Тюмень – город, где никто уже не верил в быстрый подъём вторичного рынка, и вдруг вторичка оживает во второй половине 2025 года! И это не миф – эксперты и цифры свидетельствуют о том, что ситуация меняется на глазах.
В III квартале 2025 года средняя цена вторичной квартиры в Тюмени превысила 129 000 руб./м² (рост +3,1% к началу года)
При этом собственники стали снимать скидки – в ноябре 2025 года средняя уступка упала до 6% (минимум за год)
За счет этого даже «долларовый» спрос по бартерным сделкам (без ипотеки) растет: доля сделок по ипотеке на вторичке снизилась до 24%
(против более 30% годом ранее).
Что стоит за этим взлетом?
Сразу несколько драйверов подстегивают рынок. Во-первых, ожидание снижения ипотечных ставок. Несмотря на то, что сейчас ставки (по рынку – свыше 18–20%) отпугивают многих, все ждут их падения к 14–15% к концу 2026 года. Как только банки дешевле кредитовать вторичку, спрос резко разогреется – эксперты называют появление «накопленного отложенного спроса».
Во-вторых, переориентация покупателей на вторичку. Сейчас около 70% тюменского «вторичного» рынка – это квартиры в домах до 10 лет, зачастую на 300–500 тыс. руб. дешевле аналогов в первичке. Для тех, кто не вписывается в условия льготной ипотеки, это спасательный круг.
Важную роль играет миграция в регион: рабочие места и льготы привлекают людей из соседних областей, и многие из них ищут недорогую квартиру во вторичке.
Государственная поддержка и сезонность.
Новые программы господдержки семейной ипотеки хоть и действуют в основном на новостройки, косвенно дают толчок и вторичке: застройщики распродают готовые квартиры под стройплощадками и делают скидки, чтобы компенсировать спад продаж первички. При этом осень–зима традиционно – сезон затишья на жилье, но несмотря на это за этот период наблюдалось ускорение цен.
То есть тренд «оживает вопреки ожиданиям» – покупателей не пугает сезонное падение спроса, они ищут выгодные предложения здесь и сейчас.
Роль риелторов и инвесторов.
Специалисты агентства "СОВА Недвижимость" отмечают: за последние месяцы участники рынка стали активнее «продавать с ипотекой». В августе 2025 года рынок доли ипотечных сделок на вторичке был рекордно низким, а к концу года вернулся к 30%.
Это говорит о том, что банки начинают снова кредитовать покупку «вторички», и покупателей (в том числе инвесторов) стало больше. Накопившиеся сбережения и недоступность рыночной ипотеки по «новостройкам» направляют часть инвесторов именно в этот сегмент.
Обратите внимание: не всё так радужно. Серьезные риски все же есть. Бум первичного строительства (по итогам 2025 года в регионе сдано рекордно много жилья) создал мощный слой предложения будущего – на вторичку станут выходить сотни новых квартир. Если ипотека резво не подешевеет, спрос может провалиться: по оценкам некоторых аналитиков, цены без спроса легко могут схлопнуться на 10–15%.
Переоценка – ещё один страх продавцов: пока спрос активен, продавцы не склонны снижать цены, но при любой стагнации быстро вернутся к большим дисконтом. К тому же, если ключевая ставка останется на уровне 15–17% дольше весны 2026 года, весной мы не увидим обещанного «взрыва» спроса.
Вывод: вторичный рынок Тюмени действительно «просыпается» после долгого застоя – растут цены, падают скидки, растет число сделок. Но ликующим заголовкам пока рано радоваться без оглядки на риски. Нынешний «минимум сезонов» – удобный момент покупки, признают эксперты.
Судя по прогнозам, если ипотечные ставки к осени упадут до ~11–12%, «замороженная» покупательская активность вырвется в рост.
До тех пор стоит следить за динамикой ключевой ставки и реализацией отложенных льготных программ: эти факторы решат, будет ли вторичка Тюмени просто плавно «оживать» или готовится к стремительному ценовому рывку.
На сайте "СОВА Недвижимость" представлены тысячи вариантов квартир в новостройках и на рынке вторичной недвижимости. Наши специалисты всегда готовы проконсультировать вас по вопросам ипотеки и организовать показ. Пишите.