Средняя цена парковки достигла 1,5 млн — за пять лет она подорожала втрое
Парковки и кладовки, которые когда-то не хотели брать, стали в Казани объектом повышенного интереса. Местами скупка парковок и кладовок с последующей сдачей их в аренду стала похожа на мелкий бизнес: в отличие от квартиры, сломать что-то на подземной площадке нереально, ремонта перед сдачей она не требует, а сдать ее можно в среднем за 7 тыс. рублей. Впрочем, с этим согласны не все — кто-то говорит, что парковки по-прежнему не берут, кто-то вынужден продавать их в рассрочку на долгие годы. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Цены на парковки в казанских ЖК выросли втрое за пять лет
Парковочные места в казанских ЖК, ставшие преимущественно подземными или расположенные в отдельно стоящих паркингах, пользуются стабильной популярностью. Отдельной статистики по ним управление Росреестра по РТ не ведет, но вот данные «Дом.РФ» позволяют взглянуть на эту часть рынка недвижимости.
В последние пару лет на стадии строительства покупают около 3 тыс. парковок ежегодно. Цена на них тоже ощутимо выросла. Если в 2021 году машино-место стоило 400–500 тыс. рублей, то теперь средневзвешенная цена — около 1,5 млн рублей. Цена «квадрата» выросла с 32 тыс. рублей в апреле 2021-го до 101 тыс. рублей в апреле 2026-го, т. е. более чем втрое.
«Сравнивать динамику продаж парковок „год к году“ не совсем корректно. В отдельные периоды в продаже может быть разное количество жилых комплексов, поэтому показатели могут меняться естественным образом, — пояснил „БИЗНЕС Online“ гендиректор СМУ-88 Наиль Галеев. — При этом на динамику также влияет общее охлаждение спроса на рынке недвижимости».
Общее правило: пока дом строится, парковки продаются плохо. Как рассказала «БИЗНЕС Online» коммерческий директор девелоперской компании «Унистрой» Гэльнур Валеева, если остаток по нераспроданным квартирам к моменту ввода дома в 2023–2025 годах был на уровне 20%, то парковок оставалось до 60–70%. В первый год строительства ЖК берут в лучшем случае до 10% машино-мест.
«Спрос очень плохой. Он всегда был плохим и сейчас не улучшился, — считает гендиректор строительной компании „Бриз“ Андрей Беляков. — Условно, если взять 100-квартирный дом, то для него должны построить 50 машино-мест. При реализации 100 процентов квартир машино-мест будет куплено от силы 10 процентов».
Напрашивается вывод: парковки покупают ближе к вводу дома в эксплуатацию. Как отмечают в «Унистрое», основные продажи парковок начинаются за полгода до сдачи дома. И чаще всего жители обращают внимание на парковку уже после заселения, когда становится понятно: на улице ставить особо негде, да и неудобно. В условиях растущей автомобилизации и плотной застройки «дворовый» вариант паркинга, создающий то заторы, то стычки между соседями в битвах за асфальт, выглядит менее удобным, чем собственное машино-место.
Этой зимой, я думаю, все как никогда прежде смогли оценить преимущества наличия подземного паркинга. Когда ты с утра можешь спокойно выехать на работу на своей чистой машине и тебе не нужно ни снег убирать, ни откапываться — просто сел и поехал.
Александр Столяров коммерческий директор агентства недвижимости «Альтера»
Сколько стоят парковки? Все зависит от того, какой ЖК: в элитном варианте дороже, в экономе дешевле, что и естественно. Они будут отличаться и набором опций. Причем в экономе или в районах подальше от центра берут их хуже, надеясь оставлять машину на улице.
«Стоимость парковочных мест в наших проектах варьируется в зависимости от жилого комплекса, площади машино-места и его формата — одинарное или семейное. Цены стартуют от 750 тысяч рублей в многоуровневых паркингах и достигают 4,2 миллиона рублей за семейное место в подземном паркинге», — пояснил «БИЗНЕС Online» коммерческий директор #Суварстроит Марсель Абдулхаев.
В последнем доме ЖК ART City (он относится к бизнес-классу) машино-место стоит от 3,5 млн рублей. В соседнем доме класса комфорт 2019–2020 годов постройки парковочное место раньше продавалось за 700 тыс. рублей. По сути, и то и то — паркинг, но в «Арт Премиум» есть зона для отдыха водителей, гольф-симулятор и площадка для игры в падел. Имеется место под коляски и велосипеды, плюс лифт с этажа до парковки. Кроме того, предполагается внутренний Wi-Fi, удобные подъездные пути, высокие потолки, разметка и ряд других удобств. «В зависимости от стоимости жилья меняется и цена парковок. Выше класс дома, выше класс паркинга, выше стоимость машино-места», — объясняет Валеева.
Другой пример. В ЖК «Весна» на старте место на подземном паркинге предлагали за 550 тыс. рублей. Прошло несколько лет, обновили инфраструктуру (поставили ворота посовременнее, зарядные станции и т. д.) — и сейчас в этом же жилом комплексе парковочное место стоит от 1,5 млн рублей.
В 6-этажном паркинге ЖК «Элегия» на Горьковском шоссе (комплекс сдан в 2024 году) ценник стартует от 850 тыс. рублей (6-й этаж) и поднимается до 1,6 млн (первый этаж). Всего там 444 машино-места.
Аренда как бизнес: сдаешь 6 мест — как будто одну квартиру
Машино-места покупают с двумя целями: для себя или для «парковки капитала». И порог входа здесь, как видим, достаточно комфортный: при средней стоимости квартиры в 10 млн рублей можно выбирать — берете ли вы одну квартиру или 6 парковочных мест.
«Если говорить о мотивации покупки — большинство, конечно, приобретает для себя. Однако мы обращаем внимание, что сегодня появился новый класс инвесторов, ориентированных именно на машино-места. Нельзя сказать, что доля таких сделок заметна, но интерес к данному инструменту постепенно растет», — отмечает Галеев.
Во втором случае цель проста: вложиться в эту недвижимость в ожидании ее подорожания, а пока сдавать место в аренду аналогично квартире. Можно в случае чего продать один-два, а то и все лоты. По сравнению с квартирой плюсов хватает.
Паркинг — это такой актив, который, по сути, не требует дополнительных вложений. Например, чтобы сдать квартиру в аренду, в ней нужно сделать ремонт, а паркинг сразу может быть востребован.
Наиль Галеев гендиректор ГК «СМУ-88»
Там нет ни мебели, ни техники. Не надо потом чистить место от арендатора и обновлять покоцанные котами и детьми обои за отсутствием и того и другого. Не нужно думать о том, что арендаторы попросят сделать регистрацию или прописать детей на время съема, пустят посторонних, затопят соседей снизу и т. д. Сдать же место можно в среднем за 6–7 тыс. рублей — и с 6 мест получать 36–42 тыс. рублей в месяц за вычетом «коммуналки» (примерно 1–2 тыс. рублей в месяц за ЖКХ).
Инвестиции в парковки и кладовки — история не только казанская. «Например, в прошлом году один из клиентов в Санкт-Петербурге купил сразу 25 кладовок. Клиенты, которые видят потенциал даже в кладовках, определенно есть, но их немного, — рассказывает Валеева. — Если и покупают, то преимущественно для личного пользования».
Почем просят за аренду? На сайте бесплатных объявлений можно найти почти 900 предложений парковок в аренду в различных частях города. Самая дорогая аренда, судя по объявлениям, в ЖК «Европейский» на Подлужной: там предлагают за 32 тыс. рублей сдвоенное машино-место на подземном паркинге. Или в ЖК «Савин Хаус»: там за 30 тыс. рублей в месяц также готовы предоставить в аренду сдвоенные семейные парковочные места. Недешево обойдется аренда машино-места в ЖК «Берег» на Меридианной — от 24 тыс. рублей за 18 кв. м подземного паркинга. В «Весне» сдают машино-место за 8 тыс. рублей в месяц, а в «Арт Премиум» — уже за 20–25 тыс. рублей.
Есть варианты и доступнее: например, для жителей ЖК «Мой ритм», где готовы на длительный срок отдать парковочное место за 5 тыс. рублей в месяц — в многоуровневом паркинге на предпоследнем этаже. За 1,2 тыс. рублей похожее предложение есть в ЖК «Весна».
Многое при ценообразовании будет зависеть от:
- типа парковки (подземный паркинг всегда дороже многоуровневого или плоскостного машино-места);
- этажности (чем ниже этаж и чем ближе к выезду, тем дороже, с подземным паркингом все наоборот);
- сегмента жилья (парковка для жильцов бизнес-класса может быть в 3–4 раза дороже, чем в сегменте комфорт+);
- длительности аренды;
- вида техники (для небольших мотоциклов ценник, например, в 2 раза ниже авто).
Если рассматривать в Казани аренду машино-места на подземном паркинге, то в доме бизнес-класса в среднем она стоит 12–15 тыс. рублей ежемесячно. В сегменте пониже медианной будет цена в 7–9 тыс. рублей в месяц. Многоуровневый паркинг на этом фоне чуть доступнее, не говоря уже о плоскостном варианте: там аренда будет начинаться от 1–2 тыс. рублей в месяц. Все зависит от локации. Скажем, в центре города есть предложения и от 4–5 тыс. рублей за обычное машино-место под открытым небом.
Конкуренция тоже есть — это классические паркинги, которые начали появляться в Казани на фоне подготовки к Универсиаде. Например, рядом с «Татнефть Ареной» стоит многоуровневый паркинг, предлагающий месячный тариф от 5,1 тыс. рублей. Под Центральным рынком можно оставить машину на месяц из расчета в 5,2 тыс. рублей. Под Национальной библиотекой на берегу Казанки — огромный подземный паркинг на тысячу мест с арендой от 8,7 тыс. рублей в месяц. И т. д. — варианты имеются. Есть также муниципальный паркинг, но в Казани вечером он бесплатный: можно ставить с 19:00 до 7:00. Рассказывают, что многие жильцы, если рядом с ними расположен такой паркинг, активно пользуются данным предложением — порой некоторым дешевле пройти 5–7 минут до машины, чем отдавать 5–7 тыс. рублей за машино-место. Важно лишь вовремя ставить и убирать авто.
Зачем нужна парковка за 1,5 млн рублей, взятая, условно говоря, в ипотеку? Окупаемость низкая — от 5% годовых в лучшем случае. Правда, есть нюансы: арендные ставки имеют свойство увеличиваться. С другой стороны, если место будет свое — растет его капитализация. То, что стоило на «котловане» 1,5 млн рублей, к моменту сдачи дома может разбухнуть к моменту заселения дома раза в полтора. «Те клиенты, которые лет пять назад купили парковку за 700 тысяч в ART City, сейчас выставляют их на продажу за 3 миллиона», — говорит Валеева. Чем не инвестиционная история — хотя бы для сохранения денег?
Вторичный рынок: сколько стоят парковки с рук
В контексте продажи своей парковки интересно посмотреть, сколько за них просят в Казани собственники. В мае на популярном сайте бесплатных объявлений размещено свыше 780 предложений о продаже машино-мест и кладовок. Почти столько же объявлений — о продаже традиционных гаражей в кооперативах. Подавляющее большинство предлагаемых к приобретению машино-мест (почти 500) расположено на подземном паркинге жилых высоток. На 2-м месте по популярности — предложения в многоуровневых паркингах (260 объявлений).
Самый дорогой лот на рынке — парковка в элитном доме на улице Касаткина, 11а стоимостью 30 млн рублей, он «висит» с сентября 2024 года. На 2-й строчке — парковка в «Лазурных небесах» за 12 млн рублей площадью 40 кв. м на три авто. 3-е место — за ЖК «Берег», где машино-место готовы продать за 8,5 млн рублей. Есть предложения за 6,5–6,8 млн рублей в Savin Premier. 6 млн рублей просят в ЖК Vincent на Столбова. В домах на Дворцовой набережной продают парковку за 5,3 млн рублей. В Иннополисе в «Квартале Ю» продают двойное машино-место за 4,9 млн рублей. В ЖК «Авалон Сити» от застройщика отдают машино-место за 2 млн рублей. В ЖК «Комсомолец» собственник готов обменять парковочное место на 500 тыс. рублей или Toyota Corolla 2008 года.
Скорее всего, все то, что дешевле полумиллиона рублей, — это место в многоуровневом паркинге (он всегда дешевле подземного паркинга) либо какой-то крытый вариант, но на улице.
Самые дорогие лоты — в Вахитовском и Ново-Савиновском районах: центр и «второй центр» с плотной застройкой и ЖК околопремиального уровня. Максимум предложений — в Советском районе (он самый большой и застраиваемый). В Авиастроительном районе предложения о продаже машино-мест можно пересчитать по пальцам одной руки — во-первых, мало строят, во-вторых, легко найти место на улице. Чуть побольше вариантов предлагается в Московском и Приволжском районах.
«Возьмите, например, Азино. Там очень много 9-этажек. Паркинга катастрофически не хватает. Если посмотреть вокруг, проехаться вечером, то там не то чтобы встать некуда, даже по двору будет трудно передвигаться — все заставлено машинами. Очень высокая плотность», — отмечает коммерческий директор «Альтеры».
По Татарстану подземный паркинг предлагают в Альметьевске, Нижнекамске и Набережных Челнах. Там цены варьируются в пределах от 1 млн до 3,5 млн рублей.
«Надо было покупать вчера и сегодня…»
Еще один вопрос: а почему так дорого? Хотя парковки «не берут», цена на них все равно растет. Тенденция такова, что себестоимость подземного паркинга повышается соразмерно росту себестоимости новостроек. «У нас за последние пять лет она выросла примерно в 2,5 раза», — говорит Галеев.
В Казани себестоимость подземного паркинга в сравнении с другими городами обходится застройщикам дороже. Причины — в высоких грунтовых водах, в особенностях почвы, не позволяющей возводить 200-метровые небоскребы, как, скажем, в Екатеринбурге. Такие нюансы накладывают на строительство подземного паркинга дополнительные затраты, что впоследствии и отражается на цене машино-мест.
Даже самый базовый подземный паркинг — это дорогой и технически сложный элемент. Он требует серьезных затрат на гидроизоляцию, вентиляцию, инженерные системы, пожарную безопасность и конструктивные решения.
Наиль Галеев гендиректор ГК «СМУ-88»
По словам опрошенных застройщиков, несмотря на то что 1,5–2 млн рублей сегодня за подземное машино-место — это средняя температура по больнице, отдают все чаще всего практически по себестоимости, без каких-либо наценок. Девелоперу невыгодно держать парковки на своем балансе после ввода дома в эксплуатацию — хотя бы потому, что это «замороженные» активы, построенные, как правило, в рамках проектного финансирования. Поэтому даже вариант со сдачей машино-места в «аренду от застройщика» им невыгоден.
«Для нас это всегда обуза. Думаю, для всех застройщиков это обуза!» — отмечает Беляков. Проблема в том, что застройщики сегодня обязаны закладывать паркинги в проект. Другое дело, что никто не обязал покупателей их приобретать.
В «бой» идут различные механизмы: беспроцентные рассрочки с минимальным первоначальным взносом (от 20%), где-то даже могут отдать парковку в подарок при покупке определенного лота (как правило, это будет угловая трешка на последнем этаже — один из самых неходовых товаров в новостройках). И не редкость, когда парковки продаются в рассрочку на 5, а то и 7 лет: лишь бы избавиться, закрыть кредит и переложить «коммуналку» на плечи покупателя. И совсем недавно банки, по нашим данным, стали вновь кредитовать покупку нежилых помещений. В одно время в такой опции отказывали, а теперь якобы снова предлагают.
По словам опрошенных экспертов, в ближайшей перспективе ситуация с парковками вряд ли будет меняться. Цены продолжат расти, а распроданность, скорее всего, останется на прежнем уровне — хотя бы потому, что общий спрос на жилье на рынке Казани сегодня оставляет желать лучшего.
«Я всегда в таких случаях цитирую нашего раиса, который говорит, что надо было покупать вчера и сегодня, потому что мы никогда не знаем, что будет завтра, — отмечает Столяров. — Если посмотреть аналитику недвижимости, она никогда резко не падала — да, были периоды небольших снижений, но сильно никогда. Поэтому когда люди говорят, что сейчас недвижимость упадет и тогда возьмем, я им сразу встречный вопрос задаю: „А когда такое было?“ Да никогда такого в истории не было».