Сегодня, если верить рекламе, квартиру можно купить почти бесплатно. Нас со всех сторон атакуют рекламные объявления: «Беспроцентная рассрочка от застройщика!», «Ипотека под 0,1%!»… А внизу мелким шрифтом — «на первые 12 месяцев». Ну кто же его читать-то будет, этот мелкий шрифт?
Сейчас мы разберемся, что это за звери такие — беспроцентная рассрочка и субсидированная ипотека. Это удобные инструменты для покупки недвижимости или просто маркетинговая уловка, чтобы убедить вас сказать «да»?
На самом деле здесь все как в браке: романтика и обещания быстро заканчиваются, и начинаются строгие подсчеты и обязательства.
Что такое беспроцентная рассрочка?
Это вариант, когда вы платите деньги не банку, а застройщику. Вы берете взаймы у компании и гасите долг частями по графику. Обычно дается на короткий период — до сдачи дома, чаще всего — от полугода до 2 лет.
Есть два основных варианта платежей:
- Равные доли: цена минус первоначальный взнос разбивается на одинаковые части. Суммы получаются очень внушительные, зато последний платеж закрывает долг полностью.
- Отсрочка платежа: вы платите небольшую сумму каждый месяц, а в конце срока гасите всю оставшуюся «гору» долга одним махом.
Основной плюс тут — отсутствие взаимодействия с банком. Застройщик вам верит, не требует залога и не проверяет кредитную историю. Но будьте внимательны и читайте договор, потому что там написано, а что будет, если вы нарушите свои обязательства.
Субсидированная ипотека: ловушка или спасение?
Здесь уже в игру вступает банк. Вы берете ипотечный кредит с льготным периодом — первое время процент по ставке минимальный, и платежи сказочно низкие.
Субсидированная ипотека, как и рассрочка, почти всегда ведет к удорожанию квартиры. По документам цены одинаковые, так как застройщикам запрещено их завышать. Но никто не запрещает делать скидки при «живых» деньгах — полной оплате. Так что де-юре удорожания нет, а де-факто — вы переплачиваете.
После льготного периода ставка превращается в рыночную на сегодняшний день.
Главный плюс — длительный срок. А в сегодняшних реалиях выгоднее взять займ под больший процент, но на более долгий срок. Это дает больше пространства для маневра и решения финансовых проблем, больше шансов на то, что понизится ставка по ипотеке, а квартира хорошо вырастет в цене. Ведь чаще всего в такую схему входят для того, чтобы потом рефинансировать свой кредит или перейти из рассрочки в ипотеку по более низкой ставке.
Когда вы слышите, что за квартиру ценой 20 миллионов вход в сделку всего 3-4 миллиона, - это правда. Первоначальный взнос – и квартира уже почти ваша. Но нужно понимать, сколько и как вам еще придется платить, и где вы эти средства будете брать.
Если человек рассуждает так, что сейчас у меня есть только три миллиона, двадцать у меня нет, но как-нибудь это решится, где-нибудь я их найду, как-нибудь вырулю. Тогда это не ваш вариант, лучше не надо. Это очень большой финансовый риск.
Такая схема хороша для тех, кто не может сразу полностью оплатить покупку квартиры, но уверен в том, что такая возможность будет. Например, продается своя квартира, или идет оформление наследства. Вы уверены, что вы единственный любимый внук вашей любимой бабушки, и через полгода вы продадите эту наследственную квартиру, и у вас будут деньги.
Ждать этого момента, сидя сложа руки, тоже не стоит, потому что, даже несмотря на кризис, квартиры в цене растут. И новые ЖК в хорошем месте дорожают быстрее и больше, чем «бабушкины» варианты. А когда произойдут такие долгожданные прекрасные моменты, как снижение ключевой ставки, повышение экономического уровня – это сразу же повлечет за собой резкое увеличение цен на квартиры. Поэтому выгоднее войти в сделку сейчас, не дожидаясь подъема цен.
Бывают ситуации, когда деньги есть, но они или крутятся в бизнесе, или лежат на депозите под хороший процент – почему бы не продолжать зарабатывать. Главное – просчитать свои дополнительные расходы и быть уверенным, что ваша прибыль будет больше.
Риски и правила выживания
Основное условие – это наличие финансового плана, в котором прописана ваша структура действий на любое развитие событий. Главная опасность — надежда на «авось». Если вы взяли рассрочку с огромным платежом в конце срока, не имея плана, где взять эти деньги — это огромный финансовый риск.
Помните о следующем:
- Не путайте рефинансирование и реструктуризацию. Реструктуризация — это клеймо «неблагонадежного» заемщика, после чего рефинансировать кредит под более низкий процент будет почти невозможно.
- Всегда считайте реальное удорожание. Спросите: «Какую скидку вы дадите при полной оплате?». Разница между этой ценой и вашей — и есть реальная переплата.
- Обязательно имейте «золотой парашют» - финансовый резерв в размере нескольких платежей.
Итог: и рассрочка, и субсидированная ипотека – это отличные финансовые инструменты, если вы четко понимаете, откуда возьмете деньги, и имеете план «Б» на случай, если что-то пойдет не так.
И помните, что никто и никогда не подарит вам квартиру просто так, за обещание платить потом и за вашу красивую улыбку.
Желаю всем богатства и процветания! Пишите в личные - vk.me/n.vilman – отвечу на вопросы по рассрочке и ипотеке и помогу подобрать наиболее выгодный вариант!