Прогулка по торговым галереям Тольятти все чаще оставляет гнетущее послевкусие. Пожалуй, сопоставимые ощущения возникали лишь в разгар пандемии: редкие посетители, витрины с объявлениями «Аренда», пустующие эскалаторы. Покупатель окончательно мигрировал в смартфон, оставив владельцев коммерческой недвижимости в поиске ответа на вопрос, кто займет освободившиеся площади и не трансформируются ли крупные ТЦ в логистические узлы. «ПН» разобрался в вопросе.
Печальная статистика
Статистика в целом подтверждает эти наблюдения. По данным консалтинговой компании CORE.XP, к концу 2025 года вакантность в российских торговых центрах достигла 6,2%. В 2026 году показатель, по прогнозам, вырастет до 8,5%. В региональных центрах, включая Самару и Тольятти, оценки еще жестче – около 18%. Аналитики полагают, что рынок входит в фазу структурной перестройки: оптимизация ретейла и изменение потребительских моделей ведут к дальнейшему перераспределению спроса. Наиболее уязвимым сегментом остается ниша одежды массового спроса, где давление конкуренции особенно заметно.
Представитель проекта «Аврора Молл» Ирина Михайловская на совещании в минпромторге Самарской области прямо обозначила: 2026 год станет для моллов и крупных торговых центров периодом повышенных рисков. Закрытие магазинов – как федеральных, так и локальных – фактически неизбежно, часть сетей может полностью покинуть рынок.
Трафик продолжает снижаться на фоне жесткой конкуренции с маркетплейсами, арендные доходы сокращаются, а собственники вынуждены искать новые инструменты возврата посетителя. При текущих темпах запусков – порядка 30–40 новых брендов в год – компенсировать высвобождающиеся площади не удается, особенно в крупноформатных объектах, где отдельные блоки могут оставаться незаполненными длительное время.
Очевидный сценарий
Ключевой вопрос – кто и на каких условиях займет свободные площади. Один из очевидных сценариев – усиление общественной функции. Участники отраслевой дискуссии, инициированной Российским советом торговых центров (РСТЦ), сходятся во мнении: классическая модель ТЦ трансформируется в многофункциональный хаб. Фитнес-центры, коворкинги, зоны отдыха, образовательные и культурные форматы становятся инструментами удержания аудитории.
Если ранее под неторговые функции отводилось около 25% площадей, то теперь эксперты обсуждают пропорцию, близкую к 50 на 50. Таким образом, торговые центры претендуют на роль «третьего места» – пространства вне дома и работы.
При этом маркетплейсы рассматриваются не только как конкуренты, но и как потенциальные партнеры. Речь идет о развитии шоурумов, пунктов выдачи заказов и гибридных форматов взаимодействия с онлайн-площадками. Однако в CORE.XP подчеркивают: в новых условиях выживают не крупнейшие, а наиболее адаптивные объекты с гибкой концепцией, понятной экономикой и четким позиционированием. Спрос постепенно смещается в сторону торговых центров малого и среднего формата, а фактор локации приобретает критическое значение. Крупные комплексы, расположенные на периферии городов, без пересмотра концепции рискуют утратить привлекательность для арендаторов и посетителей.
Существует и более прагматичный сценарий развития: часть высвобождающихся площадей может перейти в складской сегмент. Основатель и владелец ГК Mirtolli Анна Смирнова считает этот процесс логичным продолжением текущих тенденций. По ее оценке, поведение потребителя существенно изменилось: выбор товара, изучение отзывов и сама покупка происходят онлайн, а необходимость физического посещения магазина снижается. В этих условиях пустующие залы с развитой логистикой становятся естественной базой для хранения и распределения товаров маркетплейсов.
Тревожный тренд
Впрочем, и в онлайн-сегменте наметился тревожный тренд. Госпожа Смирнова обращает внимание на рост комиссий на маркетплейсах: с прежних 30–40% до 70–80% в отдельных категориях. Для бизнеса это уровень, близкий к критическому с точки зрения рентабельности, тогда как китайские продавцы зачастую работают на более мягких условиях, что вызывает вопросы о равенстве доступа к рынку.
По мнению Анны Смирновой, дальнейшее ужесточение условий может спровоцировать обратную миграцию брендов – из онлайн-площадок в традиционную розницу, где проще контролировать ценообразование и избегать высоких комиссий. Такой сценарий пока выглядит дискуссионным, однако сам факт его обсуждения отражает нарастающее напряжение в отрасли.
Региональные власти, в лице главы минпромторга Самарской области Дениса Гуркова, заявляют о готовности к системной поддержке и применению гибких инструментов регулирования. Однако участники рынка, оценивая перспективы, по-прежнему исходят из консервативных сценариев и закладывают в свои стратегии дальнейшее снижение трафика и необходимость глубокой трансформации бизнес-моделей.