Сегодняшнюю статью я решил написать не по следам новостей, а опираясь на итоги первых четырех месяцев этого года и на то, что ежедневно вижу в работе агентства на рынке недвижимости Москвы.
По моим наблюдениям, активность на вторичном рынке сейчас выглядит слишком уверенной для этого времени года. Май обычно не относится к числу самых оживлённых месяцев, однако по количеству обращений в агентство, просмотров и предметных переговоров рынок местами уже напоминает высокий сезон.
И это, на мой взгляд, один из явных сигналов: спрос на вторичное жильё в Москве не просто сохраняется — он растёт и становится всё более устойчивым.
И здесь возникает главный вопрос: откуда берутся деньги?
Депозиты перестают быть конечной точкой
Последние годы граждане активно несли деньги на вклады. Это было логично: высокая ставка, понятный инструмент, минимум усилий. Для многих депозит стал самым удобным способом переждать нестабильный период.
Но когда объём денег на вкладах становится огромным, рынок рано или
поздно начинает искать, куда эта масса капитала пойдёт дальше. И часть
этих денег уже начинает выходить в другие активы.
Кто-то идёт в биржевые инструменты. Кто-то покупает валюту. Но заметная часть людей — особенно тех, у кого крупные суммы, — снова смотрит на недвижимость.
Почему? Потому что в ситуации общей неопределённости квартира для многих остаётся самым понятным активом. Это не цифры на экране и не сложный финансовый продукт. Это реальный объект, в понятной локации, с осязаемой ценностью.
Именно поэтому деньги с депозитов начинают искать выход в недвижимость.
Почему выигрывает именно вторичка
Очень важно понимать: сейчас речь идёт не просто о рынке недвижимости вообще, а именно о вторичном рынке.
За последние годы новостройки в Москве выросли в цене заметно сильнее, чем вторичное жильё. Во многом это произошло из-за льготных ипотечных программ, субсидированных ставок и масштабной поддержки первичного рынка.
В результате новостройки во многих локациях ушли слишком высоко. А вторичка в ряде районов на этом фоне стала выглядеть более разумно по цене.
Для покупателя это означает простую вещь:
если новостройка стоит уже на грани психологического и финансового комфорта, то вторичная квартира в том же или похожем районе может выглядеть более оправданной покупкой.
Плюс у вторички есть и другие преимущества:
- понятный район;
- готовый дом;
- сложившаяся инфраструктура;
- не нужно ждать окончания строительства;
- можно сразу заезжать или сдавать квартиру.
Для семьи это особенно важно. Люди покупают не абстрактные метры, а понятную жизнь здесь и сейчас.
Что я вижу по рынку Москвы
Сейчас я наблюдаю несколько тенденций одновременно.
Первая. Спрос на хорошую вторичку держится
Не на всё подряд, конечно. Переоценённые квартиры стояли и будут стоять. Но ликвидные объекты — с нормальной ценой и адекватной локацией — уходят быстро.
Вторая. На рынок выходит капитал, который раньше спокойно лежал на депозитах
Пока этот поток нельзя назвать лавиной, но он уже ощущается. Особенно в сегменте тех покупателей, кто хочет сохранить деньги в понятном активе.
Третья. Вторичка остаётся недооценённой относительно новостроек
И именно это создаёт почву для дальнейшего роста цен.
Что будет с ценами в Москве
На мой взгляд, главный риск для покупателей сейчас в том, что качественная вторичка продолжит дорожать быстрее, чем многие ожидают.
Если деньги с депозитов и дальше будут постепенно перетекать в недвижимость, вторичный рынок Москвы получит дополнительный импульс. А если к этому добавится ещё и ограниченное предложение качественных квартир, рост цен может заметно ускориться.
Осенью я писал, что у московской вторички есть потенциал прибавить в этом году 18–20%: слишком долго этот сегмент отставал от новостроек. Но сейчас всё больше вижу, что фактор депозитных денег способен серьёзно усилить этот тренд.
И если он действительно сработает в полную силу, к концу года рынок вполне может приблизиться уже и к росту на 30%. Более того, в отдельных сегментах и районах он может оказаться сильнее многих ожиданий.
Особенно это касается:
- хороших семейных квартир;
- объектов в обжитых районах;
- квартир рядом с метро;
- жилья с понятными документами и без юридических рисков.
Почему это становится проблемой
С точки зрения инвестора рост цен — это, безусловно, возможность.
Но с точки зрения обычной московской семьи всё выглядит уже совсем иначе.
Для многих покупателей жильё в Москве и без того давно перестало быть по-настоящему доступным. И если вторичный рынок начнёт ускоряться ещё сильнее, для части людей покупка квартиры может стать просто недосягаемой.
На мой взгляд, в этом и заключается одна из ключевых проблем ближайшего периода: рынок рискует получить новый импульс роста именно в тот момент, когда вопрос доступности жилья и без того остаётся одним из самых болезненных.
Стоит ли сейчас идти в недвижимость
Здесь нет универсального ответа для всех.
Если квартира нужна для жизни, и у вас уже есть понятный бюджет, одобренная ипотека или собранная схема покупки, то чрезмерно тянуть может быть опасно. Особенно если речь идёт о ликвидной вторичке в хорошем районе.
Если покупка инвестиционная, то выбирать нужно особенно внимательно. Не любая квартира автоматически станет хорошим активом. Важны:
- район;
- транспорт;
- состояние дома;
- ликвидность планировки;
- цена входа;
- возможность быстрой перепродажи или сдачи.
Иначе можно купить не защитный актив, а просто дорогой и неудобный объект.
Главный вывод
Деньги с депозитов действительно начинают искать новые точки приложения. И недвижимость в Москве — один из первых рынков, который это чувствует.
Пока это не похоже на безумный ажиотаж. Но это уже похоже на формирующуюся тенденцию.
Новостройки за последние годы выросли слишком сильно, а вторичка долго оставалась в тени. Теперь ситуация меняется. Покупатели возвращаются на вторичный рынок, и если приток денег продолжится, цены в Москве могут пойти вверх заметно быстрее, чем многие рассчитывают.
Для одних это шанс вовремя войти в рынок.
Для других — риск снова не успеть.
А значит, в ближайшие месяцы за вторичкой в Москве нужно следить особенно внимательно.
P.S.
Если вам понравилась статья, поставьте класс. Возможно, для кого-то она
также будет интересной. А ещё можете прочитать статью, которую я раньше опубликовал на нашем канале.
Быть может, вас также заинтересует наша статья - кейс нашего сотрудника, набравшая более 2 700 дочитываний в Дзене!