Вы знаете, что LTV — это важно. Но знаете ли вы, как превратить низкий LTV в главную защиту вашего портфеля? Рассказываем о стратегии, которую используют профессионалы.
Что общего у корабля и портфеля инвестора
Представьте корабль в шторм. Что удерживает его на месте? Якорь.
В инвестициях под залог недвижимости роль такого якоря играет LTV — коэффициент, показывающий отношение суммы займа к стоимости залога.
Чем ниже LTV — тем надежнее якорь, и напротив, чем выше — тем больше шансов, что судно унесет течением.
В этой статье разберем стратегию «Якорь»: как строить портфель вокруг проектов с низким LTV и почему 3-4 таких проекта могут быть надежнее 20-ти с высоким риском.
Что такое LTV и почему это ваш главный защитник
LTV (Loan-to-Value) — это отношение суммы займа к рыночной стоимости залога.
Формула простая: LTV = (Сумма займа / Стоимость залога) × 100%
Пример:
- Сумма займа = 5 000 000 ₽
- Стоимость залога = 10 000 000 ₽
- LTV = 5 000 000 / 10 000 000 = 50%
Что это значит для инвестора?
Чем ниже LTV, тем больше запас прочности. Если заемщик перестанет платить и дело дойдет до продажи залога, остается «подушка». Даже если залог продадут с дисконтом 20-30%, остается хороший запас, чтобы покрыть общий долг и проценты.
Стратегия «Якорь»: как это работает
Ядро портфеля составляют проекты с низким LTV (30-50%). Они становятся «якорем» — защитой от штормов. Остальную часть портфеля (20-30%) можно отвести под более рискованные проекты с высокой ставкой. Но только в том случае, если якорь надежен.
Почему это работает:
- Якорные проекты защищают основной капитал. Даже если все остальные проекты просядут, это не составит более 20-30% портфеля.
- Рисковые проекты приносят дополнительную доходность. Но их доля ограничена — они не могут утопить весь портфель.
- Вы спите спокойно, зная, что «под подушкой» (в якорных проектах) у вас надежная защита.
Как отбирать проекты для якоря
Не любой проект с низким LTV автоматически становится хорошим якорем. Нужны дополнительные критерии:
- Тип залога: Готовая ликвидная недвижимость (жилье, коммерция в центре);
- Расположение: Крупный город, транспортная доступность;
- Заемщик: С историей, с опытом, с другими успешными проектами;
- Срок: Не слишком длинный (до 12-18 месяцев).
Что НЕ подходит для якоря:
- Недостроенные объекты;
- Залог в маленьких городах;
- LTV выше 50%.
Как внедрить стратегию «Якорь» в свой портфель
Шаг 1. Проанализируйте текущий портфель
Посчитайте средний LTV ваших проектов. Если он выше 60% — у вас нет якоря.
Шаг 2. Определите целевую структуру
Сколько денег вы готовы направить в якорь? Рекомендуем 60-70% портфеля.
Шаг 3. Начните замещение
При появлении новых свободных средств направляйте их в проекты с низким LTV. Постепенно доля якоря будет расти.
Шаг 4. Контролируйте LTV новых проектов
Сделайте LTV главным фильтром. Пропускайте проекты с LTV выше 50% (или выделяйте для них отдельный «рисковый» бюджет).
Шаг 5. Пересматривайте портфель раз в квартал
LTV не статичен — стоимость залога может меняться. Раз в квартал пересчитывайте LTV по текущей рыночной стоимости.
Подумайте о своем портфеле. Есть ли у него якорь?
P.S. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить разбор других стратегий: «Лестница» (инвестирование с разными сроками), «Снежный ком» (реинвестирование доходности) и «Территориальный щит» (диверсификация по регионам).