Второй раз за последние 8 месяцев хожу смотреть квартиры. В первый раз, осенью, искал для себя, сейчас — помогаю знакомой, которая тоже долгое время снимала квартиру в Ялте, а сейчас нацелилась на покупку жилья, чтобы окончательно укорениться здесь. Посмотрел за это время около 20 вариантов, провел несколько расследований по поводу собственников и предлагаемых вариантов, поэтому могу сделать некоторые выводы про рынок Ялты глазами приезжего. Еще раз повторю: «глазами приезжего», так как местные продавцы и риэлторы не то чтобы скрывают, но умалчивают о некоторых важных свойствах продаваемой недвижимости. Опишу только те случаи, с которыми столкнулся сам, а уж каждый для себя сделает свои выводы.
Для себя я выделил три вида жилых домов в Ялте. Первый — это дореволюционный фонд, в котором сам и живу. Второй — многоэтажки советского периода, третий — дома разного калибра, построенные при Украине. Можно было бы добавить и четвертый — новостройки текущего периода, но я такие не смотрел, сказать про них ничего не могу, кроме того, что стоимость их значительно больше, чем у первых трех перечисленных.
Дореволюционный фонд
Первое, что меня сначала слегка удивило, но всю странность и трудность ситуации я понял чуть позже, — это отказ от услуг управляющей компании. В этом жилом фонде таких домов значительное число. Причины у всех разные, но основная — экономия на текущих платежах. Наш дом входит в число отказавшихся, платим мы только за уборку двора, что странно, так как во дворе кроме жильцов никто не ходит. С одной стороны может показаться, что это выгодная сделка — избавить себя от ежемесячных трат в 3–5 тысяч рублей, но дому больше 100 лет и понятное дело, что он без ремонта не может. Слава богу, от капитального ремонта отказаться было нельзя, и ремонт крыши за 2,5 млн рублей нам сделали за счет средств Фонда. Встречаются дома, в которых соседи дружные, где есть активный старший по дому и все вопросы решаются сообща, такие дома я встречал возле набережной, но наш дом к таким не относится — здесь каждый сам за себя, и что будет дальше — непонятно. Самое интересное, что и УК не особо хочет брать такие дома, как наш, на обслуживание: работ много, а тариф регулируется и может не перекрывать затраты.
Следующее — это перепланировки и приращивание к квартирам дополнительных площадей. К «правильным» перепланировкам еще как-то можно отнестись с пониманием, даже если они не зарегистрированы, а вот к площадям, которые пристроили к квартире, или это вообще отдельно стоящее помещение, но которые не включены в кадастровый паспорт, стоит относиться настороженно. И было бы понятно, если бы за такую площадь просили значительно меньше, так ведь нет — цена, как правило, среднерыночная. Помню, на Екатерининской продавался гараж, переделанный под трехэтажный дом, продавцы за него хотели не как за техническое помещение, а как за дом в центре Ялты. Отследить такие изменения можно только заказав свежий технический паспорт квартиры, верить старым документам нельзя, особенно выданным при Украине. Об этом особенно любят умалчивать и продавцы, и риэлторы — как они любят говорить: жили же 10–20–30 лет и так, так что может случиться?
Дома советского периода
Несколько раз встречались продавцы, которые владели квартирой менее 3 лет и при продаже попадали на уплату НДФЛ, так как разница между ценой покупки и продажи была существенной. Не до конца понимая последствия для обеих сторон, они предлагали занижать цену продажи, чтобы им не платить налог. Это не особенность данного вида недвижимости, просто так совпало, что оба продавца были из пятиэтажек на Московской.
Здесь же, в некоторых квартирах пятиэтажек, присутствовал стойкий запах канализации. Отговорки риэлторов, что якобы здесь давно никто не жил, — вещь сомнительная. В моей квартире никто не жил почти 4 месяца, но по приезде никакого запаха я не почувствовал. Один раз такой запах присутствовал в доме 2016 года постройки, на последнем этаже, — там даже постоянно открытые окна не спасали от зловонья. Вообще обращайте внимание, открыты ли окна или их открывают при вашем приходе — это признак того, что в квартире есть посторонний, неисчезающий неприятный запах.
Переделка балконов под спальни и кухни почему-то очень часто встречается в девятиэтажках советского периода. Ладно, если собственники демонтировали только стеклопакеты, но встречаются варианты и с частичным демонтажом стен.
Дома украинского периода
С запахами разбирались в предыдущем разделе, здесь может присутствовать проблема того же свойства, только все может быть намного хуже.
Если при СССР соблюдали какие-то нормы строительства, то как и что строили при Украине — не ясно. К примеру, некоторые украинские девятиэтажки строили без соблюдения требований к сейсмостойкости.
Дом, в котором сейчас живет моя знакомая, был построен на 2 этажа выше, чем это значилось в проектной декларации. И в нем не три и не пять этажей.
Некоторые дома стоят на земле, которая до сих пор принадлежит городу, без выделения придомовой территории или договора аренды. По-моему, все сносы домов в большой Ялте случались именно по этой причине.
Еще мне попадались варианты продажи квартир по хорошей цене, в хорошем доме с современным ремонтом, но проблема там была одна — квартира могла стать вашей только через судебное решение. Сильно не вдавался в подробности, но понял, что если собственники — граждане Украины, не находящиеся сейчас в России, — продажа осуществляется через суд, через лишение права собственности.
Это все частные случаи, которые встретились мне лично. Но есть и общие проблемы, не зависящие от вида фонда.
Соседи
Очень много пожилых людей, которые не всегда ведут себя адекватно. Много квартир сдается посуточно — в сезон особенно почувствуете движ от такого соседства. Машины под окнами, если квартира находится на невысоком этаже.
Продажа по доверенности
Я сам купил квартиру у продавца с доверенностью (дочь представляла интересы матери), но они обе, во-первых, гражданки России, во-вторых, жили в России, в-третьих, доверенность была относительно свежая. Мне же встречались случаи, когда собственники живут черт знает где, но не в России, скорее всего имеют не только российское гражданство, но и украинское, а доверенности выданы на каких-то знакомых или дальних родственников. В такой ситуации легко можно стать фигурантом уголовной статьи с террористическим уклоном, как мне кажется.
Мутные собственники
Попался один собственник, который мало того что просрочил ипотечный платеж по квартире, но и имел налоговые задолженности по своему ООО и судебные решения о взысканиях по ИП. Сам он срочно уехал в Турцию, квартиру продавал по передоверенности на какую-то юридическую контору. Конечно, об этом никто ничего не сказал, но сейчас в открытых базах ФНС и судебных приставов можно найти такую информацию.
Расположение дома
Ялта активно застраивается, поэтому в один момент ваш вид на море или горы может превратиться в вид на стену будущего дома.