С новой очевидностью.
Всё чаще и чаще вижу ролики или статьи рассказывающие о приближении краха рынка недвижимости. И цены-то безумно завышены, дальше некуда. И ипотеки невозможные, из-за ставки. И молодое поколение-то больше не мечтает о своём жилье, переходя в шеринг экономику (экономику деления если по-русски).
И так красочно расписывают, что аж хочется поверить и кричать возмущённо ДОКОЛЕ!!! И 95% тамошних комментаторов кричат в унисон.
А я смотрю на это в недоумении и ничего не понимаю.
Но не потому что мало знаний, а потому что они есть в принципе.
Например. Нам говорят что цены на высоких высотах и выше никогда не бывали. И вот график показывающий взлёт цен to the Moon.
Выглядит впечатляюще... для неподготовленного сознания. Но графики надо УМЕТЬ читать. А я умею, не даром сколотил своё первое состояние именно на анализе графиков. Кто давно меня знает, не дадут соврать.
Экономика немного сложнее чем 2 параметра (цена и год). Как только мы введём всего третий параметр, ситуация может перевернуться с ног на голову.
Возьмём инфляцию. То бишь обесценивание денег через общий рост цен.
Париться не будем и просто забьём данные в онлайн калькулятор https://уровень-инфляции.рф/инфляционные-калькуляторы
С декабря 2008 года, когда был прошлый пик стоимости и на сегодняшний день официальная инфляция составила 240%. То есть миллион 2008 года равноценен сегодняшним 3,4 миллионам рублей.
Не будем обсуждать на сколько эти данные близки или далеки от реальности, может реальная инфляция и выше, но конкретных данных по ней нет. Поэтому работаем с тем что есть.
Далее берём цену вторички 2008 года в 50 000р прибавляем инфляцию и получаем минимум 170 000. Столько сегодня должен стоить 1м² чтобы просто остаться на уровне 2008 года. Если реальная инфляция выше, то цифры должна быть и того больше.
Но на графике почему-то всего 120 000р и паника в соцсетях с криками МЫ ВСЕ УМРЁМ!!! Почему же в 2008 году не было паники, хотя цены 1м² в 1,5 раза выше?
Это риторический вопрос.
Ну ладно, может быть цены сейчас и ниже в ценностном выражении, но может доступность жилья снизилась?
Вызов принят. Проверим и эту гипотезу.
Для чего возьмём данные о средних зарплатах:
В 2008 году она составляла 17 200, а сейчас перевалила за 100 000р.
Сразу предостерегу любителей возмущаться "нереалистичностью" этой статистики, попыток перескочить на медиану или вообще модальную зарплату. Для вас, мои дорогие, написана прошла статья, не постесняйтесь открыть список статей канала и почитать. И даже если вы считаете 100 000 завышенным показателем, то уверяю, в 2008 году вы бы точно так же возмущались 17 200, ибо методика подсчёт осталась прежняя.
Возвращается к теме жилья.
Делим стоимость недвижимости на размер зарплаты и получаем что в 2008 году на 1м² метр среднему работнику нужно было работать 2,9 месяца (87 дней включая выходные), а в 2026 всего 1,2 месяца (36 дней). Получается доступность жилья вообще выросла в 2,5 раза!!!
Как после этого вообще можно заикаться о недоступности жилья?
Это нужно совсем не дружить с головой!
Фиксируем медицинский (финансовый) факт - за 28 лет жильё ПОДЕШЕВЕЛО!
И стало ДОСТУПНЕЕ!!!
Но мало того что реальные цены совсем не выросли, так ещё их мифический рост пытаются объяснить совершенно несвязанными факторами: льготной ипотекой и даже спекулянтами.
Тут хочу напомнить всем золотым рыбкам и сообщить тем кто тогда ещё клеил поделки в детсаду, в 2008 году никакой массовой льготной ипотеки не было. Были только малочисленные отдельные программы, например для учителей в 1999 году, наша семья как раз продала квартиру по такой программе.
После американского ипотечного кризиса 2007-2008 гг, плавно перетёкшего в мировой, многие застройщики России встали перед угрозой банкротства. И не за свои проблемы или косяки, а от чужих косяков за океаном. И чтобы не допустить краха строительно рынка от падения цены и спроса, правительство стало вводить меры поддержки. Одной из таких мер стала льготная ипотека. Которая лишь замедлила падение цен. Я особо подчеркну замедлила! А никак не надула пузырь невероятных цен.
Ну и в завершение скажем о ненавистных завистниками спекулянтах и инвесторах в бетон. Они по определению не способны раздувать цены, они могут лишь следовать за ними в надежде заработать (без гарантий). А при массовом наплыве наоборот сбивают цены, так как понаберут кучу объектов и не могут потом никому продать или сдать, из-за чего приходится резать цены, чтобы объект не висел в продаже годами, пожирая деньги на своё содержание и налоги.
Что временами даёт простым людям отличные шансы выхватить жильё по-дешёвке. Так что спекулянтов наоборот благодарить надо. Более подробно о них есть одна из самых старых статей на канале.
А что касается вопроса кто раздувает панику, я не знаю ответа. Оставлю вам право сами найти виновным. Ну или выдумать их, если найти не получается).
Всего доброго и до новой очевидности).
Комментарии открыты всем желающим и никто не шантажирует подписываться просто чтобы прокомментировать.
Поэтому подписывайтесь добровольно))).