За I квартал 2026 года девелоперы выкупили друг у друга земли на 33,6 млрд рублей – в 10 раз больше, чем за весь 2023 год
Доля сделок купли-продажи земли между девелоперами в России достигла 41% от общего объема инвестиций в землю по итогам первого квартала 2026 года. В регионах, в отличие от Москвы, этот показатель превышает 90%.
История вопроса:
За первые три месяца 2026 года девелоперы направили 33,6 млрд рублей на приобретение земельных участков друг у друга. Как подсчитали аналитики компании Nikoliers, это составило 41% денежного объема всех инвестиционных сделок с землей в стране. Для сравнения: по итогам всего 2023 года аналогичный показатель не превышал 4%.
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент в России в январе–марте 2026 года превысил 242 млрд рублей. При этом междевелоперские сделки сформировали 33,6 млрд рублей, что на 37 процентных пунктов выше итога 2023 года.
Структура таких сделок сильно различается в зависимости от региона. В Москве доля переходов земли от одного застройщика к другому составила 23% от общего объема земельных инвестиций столицы. Основными продавцами в Москве выступили частные инвесторы (29%) и государственные структуры (28%). В Санкт-Петербурге картина иная: там на междевелоперские сделки пришлось 67% инвестиционного объема. В остальных регионах России этот показатель достигает 93%.
Причину такого разрыва аналитики Nikoliers связывают с дефицитом свободных участков под жилищное строительство. В регионах почти не осталось площадок, которые продавали бы собственники, не связанные с девелопментом. Основные запахи земли сконцентрированы в портфелях крупных застройщиков.
В Санкт-Петербурге, помимо объективного дефицита, действует еще один фактор. Сроки согласований растут, а их прогнозируемость снижается. Поэтому девелоперы предпочитают покупать лоты с уже готовой документацией и возможностью быстро начать продажи. Такие участки, уже получившие положительное решение градостроительной комиссии, как правило, находятся у других застройщиков.
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент по стране за квартал составил 242,4 млрд рублей, что на 22,3% меньше, чем год назад. В сегменте готовой коммерческой недвижимости заключили 33 крупные сделки на 160 млрд рублей (–16,8% год к году). Общая площадь объектов составила 821,5 тыс. кв. метров. Средний чек вырос на 64% за год, достигнув 4,85 млрд рублей. Аналитики объясняют такую динамику преимущественно влиянием сделки с торговым центром «Метрополис».
В площадки под девелопмент (без готовых объектов) инвесторы вложили 82,4 млрд рублей. Это на 31% меньше, чем в первом квартале 2025 года. Всего заключили 35 крупных сделок с участками общей площадью 628 гектаров.
При этом в регионах, не считая Санкт-Петербургскую агломерацию, объем инвестиций именно в площадки под девелопмент вырос почти в шесть раз – с 1 млрд рублей в первом квартале 2025 года до 5,7 млрд рублей в январе–марте 2026 года.
Самой крупной региональной сделкой стало приобретение структурами девелопера «Сумма элементов» 90 гектаров в составе жилого комплекса «Донские легенды» в Ростове-на-Дону. Продавцом выступила компания «Самолет».
Тимур Рывкин, директор департамента девелопмента земли Nikoliers, связывает текущую ситуацию с двумя процессами. Во-первых, изменения в ипотечных программах трансформируют первичный спрос на жилье. Во-вторых, во многих регионах ужесточаются градостроительные требования. Эти факторы вынуждают девелоперов пересматривать свои портфели и заново рассчитывать финансовые модели. Такое положение активно используют игроки, которые нацелены на расширение портфеля и экспансию в новые регионы.
По его словам, сделки между девелоперами становятся обычной практикой там, где свободные участки от других продавцов ограничены. Покупателям необходимо максимально корректно прорабатывать финансовые модели, чтобы не переоценить локацию, но при этом не упустить ликвидный участок по справедливой рыночной цене.
Прогноз Nikoliers: совокупный объем вложений в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент по итогам всего 2026 года составит около 1 трлн рублей. В компании подчеркивают, что деловая активность в начале года только набирает обороты.
Напомним, в 2026 году участники рынка складской недвижимости констатировали изменение модели финансирования строительства: банки все чаще кредитуют профильные фонды для покупки готовых объектов, но осторожно подходят к финансированию спекулятивных проектов. LR