Якиманка: где сдавать выгоднее? Анализ студии и 1‑комнатной квартиры.

инвестиционная привлекательность района Якиманка

Объект 1. Студия на Ленинском проспекте, 2 - клубный дом CULT.

• Площадь: 33 м².
• Стоимость: 47,5 млн руб. для расчётов.
• Арендная ставка: консервативная оценка 130 тыс. руб.

Объект 2. 1‑комнатная квартира в ЖК «Лаврушинский» - Большой Толмачёвский переулок, 5.

• Площадь: 88,2 м².
• Стоимость: 225,8 млн руб.
• Возможность перепланировки в 2‑комнатную квартиру.
• Арендная ставка: 300 тыс. руб. после перепланировки.

валовая доходность

Расчёт валовой доходности

Студия:

• Годовая арендная плата: 130 000×12=1 560 000 руб.
• Валовая доходность: 47 500 000/ 1 560 000​×100%≈3,28%

Где:

• 1 560 000 руб. — годовой арендный доход (130 000 руб./мес. × 12 мес.);
• 47 500 000 руб. — стоимость объекта (225,8 млн руб.).

1‑комнатная квартира:

• Годовая арендная плата: 300000×12=3 600 000 руб.
• Валовая доходность: 225 800 000/ 3 600 000​×100%≈1,59%

Где:

• 3 600 000 руб. — годовой арендный доход (300 000 руб./мес. × 12 мес.);
• 225 800 000 руб. — стоимость объекта (47,5 млн руб.)

инвестиционная привлекательность района Якиманка - ЦАО

Структура расходов

Для студии:

1. Коммунальные платежи: 10 тыс. руб./мес. (возьмём 10 тыс. руб.) → 120 тыс. руб./год.

2. Содержание дома (ЖКХ + капремонт): 5–8 тыс. руб./мес. → 60 тыс. руб./год.

3. Налоги (НДФЛ 13 %): 1 560 000×0,13= 202 800 руб./год.

4. Простои (5–10 % времени): 6,5–13 тыс. руб./мес. → возьмём 10 тыс. руб./мес. = 120 тыс. руб./год.

5. Текущий ремонт и обслуживание: 50–100 тыс. руб./год → возьмём 75 тыс. руб.

6. Страхование: 0,1–0,3 % от стоимости → 47–142 тыс. руб./год → возьмём 95 тыс. руб.

Итого расходы по студии: 120+60+202,8+120+75+95=672,8 тыс. руб./год.

Для 1‑комнатной квартиры:

1. Коммунальные платежи: 15–20 тыс. руб./мес. → 17,5 тыс. руб./мес. = 210 тыс. руб./год.

2. Содержание дома: 10–15 тыс. руб./мес. → 12,5 тыс. руб./мес. = 150 тыс. руб./год.

3. Налоги: 3600000×0,13=468 000 руб./год.

4. Простои: 15–30 тыс. руб./мес. → возьмём 20 тыс. руб./мес. = 240 тыс. руб./год.

5. Ремонт и обслуживание: 100–200 тыс. руб./год → возьмём 150 тыс. руб.

6. Страхование: 0,1–0,3 % → 226–677 тыс. руб./год → возьмём 450 тыс. руб.

7. Расходы на перепланировку: разовые затраты 1,5–3 млн руб. → амортизируем на 5 лет = 300 тыс. руб./год.

Итого расходы по квартире: 210+150+468+240+150+450+300=1 968 млн руб./год.

Чистая доходность

Студия:

• Чистый годовой доход: 1560−672,8=887,2 тыс. руб.
• Чистая доходность: 887200​/47 500 000×100%≈1,87%
• Срок окупаемости:  47 500 000​/ 887 200 ≈53,5 лет

1‑комнатная квартира:

• Чистый годовой доход: 3600−1968=1632 млн руб.
• Чистая доходность: 225800000 1 632 000​×100%≈0,72%
• Срок окупаемости: 225 800 000/ ​1 632 000 ≈138 лет

элитная недвижимость Якиманка

Сравнительная характеристика объектов недвижимости

Объект 1: студия (Ленинский проспект, 2)

• Стоимость: 47,5 млн руб.
• Арендная плата: 130 тыс. руб./мес.
• Валовая доходность: 3,28 %
• Годовые расходы: 672,8 тыс. руб.
• Чистый доход: 887,2 тыс. руб./год
• Чистая доходность: 1,87 %
• Срок окупаемости: 53,5 года

Объект 2: 1‑комнатная квартира (ЖК «Лаврушинский»)

• Стоимость: 225,8 млн руб.
• Арендная плата: 300 тыс. руб./мес.
• Валовая доходность: 1,59 %
• Годовые расходы: 1,968 млн руб.
• Чистый доход: 1,632 млн руб./год
• Чистая доходность: 0,72 %
• Срок окупаемости: 138 лет

инвестиционные выводы и рекомендации

Выводы и рекомендации

1. По доходности: студия показывает значительно более высокую чистую доходность (1,87 % против 0,72 %) и более короткий срок окупаемости (53,5 против 138 лет).

2. По рискам: студия менее рискованна — меньший чек, выше ликвидность, легче найти арендаторов.

3. По потенциалу роста стоимости: квартира в ЖК «Лаврушинский» имеет больший потенциал роста капитальной стоимости из‑за престижности локации и качества комплекса.

4. По гибкости: студия проще в управлении, требует меньше времени и усилий от собственника.

5. По стратегии: студия подходит для получения стабильного арендного потока, квартира — для долгосрочных инвестиций с акцентом на рост стоимости.

для инвесторов

Рекомендации:

• Для инвесторов с ограниченным бюджетом (до 50 млн руб.) студия на Ленинском проспекте — оптимальный выбор.
• Для долгосрочных инвесторов с крупным капиталом квартира в ЖК «Лаврушинский» может быть интересна как актив с потенциалом роста стоимости, несмотря на низкую текущую доходность.
• Рассмотреть возможность диверсификации: приобрести несколько студий вместо одной дорогой квартиры для снижения рисков и повышения общей доходности портфеля.

Подберу идеальный объект под ваши цели — с учётом бюджета, локации и долгосрочных задач.

С наилучшими пожеланиями,
Леонтьева Наталья
Брокер по недвижимости
+7 931 800‑25‑50 - Telegram, WhatsApp.

Заявка на подбор

#якиманка #гдесдавать #аренднаядоходность #москва #районякиманка #инвестор