаз и вянут уши...
Но, давайте разберемся, может я зря не верю в такую схему?
Итак, мы имеем 5 млн ₽ на инвестиции:
☑️ 3,6 млн на первоначальный взнос (1,8 + 1,8);
☑️ 2 млн на ремонт, мебель и технику (речь в видеоролике про новостройку от застройщика - не про вторичку);
☑️ ежемесячный платеж по одной квартире ~ 96,5 тр, по двум ~ 193 тр.
👆 Значит, за ~ 1 год (пока ведется строительство) нужно будет оплачивать ипотечные платежи (2 316 000 ₽)...
👨🏫 Таким образом через год (если не будет задержек), счастливый инвестор получает ключи от своих квартир, которые нужно ещё подготовить к сдаче в аренду ~ 1 млн руб на каждую (ремонт/мебель/технику)...
👆 По времени это займёт ещё 5-6 месяцев... и необходимость произвести платежи на сумму 1 158 000 рублей...
И вот все трудности позади, квартиры готовы и первые арендаторы заехали... теперь будет проще:
По задумке Остапа, квартиры сдаются 2,5 года (по цене 55 тр):
Доход от аренды составит: 3,3 млн руб (при условии что не было ни дня простоя);
Ипотечные платежи за это время составят: 5,79 млн руб.
Таким образом вложения за 4 года составят: 3,6 млн (первоначальный взнос) + 9,264 млн (ипотечные платежи) + 2 млн (ремонт/мебель/техника) = 14,864 млн руб...
❗️❗️❗️ Итого расходы с учетом доходов: 11 564 000 руб...
Напомню, схема инвестиции вот такая 👇
Предположим, произошло чудо и Вы смогли продать квартиру за 13 млн рублей... хотя при нынешней динамике роста стоимости вторички в Москве на 2-5% в год не представляю как такое возможно 🤷♂️.
Продажа 1 квартиры: 13 млн ₽
Остаток по ипотеке по каждой квартире: 7,5 млн руб.
Налог при продаже: 550 т.р
Итого: 4,95 млн руб.
👆 и казалось бы всё как и говорится в ролике: "фиксируешь 4-5 млн чистыми"... если бы не одно НО... 👇
Расходы (вложения) с учетом дохода от аренды по 1 квартире за 4 года составили: 5,78 млн руб.
🤦♂️ Таким образом чистый "доход" (после продажи) от такой супер инвестиции составит: минус 830 000 рублей с каждой квартиры!!! Минус, Карл!!! Минус!!!
Какой вывод можно сделать по вышескзанному: всегда перепроверяйте то, что говорит Вам риелтор/брокер/финансовый консультант...
Какие же есть альтернативы, если сумма для инвестиций составляет 5-7 млн руб (~65-100 тысяч $)
Инвестиционно привлекательных объектов за эти деньги (речь про недвижимость) в России совсем немного...
Есть хорошие варианты в бюджете от 10 млн...
Есть отличные предложения от 15 млн...
Есть объекты под инвестиции от 20 и от 30 млн...
Кроме 👆 перечисленных комплексов можно рассмотреть и инвестиции в зарубежную недвижимость: Бразилия, Камбоджа, Вьетнам, Грузия, Мексика...
В этой статье подробнее остановимся на инвестициях в Мексику:
Мои коллеги и партнёры в Мексике уже 4 год занимаются следующей высокодоходной деятельностью:
Инвестиции в Remates Bancarios
Суть предложения: Инвесторам предлагается стратегия на рынке недвижимости через покупку банковской залоговой недвижимости (Remates Bancarios), её юридическую очистку, реновацию и перепродажу.
Как работает модель (этапы):
1. Приобретение процесса отчуждения — инвестор финансирует покупку права на процесс отчуждения объекта у банка.
2. Юридическая очистка — снятие обременений, решение правовых вопросов, оформление нового свидетельства собственности.
3. Реновация объекта — ремонт и повышение ликвидности для увеличения продажной цены.
4. Продажа на рынке — объект продаётся по рыночной цене после подготовки.
5. Распределение прибыли — чистая прибыль делится 50% на 50%.
Финансовые условия:
· Доходность (ROI): от 30% за инвестиционный цикл
· Срок цикла: 9–18 месяцев
· Формат участия: инвестор финансирует 100% проекта
· Минимальный бюджет инвестора: от 100 000 долларов США
А теперь всё это 👆, но более простыми словами 👇:
✔️ 5-10 лет назад наш мексиканский Амиго купил себе в ипотеку красивый дом в престижном районе Канкуна...
✔️ все эти годы он исправно платил ипотеку... но пришли финансовые трудности... начались просрочки платежей...
✔️ Банк выставил дом на торги...
✔️ Здесь и появляется наша команда: проводит анализ, изучает рынок, выезжает на место и отбирает самые выгодные предложения с торговой площадки Банка...
✔️ После перечисления Инвестором Банку денежных средств за этот объект - юристы проводят работу по снятию всех обременений...
✔️ Подключается ответственный за реновацию человек и на месте контролирует весь процесс ремонта и мебелировки...
✔️ После предпродажной подготовки дом выставляют в продажу с дисконтом 15-20% от рыночной стоимости...
✔️ Дом продан и после этого (согласно договору) распределяется прибыль (50 на 50).
🧐 -"В чем основные плюсы такой инвестиции?"
👨🏫 - "Высокая доходность: 40-60% годовых, быстрый цикл (9-18 месяцев)... и то, что в отличии от стандартного сотрудничества с Агентством недвижимости (когда АН получает комиссию за покупку клиентом недвижимости... здесь АН зарабатывает одновременно с Инвестором- в момент реализации инвестиции... То есть, мы с самого начала заинтересованы в ликвидности объекта и его скорейшей реализации по самой выгодной цене".
Более подробную информацию про инвестиции в недвижимость курортных городов России, а так же о зарубежной недвижимости (перепродажа и пассивный доход от аренды) можно узнать, обратившись ко мне в мессенджерах.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. +7 966 770 36 17