Верховный Суд РФ вновь указал и гражданам, и судам, что каждое дело с квартирным мошенничеством индивидуально. И что не каждый пострадавший покупатель квартиры является слепой и слабой жертвой обстоятельств.
Разбор полётов с народной певицей состоялся в декабре 2025 года. И, к сожалению, многие суды этот разбор восприняли слишком буквально, не учитывая особенности каждой подобной сделки.
И хорошо, что Верховный Суд РФ в марте 2026 года расставил всё по местам в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 марта 2026 г. № 84-КГ26-1-К3.
Описание ситуации до боли избитое:
Пожилая женщина (73 года) предъявила к покупателю квартиры иск, указав, что ей на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: ... В результате мошеннических действий неустановленных лиц под предлогом пресечения попытки незаконного переоформления недвижимости 5 октября 2023 г. она заключила с покупателем договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры. Договор составлялся и подписывался в банке. При этом она не понимала, что продает свою квартиру. Денежные средства от продажи квартиры она получила и в тот же день передала их курьеру. Неустановленным лицом ей было разъяснено, что денежные средства будут возвращены покупателю, после чего он переоформит квартиру обратно на имя истца. По данному факту было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Истец отмечала, что при заключении договора купли-продажи она находилась в стрессовом состоянии и не понимала значения своих действий. Оспариваемая сделка совершена ею в результате мошеннических действий под влиянием обмана, принадлежащая ей квартира была продана по цене значительно ниже рыночной стоимости, у нее не было намерения продавать единственное жилое помещение, что свидетельствует о введении ее в заблуждение относительно природы сделки.
Первая инстанция и вышестоящие не сошлись в подходах
Как часто бывает, судья первой инстанции, скорее всего, в спешке перед отпуском весьма формально рассмотрел спор, отказав бабушке в иске с обоснованием, что она:
- не доказала наличие заблуждения и выбивающегося из нормы поведения;
- не доказала, что цена на квартиру была явно заниженной;
- представила сведения о возбуждении уголовного дела, которые ни на что не влияют.
Судя по количеству заседаний и тексту решения суда, судья даже не поставил на обсуждение вопрос о необходимости назначения судебной психолого-психиатрической экспертизы бабушки, а ограничился пояснениями покупателя.
Исправил положение лишь областной суд
В целях проверки доводов судом апелляционной инстанции по ходатайству истца назначена стационарная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено экспертам государственного областного бюджетного учреждения здравоохранения "Новгородский клинический специализированный центр психиатрии".
Из заключения комиссии экспертов государственного областного бюджетного учреждения здравоохранения "Новгородский клинический специализированный центр психиатрии" от 5 марта 2025 г. N 7/25 следует, что к индивидуально-психологическим особенностям Евсейчик Т.П., 16 июня 1950 года рождения, относятся: склонность к послушности, стремление соблюдать общепринятые нормы, сдержанность. Ее также отличает низкая толерантность к эмоциогенным факторам, неуверенность в себе, частые проявления волнения, выраженная робость, стремление находиться "в тени", предпочтение ограниченного круга общения, консерватизм. В целом Евсейчик Т.П. также характеризуется медлительностью, снижением скорости мыслительных процессов, нарушением абстрактного мышления; снижением критичности, эмоциональной нестабильностью.
Перечислив внушительное количество ментальных проблем, комиссия экспертов пришла к выводу:
Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали Евсейчик Т.П. способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры.
Вместе с тем, отдельно стоит подчеркнуть, что эксперты (несмотря на указание и психических особенностей, и психологических) прямо утверждали, что бабушка не находилась в состоянии временного расстройства психической деятельности, о чём свидетельствует сохранность воспоминаний, определённая целенаправленность её действий, отсутствие в её поведении признаков бреда, галлюцинаций, помрачения сознания.
Поэтому для того, чтобы утверждать, что у продавца явно отсутствовало волеизъявление на продажу квартиры, совершенно необязательно (и никогда не получается таким образом), что бабушка или дедушка должны ходить под себя во время сделки и падать в обморок, только завидев на пороге покупателя... Вся суть состояния продавца, к сожалению, не так очевидна. Многие их них доброжелательны и пьют на кухне чай, рассуждая о будущем переезде.
Таким образом, в каждой подобной сделке диалог с пожилым продавцом и даже получение справки об отсутствии его постановки на учёт в ПНД — это не решение вопроса о том, что такой уязвимый продавец реально намерен дёшево продать или даже подарить свою единственную квартиру непонятно кому и переехать в глушь.
Ведь именно данные шаги потом озвучивают покупатели, указывая, что сделали всё. Конечно, их горе можно понять, однако, давайте будем честны...
Не каждый покупатель чист в своих намерениях
Да, дело имени народной певицы перевернуло всё с ног на голову и хорошенько встряхнуло покосившийся рынок недвижимости. Пожилых и звёздных продавцов стали обходить стороной.
Однако же не у всех граждан России короткая память. Многие слышали или знают о том, как раньше орудовали «чёрные риелторы». Если вам вдруг показалось, что со всеми бюрократическими и судебными нюансами деятельность данных преступников канула в лету, то вы сильно заблуждаетесь. Заголовки о проделках чёрных риелторов то и дело появляются в разных СМИ.
Как эта информация влияет на суть описанного спора? Напрямую. Верховный Суд РФ согласился с областным и кассационным судами ещё и вопросе «чистоты» самого покупателя:
Поскольку в рассматриваемом случае в качестве покупателя выступал директор риелторского агентства, он, по мнению судов, как профессиональный участник рынка недвижимости, был достоверно осведомлён, что спорная квартира реализуется по значительно заниженной стоимости, и, следовательно, мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения.
Оправдываться за директора риелторского агентства и его внезапного порыва вот просто взять и купить квартиру по заниженной цене, как это водится, пришлось юристу в суде. Следующие формулировки являются прямой цитатой решения суда:
Представитель ответчика Мариш Н.В. пояснила, что Паршутин Г.В. является директором агентства недвижимости, на Интернет-сайте которого имеется сервис «срочный выкуп квартиры». На указанный сервис поступила заявка о продаже квартиры истца. Паршутин Г.В. позвонил Евсейчик Т.П. с предложением оказать помощь в продаже квартиры за стоимость ниже рыночной в связи со срочностью. Осмотрев квартиру, Паршутин Г.В. предложил Евсейчик Т.П. купить Квартиру за 1 900 000 рублей, на что та согласилась, пояснив, что срочная продажа жилья обусловлена переездом. Договор купли-продажи заключен в ПАО «Сбербанк России» с использованием сервиса безопасных сделок, денежная сумма в счет оплаты по договору переведена на счет Евсейчик Т.П. Впоследствии Паршутину Г.В. позвонило неустановленное лицо, представившееся сотрудником полиции, которое сообщило, что Евсейчик Т.П. покончила жизнь самоубийством, Паршутин Г.В. является подозреваемым, а также предложило дать взятку за то, чтобы квартира не была арестована.
Итог
Вынося определение в защиту областного и кассационного судов, высшая инстанция ещё раз подчеркнула важность подробного анализа таких сделок. В идеальном мире чистых намерений, конечно, не возникло бы необходимости так копаться в факте, который состоялся. Однако в том мире, в котором мы живём сейчас, необходимо, к сожалению, вдаваться в подробности того, с кем ты подписываешь бумаги, от кого берёшь ключи.
Однако, когда общественность линчует одну сторону любой подобной сделки — это чудовищный подход. Да, никто не исключает, что добрая старушка может притворяться, желая получить выгоду на старости лет.
Но также давайте не исключать и того, что покупатель может оказаться риелтором или родственником риелтора, который прямо так вовремя, прямо в самый момент обмана волшебным образом появляется на пороге квартиры с желанием побыстрее помочь продать единственное жильё по заниженной цене. Ещё и себе самому!
Если вы попали в подобную ситуацию или хотите уберечь себя от риска нарваться на отмену сделки — обращайтесь лучше сразу к юристу, пока не стало поздно.