Мы привыкли думать, что если купил недвижимость, прошёл регистрацию в Росреестре и даже получил через суд статус «добросовестного приобретателя» — твоей собственности ничего не угрожает. Но свежее Определение Верховного Суда РФ № 18-КГ26-31-К4 от 21 апреля 2026 года буквально взрывает эту иллюзию. Этот кейс я разбираю в продолжение темы, поднятой в моём канале о сочинском переделе земель: как суды порой формально подходят к вопросам собственности, игнорируя суть. И сегодня мы увидим, как ВС РФ в очередной раз исправляет ошибки нижестоящих инстанций.
Два сочинских дела — два противоположных исхода
Сочинская земля — это особый актив, и судебная практика здесь напоминает качели. Ещё недавно я разбирал на канале кейс Иосифиди В.Ф., у которого прокуратура пыталась отобрать участок в СНТ «Вишнёвый» (Определение ВС РФ от 15.08.2025г. по делу № 18-КГ25-244-К4) как якобы относящийся к землям нацпарка. Нижестоящие суды встали на сторону прокурора, но Верховный Суд защитил собственника, указав, что «кубанское правосудие не было правомочно лишать людей собственности».
В свежем же деле Мотина И.В. ситуация зеркальная. Здесь уже администрация пытается вернуть землю, которая выбыла из её владения в результате подделки документов, а покупатель прикрывается статусом добросовестного приобретателя. И ВС снова исправляет ошибки нижестоящих инстанций, но уже в пользу муниципалитета. Почему так происходит и где проходит та самая красная линия — разберём ниже.
Суть спора: липовое свидетельство и цепочка продаж
В центре скандала — земельный участок площадью 5,7 соток в Хостинском районе. История началась с некоего Волошина А.В., который ещё в 2010–2012 годах пытался оформить этот надел в собственность, предоставив свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения аж от 23 декабря 1992 года. Росреестр тогда проявил бдительность: регистрацию приостановили, а затем и вовсе отказали из-за сомнений в подлинности документов. Волошин попал под уголовную статью за покушение на мошенничество в особо крупном размере (ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ), но до приговора не дожил — уголовное дело прекратили в 2020 году в связи с его смертью.
Казалось бы, земля осталась у города. Но нет. В наследство вступает Волошина Э.В. и каким-то чудом получает свидетельство о праве на наследство по тому самому «сомнительному» документу 1992 года. В 2017 году она регистрирует право собственности, а уже через 11 дней (!) продаёт участок Мотину И.В.
Когда администрация Сочи подаёт иск об истребовании имущества, Мотин идёт в контратаку: подаёт встречный иск о признании его добросовестным приобретателем. Три инстанции (районный, краевой и Четвёртый кассационный суды) встали на сторону покупателя. Логика была железной: администрация знала о махинациях ещё с 2020 года, а иск подала только в 2024-м. Срок исковой давности пропущен. Точка. Но не для Верховного Суда.
Позиция Верховного Суда: «Знали» — не значит «должны были знать»
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ под председательством Марьина А.Н. по делу № 18-КГ26-31-К4 смотрит на дело иначе и отменяет решение Хостинского районного суда г. Сочи от 28 ноября 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 апреля 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 31 июля 2025 г., а дело направляет на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Давайте процитируем ключевые моменты из Определения, которые перечёркивают доводы нижестоящих судов.
Момент начала течения срока давности
Суды посчитали, что раз уголовное дело расследовалось и администрация дала согласие на его прекращение в 2020 году, то именно с этого момента и пошёл трёхлетний срок на подачу иска. Верховный Суд жёстко одёргивает эту логику:
«Уголовное дело в отношении Волошина А.В. было возбуждено по обвинению в покушении на мошенничество, поскольку право на спорный участок он не смог зарегистрировать, в связи с чем ни расследование этого дела, ни его прекращение не означало, что администрация должна была знать о том, что участок выбыл из муниципальной собственности с нарушением закона».
Иными словами, администрация знала, что Волошин пытался украсть участок, но это не значит, что она знала, что позже это удалось сделать его наследнице. Эта позиция перекликается с другим кейсом, который я разбирал на канале: «8КСОЮ: 12 лет прокурор не знал и не должен был знать о нарушении прав РФ на поднадзорной ему территории». Там суд тоже указал, что сам по себе статус надзорного органа не означает автоматической осведомлённости о каждом незаконном действии. Здесь — та же логика: ВС прямо указывает, что суд не опроверг доводы чиновников о том, что о факте выбытия земли они узнали лишь при подготовке иска.
Регистрация в ЕГРН не уведомляет владельца автоматически
Нижестоящие инстанции указали: право зарегистрировано в 2017–2018 годах, значит, муниципалитет «мог знать». ВС парирует:
«Судом обстоятельства наследования имущества... и правомерности возникновения у Волошиной Э.В. права собственности на земельный участок не исследовались».
«Вопрос о том, знал ли истец о наличии документа, явившегося основанием для регистрации права собственности на земельный участок и о его недействительности (подделке), а также признавался ли он таковым, судом не разрешён».
Добросовестность не спасает от криминала
Это самый важный пункт для всех покупателей. Даже если Мотин И.В. — честный парень, который заплатил деньги, землю у него могут забрать. Почему? Потому что имущество выбыло из владения собственника (города) помимо его воли. А это, согласно ст. 302 ГК РФ, исключает защиту добросовестного приобретателя.
ВС цитирует Постановление Пленума:
«...выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя».
Более того, суд намекнул, что надо бы проверить, а владела ли администрация участком фактически. Если земля пустовала и не осваивалась, это не значит, что она брошена. Верховный Суд подчеркнул: «формальное оформление документов о праве собственности на земельный участок, в данном случае владение им администрации не прекратило».
Что это значит для рынка и для нашего канала?
Этот кейс закрепляет новые правила игры, которые я регулярно подсвечиваю в «Хронике неправосудных приговоров»:
- Покушение — не повод терять бдительность. Даже если мошенник умер, а уголовное дело закрыто, администрация может проснуться спустя годы и пойти отбирать участки у наследников и покупателей.
- Срок давности считают не от регистрации. Суд теперь будет выяснять конкретный момент, когда чиновник открыл выписку из ЕГРП и ужаснулся, а не когда абстрактный орган власти «должен был» это сделать. Как я писал в разборе дела «ВС РФ: муниципальная земля может быть приобретена в собственность по давности владения», формальные сроки — это не лазейка для недобросовестных приобретателей.
- Проверяйте историю до покупки. Документы-основания 90-х годов в Сочи — это зона повышенного риска. Если в цепочке есть свидетельства, выданные в начале 90-х без чётких архивных ссылок, помните об этом Определении ВС.
Дело направлено на новое рассмотрение в Хостинский районный суд. С высокой долей вероятности, с учётом указаний «тройки» ВС, земельный участок вернётся городу. А Мотину И.В., даже если он добросовестный, придётся доказывать убытки в другом процессе и взыскивать их с наследницы той самой сомнительной сделки.
Остаётся открытым вопрос: почему нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, не был привлечён к участию в деле, на что особо указал Верховный Суд? Это повод для отдельного расследования, которое я проведу в следующих публикациях на канале «Хроника неправосудных приговоров».
Подписывайтесь, чтобы не пропустить развязку этого и других земельных споров, а также разборы самых громких решений Верховного Суда!
Спасибо, за то что прочитали статью!
Дмитриев Д.Н., май 2026г.
! Адвокат Дмитриев Д.Н., кандидат юридических наук, профессионально занимаюсь адвокатской практикой более 24 лет. Представляю интересы в судах, готовлю журналистские материалы по судебным делам. Пишу апелляционные и кассационные жалобы на вынесенные решения и приговоры судов.
👉 ddn7777@mail.ru
Телеграмм https://t.me/dmitrievdn77
📞. +79643574343