В последние годы все чаще говорят, что в Москве строят слишком много офисных зданий. Прогулявшись по главным деловым районам, можно увидеть новые бизнес-центры — как уже готовые, так и строящиеся. Это создаёт впечатление, что рынок быстро растет, но вызывает сомнения, насколько реально спрос соответствует этому росту. Особенно учитывая экономическую нестабильность и популярность удалённой работы.
По данным NF Group, в 2025 году в Москве получили разрешение на ввод 20 офисных объектов с общей арендной площадью свыше 704 тыс. кв. м — рекорд с 2015 года. Однако, как следует из отчёта NF Group, даже эти площади не покрыли растущий спрос на офисы высокого класса в ключевых деловых зонах. Большинство новых зданий строились под конкретных заказчиков и не выходили на открытый рынок. В итоге, несмотря на рекордный ввод, вакансия в бизнес-центрах класса А осталась низкой, а в некоторых районах опустилась до критических 0,5%.
Исследование показывает: высокий темп строительства не всегда приводит к избытку предложения. Редакция «РБК Недвижимости» изучила, что происходит на московском офисном рынке — можно ли говорить об избытке или дефиците, сколько бизнес-центров действительно нужно городу и как устаревший фонд искажает картину.
Как понять, сколько офисов нужно
Главная сложность в оценке обеспеченности офисами — отсутствие единого стандарта. Аналитики в России и мире не договорились, какой критерий считать показателем достаточности офисных площадей, применимым для разных стран и городов.
Часто используют показатель квадратных метров офисов на душу населения. Но он может вводить в заблуждение из-за разных экономических и социальных условий. Рассмотрим два очень разных финансовых центра — Братиславу и Шанхай.
Братислава — столица Словакии с населением 479 тыс. человек. Здесь сосредоточена деловая жизнь страны, штаб-квартиры местных компаний и филиалы транснациональных корпораций. Во второй половине 2025 года общая площадь офисов составляла 1,76 млн кв. м, то есть на одного жителя приходилось 3,67 кв. м офисов.
Шанхай — финансовый центр Китая и всего Азии с населением более 29,5 млн человек. По оценке Cushman & Wakefield, к концу 2025 года здесь было 17,9 млн кв. м офисных площадей, что даёт 0,6 кв. м на жителя.
На первый взгляд кажется, что в Шанхае острый дефицит офисов, а в Братиславе их слишком много. Но аналитики не фиксируют проблем на рынках ни одного из этих городов. Оба развиваются планомерно, ввод новых офисов соответствует потребностям с учётом экономики, цифровизации и доли офисных работников.
Этот пример показывает, что сравнивать города с разной структурой экономики и населением по простому показателю некорректно. Точнее оценить обеспеченность офисами можно, сопоставив Москву с похожими мегаполисами — Лондоном и Нью-Йорком. Все три — крупные деловые центры с высоким уровнем жизни и большим числом офисных работников.
Аналитики Remain для «РБК Недвижимости» подсчитали суммарную площадь офисов классов А, В+ и В в Москве — на начало 2026 года это 21,3 млн кв. м. В Лондоне в 2025 году было 21,7 млн кв. м офисов при численности работающих около 4,9 млн человек. В Нью-Йорке — около 49,2 млн кв. м офисов и 9,5 млн работающих.
Вычислим коэффициент обеспеченности офисами на одного работающего:
- Нью-Йорк — 5,1 кв. м
- Лондон — 4,4 кв. м
- Москва — 2,8 кв. м
Вывод очевиден: в Москве офисов на одного работающего заметно меньше, чем в сопоставимых мегаполисах. Значит, столице России не хватает современных офисных площадей.
Вакансия и спрос на московском офисном рынке
Появление новых офисных зданий создаёт иллюзию перенасыщенности рынка. Но эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью», отмечают, что вакансия в Москве остаётся низкой. Анна Трушкина, руководитель офисного департамента Whitewill, говорит: «Показатель свободных площадей около 5,5% — это дефицит для Москвы, тогда как нормой считается примерно 10%. В 2019 году вакансия была 7%, а в 2025-м достигла исторического минимума — 4,8%. Сейчас вакантность начала расти».
Аналитики CMWP прогнозируют рост вакансии в ближайшие два года, но уже к 2028 году ожидают снижение до 5,3% даже с учётом новых строек. Полина Афанасьева, руководитель департамента исследований CMWP, объясняет: «В 2027 году рынок перейдет к раннему восстановлению. Девелоперы и бизнес активизируются, аренда и покупки офисов вырастут, строительство останется на высоком уровне. Вакантность снизится, а ставки аренды покажут умеренный рост. В 2028-м рынок полностью восстановится, ключевая ставка и инфляция приблизятся к целевым значениям, спрос усилится. Несмотря на большой ввод новых площадей, рынок сможет их быстро поглотить, и вакансия упадет до 5,3%. Ставки продолжат плавно расти».
Интересно, что реальная доля свободных площадей может быть ещё ниже, чем в отчётах. В CMWP отмечают, что около 30% свободных офисов экспонируются более года, что говорит о низкой ликвидности части предложения. Значит, качественных свободных офисов всего 3,7%.
Минимальная вакансия характерна для бизнес-центров под штаб-квартиры крупных компаний в престижных районах — Ленинградском деловом коридоре, Павелецком районе и «Москва-Сити». Там вакансия держится на уровне 1–1,5%, а в некоторых объектах равна нулю. Поэтому крупные компании предпочитают заключать сделки ещё на этапе строительства.
Спрос меняется: часть компаний рассматривает покупку офисов вместо аренды, чтобы зафиксировать расходы надолго. Но не все готовы вкладываться в покупку и ремонт. Высокая заполняемость и значительный объём предварительных контрактов подтверждают, что аренда остаётся востребованной и выгодной, отмечают в «РБК Исследования рынков».
Вакансия в мировых мегаполисах: от Токио до Остина
Оптимальный уровень вакансии зависит от города и региона. В последние годы на мировом рынке выделяются два ярких примера — дефицит офисов в Токио и избыток в Остине.
В Токио к концу 2025 года остро не хватало офисов класса А: вакансия упала до 1,3%, а в четвёртом квартале на рынок вышло всего 16,9 тыс. кв. м при поглощении 48,3 тыс. кв. м. Экономика Японии стабильна, доходы компаний растут, бизнес расширяется. В Токио усилилась конкуренция за таланты, и качество офиса, его расположение и инфраструктура стали ключевыми для сотрудников. Спрос на престижные офисы растёт, а предложение не успевает. Это приводит к резкому росту арендных ставок, что затрудняет переезд бизнеса в более комфортные пространства.
В противоположность — Остин, штат Техас, где за 15 лет вырос крупный деловой центр. Техас привлекает компании низкими налогами и лояльным регулированием. В четвёртом квартале 2025 года вакансия достигла 20,4%. Несмотря на это, девелоперы не останавливают строительство: в прошлом году введено 882,5 тыс. кв. м новых офисов. Проблема в том, что на рынке много однотипных площадей, но не хватает разнообразия. Компании, переезжающие в Остин, не всегда находят подходящий офис по размеру и конфигурации. В итоге офисов много, но подходящих мало.
Примеры Токио и Остина показывают, что главная проблема — не избыток или дефицит офисов, а несоответствие их потребностям бизнеса. В Токио не хватает престижных проектов для талантливых специалистов, в Остине — разнообразия. При этом бизнес из других штатов США продолжает переезжать в Техас: в 2026 году о переезде объявил производитель спецтехники Caterpillar, а ранее сюда переехали компании Илона Маска.
Устаревший фонд — скрытая проблема Москвы
Одной из важных проблем московского рынка является большой объём устаревших офисных зданий — построенных в советское время или в 1990-х, которые не отвечают современным требованиям. В Whitewill оценивают долю таких офисов в Москве примерно в 30%.
Анна Трушкина объясняет: «Устаревшие офисы — это здания класса С или В с недостаточной мощностью инженерных систем. В них сложно создать комфортные условия для работы».
Разрыв в стоимости аренды между такими офисами и современными зданиями класса А может достигать 3–5 раз. Например, в районе шоссе Энтузиастов аренда в административном здании стоит около 20 тыс. руб. за кв. м в год, а в бизнес-центрах «Белая площадь» или «Москва-Сити» — до 100 тыс. руб. с учётом налогов и операционных расходов.
Из-за этого компании сталкиваются с выбором: либо оставаться в неудобных условиях с плохой инфраструктурой и риском потерять сотрудников, либо платить высокую аренду.
Александр Богданов, исполнительный директор Remain, добавляет: «В Москве высокие ставки на готовые офисы, особенно в классах А. Из-за дефицита доступных вариантов многие компании продлевают аренду текущих помещений, иногда сокращая площадь, так как переезд и отделка новых офисов обходятся дороже».
Опыт Токио показывает: чем меньше строят офисов класса А, тем выше риск резкого роста арендных ставок. Для крупных развивающихся экономик, таких как японская и российская, это особенно опасно. В то же время рост предложения должен привести к снижению и стабилизации цен, что позволит бизнесу переехать из устаревших зданий в современные без чрезмерных затрат.
Кроме того, современный офис — это не просто помещение, а часть имиджа и корпоративной культуры компании. HR-директора понимают, что офис — это среда, которая может мотивировать сотрудников или, наоборот, подавлять.
Татьяна Долякова, директор кадрового агентства ProPersonnel, отмечает: «Сегодня бизнес предъявляет к офису сложные требования — не только площадь, но и качество пространства, функциональность. Важны гибкие планировки, зоны для неформального общения и отдыха. Офис — место живого взаимодействия, обмена идеями и вовлечённости, которые сложно воспроизвести удалённо. Он должен вдохновлять, быть продуманным, комфортным, креативным, с вниманием к деталям и эстетикой, чтобы пребывание приносило удовольствие и стимулировало продуктивность».
Что делает офис современным
- Удобное расположение рядом с транспортом: магистралями, метро, остановками общественного транспорта.
- Современные инженерные системы: климат-контроль, безопасность.
- Гибкие пространства разной площади, подходящие для больших и малых команд, с возможностью перестроек.
- Зоны отдыха: прогулочные территории, общественные террасы с видом на город.
- Развитая коммерческая инфраструктура: кафе, рестораны, фитнес-центры, салоны красоты, магазины.
Москва останется главным деловым и экономическим центром
Также читайте:
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости