Взял 500 тысяч, а отдал миллион. Знакомая история?
Первая мысль: «Банк - грабитель, вот же сволочи».
Вторая: «Где я так ошибся-то?»
Третья: «И почему мне никто не объяснил это всё нормально до того, как я подписал договор?»
Давайте сегодня раз и навсегда разложим по полочкам, как работает ипотека и кредиты в целом. Без заумных терминов, без рекламы банков и без страшилок про «кредитное рабство». Только холодная математика, трезвые факты и понимание, как сделать кредит управляемым.
Из чего вообще состоит любой кредит?
Кредит держится на трёх китах:
- сумма;
- срок;
- процентная ставка.
Всё остальное в договоре - просто производные от этих трёх цифр.
Представьте, что банк - это такой арендодатель денег. Он даёт вам крупную сумму сразу, а вы пользуетесь этими деньгами и платите за это арендную плату. Эта плата и называется процентами.
Дальше всё просто:
- чем больше сумма - тем больше вы заплатите за аренду.
- чем дольше срок - тем больше платежей и больше итоговая переплата, даже если ставка кажется низкой.
- чем выше процентная ставка - тем дороже каждый месяц аренды.
Вот простая формула, которую полезно держать в голове:
Переплата = Сумма × Ставка × Время
Берёте 500 000 рублей на год под 20% - переплата одна.
Берёте те же 500 000 на пять лет под те же 20% - переплата вырастает в разы. Не потому что банк внезапно стал жаднее, а потому что вы пользуетесь деньгами в пять раз дольше.
Аннуитетный и дифференцированный платёж
От типа платежа напрямую зависит, сколько вы переплатите и как будет выглядеть ваш график выплат. А многие про это вообще не знают.
- Аннуитетный платёж. Каждый месяц вы платите одну и ту же сумму. Удобно, понятно, легко планировать бюджет. Но внутри эта сумма устроена довольно хитро.
В первые месяцы большую часть платежа составляют проценты. Тело долга почти не уменьшается. Банк сначала забирает свою плату за аренду денег, а вы в это время очень медленно гасите основной долг.
Пример для наглядности: Ваш платёж - 10 000 рублей в месяц.
В первый месяц из них 8 000 уходит на проценты, и только 2 000 - в счёт самого долга.
Через год пропорция изменится: проценты - 5 000, долг - 5 000. А в последний год кредита почти весь платёж будет идти в тело долга.
- Дифференцированный платёж. Тело долга делится поровну на весь срок. Каждый месяц вы гасите одинаковый кусок долга. А проценты начисляются на остаток - который с каждым месяцем всё меньше. Поэтому первые платежи - самые большие, а потом они плавно уменьшаются.
Давайте сравним на живом примере, чтобы почувствовать разницу:
Кредит: 500 000 рублей на три года под 20% годовых.
При аннуитете: 18 587 рублей в месяц, всё ровно. Всего заплатите 669 132 рубля. Переплата - 169 132 рубля.
При дифференцированном: первый платёж - 22 222 рубля, последний - уже 14 120 рублей. Всего заплатите 652 778 рублей. Переплата - 152 778 рублей.
Разница - 16 354 рубля в пользу дифференцированного. Это деньги, которые остаются у вас, просто потому что вы быстрее гасили тело долга.
Почему банки почти всегда предлагают аннуитет?
- он понятнее: сумма одна и та же каждый месяц, никаких сюрпризов.
- банк так зарабатывает больше - проценты начисляются на медленнее убывающий долг.
- дифференцированный платёж требует более высокого дохода именно в первые месяцы. Банк может просто не одобрить кредит, если увидит, что стартовые платежи для вас слишком большие.
Почему переплата в два и даже три раза - это нормально
Ипотека. 3 миллиона рублей на 20 лет под 18% годовых.
Ежемесячный платёж - около 48 000 рублей. Всего за 20 лет вы заплатите примерно 11,5 миллиона. Переплата - 8,5 миллиона. Почти в три раза больше суммы кредита.
Грабительство? Нет. Математика.
Вы платите за то, что живёте в квартире прямо сейчас. Не копите на неё 20 лет, ютясь по съёмным клоповникам. Банк дал вам 3 миллиона, и вы пользуетесь этими деньгами два десятилетия. Аренда денег стоит денег - и это справедливо.
Главный урок здесь вот в чём: чем длиннее срок, тем больше переплата. Хотите переплатить меньше, закидывайте свободные деньги на досрочное погашение.
Дополнительные 5 000 рублей в месяц в счёт досрочного погашения могут сократить переплату на сотни тысяч. Потому что каждый рубль, который вы досрочно направляете в тело долга, уменьшает базу для начисления процентов на все оставшиеся месяцы. Это работает как снежный ком, только в вашу пользу.
Три практических совета, которые работают для любого кредита.
- Всегда просите график платежей до подписания договора. Не просто «скажите мне примерный ежемесячный платёж», а полную таблицу с разбивкой: вот сколько идёт в проценты, вот сколько - в тело долга. В первые месяцы столбец «проценты» будет шокирующе большим. Это нормально, но вы должны увидеть это заранее, а не узнать постфактум с круглыми глазами.
- При любом удобном случае делайте дополнительные взносы в счет досрочного погашения.
- Сравнивайте не только процентные ставки, но и полную стоимость кредита - ПСК. Эту цифру банк обязан показывать в договоре, она включает не только проценты, но и страховки, комиссии и прочие платежи. Два кредита с одинаковой ставкой могут иметь разную ПСК - и, соответственно, разную итоговую переплату.
Если совсем коротко
- Переплата по кредиту - это не обман, а цена аренды денег. Чем дольше срок и выше ставка, тем больше вы заплатите - это математика, и от неё не убежать.
- Аннуитетный платёж - фиксированная сумма каждый месяц, но в начале вы платите в основном проценты.
- Дифференцированный - платежи выше в начале, ниже в конце, и итоговая переплата меньше.
- Досрочное погашение - ваш главный инструмент экономии. А график платежей и полная стоимость кредита - то, на что нужно смотреть до подписания договора, а не после.
Кстати, почему кредиты сейчас такие дорогие, мы разбирали в посте про ключевую ставку.
Спасибо за внимание! Подписывайтесь, дальше будет ещё интереснее!