В рубрике «Пульс ЖКХ» РосКвартала и Ассоциации «Р1» эксперты ежемесячно онлайн обсуждают актуальные для УО и ТСЖ вопросы. Мы уже разобрали реестры собственников, работу в MAX, взыскание долгов, АВР и годовой отчёт. Собрали важные тезисы с эфиров, полезные материалы по темам и рассказали, когда будет следующий выпуск.
Сроки ответов на обращения жителей
Наш проект начался в сентябре 2025 года с обсуждения работы УО и ТСЖ с жалобами и заявками собственников. Ведущие рубрики Ирэн Парсамян и Елизавета Ланковская подчеркнули, что ошибки в сроках или порядке ответа могут обернуться штрафами и претензиями надзорных органов:
Ирэн Парсамян пояснила, что управляющие МКД работают в рамках Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ – и срок ответа на обращение составляет 30 календарных дней. Канал связи при этом не важен: любое обращение должно быть зарегистрировано и рассмотрено в срок. Мы обсудили примеры из судебной практики, подтверждающие эту позицию.
Но специальные Правила № 416 конкретизируют сроки для конкретных тем писем и заявок. Скачайте материалы спикеров, в том числе таблицу со сроками реагирования на обращения – они размещены под статьёй об эфире.
Когда жалоба превращается в метод давления: кейс от председателя ТСЖ
Требование к ведению и актуализации реестра собственников
14 октября спикеры поговорили о реестрах собственников и ответили на вопросы, почему по-прежнему нужно их вести, в каких случаях это не требуется, что в них включать и как правильно передавать по запросу инициатора ОСС.
Согласно п. 16 приказа № 266/пр, пришедшего на смену № 44/пр, теперь к протоколу прикладываются сведения о лицах, принявших участие в собрании, а не реестр из ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. Это номер помещения, количество голосов, которым обладает проголосовавший, а также:
- для физических лиц – имя и первая буква фамилии;
- для юрлиц – полное и сокращённое наименование или ИНН.
При этом УО и ТСЖ должны составлять реестр собственников и следить за его актуальностью. Об этом написано в ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ и в пп. «д(1)» п. 26 Правил № 491. Обе нормы действуют. Состав информации, которую нужно включать в список данных о собственниках, зафиксирован в ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, и он отличается от требований, которые предъявлялись ранее к этому документу как приложению к протоколу ОСС.
Сохраните себе шаблоны итогового документа ОСС по приказу № 266/пр и акта приёмки-передачи документов собрания, размещённые под отчётной статьёй.
Составление и подписание АВР
В ноябрьском выпуске «Пульса ЖКХ» Ирэн Парсамян и Елизавета Ланковская, а также приглашённый эксперт Максим Балашов разобрали нюансы подписания актов выполненных работ и вопрос внесения соответствующих условий в договор с собственниками.
На данный момент форма АВР и порядок его применения утверждены приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Составляет акт УО, она же подписывает его как исполнитель. Со стороны жителей заверить может председатель Совета МКД, если он наделён таким правом на ОСС или договором управления.
При отсутствии уполномоченного лица документ подписывает компания в одностороннем порядке – с обязательной отметкой и подписями 2–3 владельцев помещений в доме.
При этом пока законодательством не установлено жёстких требований к периодичности этого процесса. Согласно сложившейся практике АВР визируются:
- по содержанию общего имущества – не позднее пяти рабочих дней после окончания месяца;
- по текущему ремонту, состоящему из этапов, – в течение 10 рабочих дней после его завершения.
Минстрой России подготовил проект НПА, в котором прописал новые правила составления и чёткие сроки для актов выполненных работ. Подробнее – в одном из материалов рубрики «Новости».
Налоговые изменения и их влияние на работу УО
23 декабря Ирэн Парсамян и эксперт Наргис Джураева онлайн поговорили о налоговых изменениях, рисках для управляющих организаций и шагах, которые нужно предпринять в новых экономических условиях.
Наргис Джураева отметила, что налоговая реформа 2026 года носит системный характер. Основным вызовом для УО является переход на уплату НДС для компаний на упрощённой системе, поэтому особое внимание им следует уделить:
- работе со льготами,
- оформлению квитанций,
- контролю потоков.
Спикер подчеркнула, что НДС сложен в администрировании. Поэтому для успешной адаптации эксперт рекомендовала УО обновить учётную политику, автоматизировать раздельный учёт льготируемых операций и пересмотреть условия контрактов.
Забирайте обзор судебной практики о включении НДС в цену длящихся договоров и в размер платы за содержание жилого помещения.
Как законодатели и суды решают вопрос уплаты УО введённого НДС: обзор
Проблемы работы в чатах MAX
20 января Ирэн Парсамян, Елизавета Ланковская и их приглашённый гость – замдиректора ФГБУ «Академия комфорта» Татьяна Топчиева обсудили новую обязанность УО, ТСЖ и кооперативов – взаимодействие с собственниками в MAX (Федеральный закон от 29.12.2025 № 529-ФЗ, приказ Минстроя РФ от 29.12.2025 № 856/пр).
Татьяна Топчиева отметила, что основные проблемы, с которыми столкнулись УО при общении с жителями в мессенджере, – идентификация участников чата и отсутствие специалистов для обработки большого количества заявок. Чтобы решить последнюю, в «Академии комфорта» работают над своим чат-ботом, который будет взаимодействовать с внутренними программами компании.
Если у вас нет подобной возможности, обратитесь в РосКвартал – мы уже создали такого умного помощника для работы в чатах MAX. Бот интегрирован с сервисом «АДС на 100%», использует нашу базу знаний и проверенные скрипты общения.
MAXимальный накал: как УО осталась без лицензии из-за мессенджера
Плюсы и минусы новой формы годового отчёта
Новая форма годового отчёта вызвала волну обсуждений среди управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов – и стала темой февральского «Пульса ЖКХ». Ирэн Парсамян и Елизавета Ланковская, а также эксперт Елена Шерешовец разобрали изменения и ответили на вопросы УО, ТСЖ и кооперативов.
Согласно Федеральному закону от 07.06.2025 № 125-ФЗ, ежегодно в I квартале все лица, управляющие МКД, должны готовить отчёт о выполненной работе по форме из приказа № 728/пр и предоставлять его собственникам, а также загружать в ГИС ЖКХ.
Спикеры отметили, что главное преимущество унификации отчётности – появился понятный ответ на вопрос собственников «почему так оформлено?»: все претензии недовольных жителей МКД можно переадресовать разработчикам шаблона.
Но отчёт содержит ограниченное число позиций, зачастую недостаточных для полного отражения финансового состояния МКД и проделанной за год работы. Минстрой РФ уже подготовил проект с корректировкой шаблона (ID 164549). В приказ введут новые разделы.
Подробно о нововведениях № 125-ФЗ и форме отчёта говорили эксперты Ассоциации «Р1» на онлайн-семинаре – забирайте материалы под обзорной статьёй.
Способы повысить эффективность работы с должниками
На фоне инфляции, роста НДС и цен УО и ТСЖ всё острее встаёт вопрос эффективности взыскания долгов собственников за ЖКУ. 18 марта Ирэн Парсамян, Елена Шерешовец и Елизавета Ланковская разобрали рабочие инструменты досудебного взыскания и проект № 680171-8 об исполнительной надписи нотариуса.
В первой версии этой инициативы разработчики предлагали полностью заменить судебные приказы. Рынок негативно отреагировал на это – в итоге в скорректированном ко второму чтению документе речь идёт о дополнительном к приказам механизме. Нотариальная надпись останется правом, а не обязанностью.
Также эксперты привели примеры действенных методов влияния на должников и повышения платёжной дисциплины. Узнайте о них из обзорной статьи по эфиру и подкаста «ВФокусе»:
Сбалансированный путь трансформации рынка управления многоквартирными домами
16 апреля в рубрике «Пульс ЖКХ» вместе с постоянными ведущими и приглашённым экспертом Олесей Лещенко обсудили, почему отрасль возвращается к вопросу о реформе регулирования управления МКД.
Первая волна перелицензирования в 2022–2023 годах показала, что система нуждается в донастройке, но значимых послаблений не произошло. Затем активно обсуждались три сценария трансформации рынка, однако от них отказались. Появился новый – сбалансированный:
- Лицензирование сохраняется, но ужесточаются требования, например, к персоналу и материально-техническому обеспечению УО. Решения о выдаче и отказе в лицензии будет принимать непосредственно орган ГЖН, без специальной комиссии.
- Добровольное участие в СРО – в ЖК РФ появится отдельный раздел о саморегулируемых организациях в сфере управления домами. Часть контрольных мероприятий в отношении членов вместо ГЖИ будет проводить объединение.
Среди плюсов такой системы эксперты назвали претензионный порядок рассмотрения жалоб до обращения в госорганы, периодическое подтверждение соответствия требованиям вместо перелицензирования каждые пять лет, более практический подход к проверкам.
О действующих и вступающих в силу в 2026 году лицензионных требованиях к управляющим организациям читайте в статье рубрики «Деятельность УО» на портале.
Обязательные каналы общения с жителями многоквартирных домов
Следующий бесплатный выпуск «Пульс ЖКХ» начнётся 19 мая в 10:00. Постоянные ведущие Ирэн Парсамян и Елизавета Ланковская помогут УО и ТСЖ разобраться в перечне обязательных каналов связи с собственниками и ответят на вопросы:
- где УО и ТСЖ должны отвечать,
- как отладить процессы внутри компании,
- как выстроить взаимодействие в условиях роста числа площадок.
Особый акцент сделаем на каналах и домовых чатах в мессенджере МАХ. Оставляйте вопросы по теме заранее. Ссылку доступа к трансляции опубликуем накануне эфира в Телеграме, ВК-сообществе и канале в MAX. Участники получат примеры готовых постов для соцсетей, шаблоны регламентов для сотрудников. Не пропустите, будет полезно!
РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
✔️ поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
✔️ подпишитесь на канал в Телеграме и ВК-сообщество,
✔️ читайте наши обзоры, статьи-инструкции на портале