Как их оплачивать и касается ли это собственников нежилых помещений?
Чтобы было проще следить за порядком в подъезде, в МКД иногда нанимают консьержей. Плату начисляют всем жителям, что часто вызывает возмущения — в первую очередь со стороны собственников нежилых помещений, которые фактически не пользуются услугами консьержей.
Работа консьержа — это дополнительная услуга. Ее оплачивают собственники помещений, поэтому назначить новые платежи можно только по решению общего собрания. Если его нет, то организации, которые управляют МКД, не могут самостоятельно нанять консьержа и назначить плату. Это будет расцениваться как навязывание услуг, что наказывается штрафом.
Чтобы ввести услугу консьержа, надо на голосовании принять решения по следующим вопросам.
1. График работы консьержа
Чаще всего консьерж работает в дневное время, чтобы контролировать порядок в МКД, пока многие жители на работе. Общее собрание должно утвердить точное время, когда требуются услуги консьержа — например с 8:00 до 17:00.
Если жители хотят, чтобы консьерж следил за порядком в доме круглосуточно, то надо создать условия для работы. Собственники должны также решить, сколько сотрудников необходимо, где они будут располагаться и по какому графику работать.
2. Должностная инструкция
Функции и права консьержа надо прописать в должностной инструкции. Этот документ важно подготовить еще до ОСС и утвердить на голосовании.
В должностную инструкцию следует включить следующие положения.
3. Должностные обязанности консьержа
Они отличаются в разных МКД — собственники сами решают, какие услуги им требуются и чем будет заниматься сотрудник. Например, только встречать гостей, контролировать качество уборки в подъезде и поливать цветы или еще принимать посылки жителей у курьеров.
В домах премиум-класса консьержи обычно выполняют больше задач. К примеру, сотрудники могут вызывать такси по запросу жителей и выгуливать домашних питомцев.
Управление и обслуживание дома не входит в обязанности консьержа. Этими задачами занимаются организации, которые управляют МКД.
4. Полномочия консьержа
Их важно указать в должностной инструкции, помимо рабочих задач. Например, сотруднику, скорее всего, потребуется информация о жителях МКД, чтобы быстро связаться с ними в случае аварии или другой экстренной ситуации. Еще консьерж может видеть, кто приходит в конкретные помещения. Это персональные данные, а значит, с сотрудником надо подписать соглашение о неразглашении личной информации.
В законодательстве нет норм, которые бы позволяли консьержу запретить доступ в МКД посторонним людям. Но если гость показался подозрительным, сотрудник может сообщить в правоохранительные органы, а также председателю правления ТСЖ или совета дома. Это тоже важно зафиксировать в должностной инструкции.
5. Ответственность консьержа
Важно зафиксировать, за что он отвечает, а за что нет. Например, сотрудник не может нести ответственность за сохранность имущества внутри квартир и автомобилей на парковке МКД.
6. Стоимость услуг консьержа
Размер платы за услуги консьержа будет зависеть от двух основных факторов:
- Формат сотрудничества. Собственники могут нанять частного сотрудника или обратиться в подрядную компанию, которая может предоставить консьержа. Обычно такие услуги есть в частных охранных организациях.
- График работы и объем должностных обязанностей. Чем их больше, тем выше будет размер платы.
7. Договор.
Если собственники нанимают частного консьержа, то с ним можно заключить трудовой или гражданско-правовой договор. Если услуги передают на аутсорс, тогда их оказывают по договору с порядной организацией.
8. Лицо, которое заключит договор с консьержем.
Это может быть председатель совета МКД или организация, которая управляет домом.
По вопросам повестки надо набрать большинство голосов от всего числа голосов участников ОСС. Тогда дополнительная услуга будет введена законно, и организация сможет официально начислять жителям плату.
9. Как начислять плату за услуги консьержа?
Услуги консьержа не входят в Минимальный перечень услуг и работ (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491). Стоимость любых дополнительных мероприятий нельзя включать в состав платы за содержание жилого помещения: платежи надо выставлять в квитанциях отдельной строкой.
Начислять одинаковый размер платы для каждой квартиры и нежилого помещения не получится. Стоимость услуг консьержа зависит от доли собственника в общем имуществе и, соответственно, от площади его объекта недвижимости. Чем она больше, тем выше платеж.
С жителей МКД не могут брать плату за услуги консьержа, не указывая ее в квитанциях. Если в них нет начислений, возможно, дополнительную услугу ввели незаконно без решения ОСС. Тогда можно подать жалобу в орган ГЖИ.
10. Должны ли собственники нежилых помещений оплачивать услуги консьержа?
Обязанность платить за содержание общего имущества есть у всех собственников помещений в МКД на основании ст. 158 ЖК РФ.Закон не выделяет исключений для разных категорий потребителей — владельцев квартир и нежилых объектов недвижимости.
В п.12 Постановления от 27.06.2017 г. № 22 Пленум Верховного Суда отдельно отметил, что обязанность вносить плату за содержание общего имущества в принципе не зависит от того, пользуется ли им собственник. Сам факт владения недвижимостью в МКД предполагает, что владелец квартиры и нежилого помещения должен оплачивать эти услуги, в том числе работу консьержа.
Если собственников не устраивает несправедливое распределение расходов, они могут назначить дифференцированные тарифы для разных категорий потребителей. Например, у владельцев нежилых помещений есть отдельный вход, поэтому они не пользуются услугами консьержа. Тогда общее собрание может назначить для этих собственников сниженный размер платы.
Пока решения об утверждении раздельных платежей нет, все собственники квартир и нежилых помещений должны оплачивать услуги консьержа.
Например, в деле А32-71079/2023 у нежилого помещения был отдельный вход, а подъезды находились с другой стороны дома. Поэтому собственник не оплачивал услуги консьержа, и управляющая организация фиксировала долг. Когда он составил более 70 тысяч рублей, УО обратилась в суд.
Все инстанции, включая Верховный Суд, единогласно решили, что собственник нежилого помещения должен платить за услуги консьержа.
В пользу этого говорят следующие аргументы:
• Управляющая организация включила в квитанции стоимость услуг консьержа на основании решения ОСС. Оно принято с соблюдением всех правил.
• В решении ОСС использовалась формулировка «сверх установленной платы за содержание жилого помещения». Но в законодательстве нет отдельного аналогичного термина для нежилого помещения, поэтому платежи за дополнительную услугу не считаются дифференцированными.
• Нежилое помещение находится не в отдельном здании, а в МКД. Услуги консьержа направлены на содержание общего имущества, и их оплата не зависит от того, пользуется ли ими собственник.
Суды отметили, что общее собрание может изменить доли участия собственников в расходах на содержание общего имущества.
Но это право, а не обязанность ОСС, и в принятом решении не было такой дифференциации. Поэтому применяется общий принцип распределения платы между собственниками всех помещений — неважно, какое у них назначение.
✅ Группа Вконтакте: самое крупное сообщество ЖКХ в России с полезной информацией и ответами на популярные вопросы
✅ Канал ВКонтакте: полезные статьи о ЖКХ, бесплатные памятки и актуальные новости