Доля ипотечных сделок в новостройках старой Москвы за год прыгнула с 45% до 58%. Причём выросла она во всех сегментах — от скромного комфорт-класса до роскошного элитного. Люди берут займы под заградительные проценты, надеются на рефинансирование и выводят деньги с депозитов. Разбираемся, что происходит на первичном рынке столицы.
Насколько выросла доля ипотеки?
В первом квартале 2026 года клиенты в исторических границах Москвы оформили 5,6 тыс. ипотечных сделок по договорам долевого участия. Это на 18,2% меньше, чем год назад, когда таких сделок было 6,8 тыс., подсчитала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Её расчёты приводит издание «Московский комсомолец». При этом общее число ДДУ за год сократилось с 15,1 тыс. до 9,6 тыс., то есть на 36,5%.
Доля ипотечных договоров в общей структуре сделок выросла на 13%, с 45% до 58%. То есть почти шесть из десяти покупок в новостройках «старой» Москвы сегодня совершаются с привлечением заёмных средств. И эта тенденция затронула все классы жилья без исключения.
В массовом сегменте доля ипотечных сделок по итогам первого квартала достигла 79% против 63% годом ранее. В бизнес-классе показатель подскочил с 33% до 52%. В премиум-классе — с 15% до 23%. Даже в элитном и делюкс-сегменте, где ипотека всегда была редкостью, доля выросла с 1% до 3%.
В I квартале 2026 года клиенты в "старой" Москве зарегистрировали 9,6 тыс. ДДУ против 15,1 тыс. ДДУ в аналогичный период 2025 года. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев активность дольщиков в исторических границах столицы сократилась на 36,5% или в 1,6 раза, — рассказала «МК» Ольга Тумайкина.
Она также уточнила, что в абсолютных цифрах картина по сегментам выглядит так. В массовом сегменте оформлено 3,6 тыс. ДДУ (-51,4% за год), в бизнес-классе — 4,9 тыс. ДДУ (-21,1%), в премиум-классе — 1,1 тыс. ДДУ (-29,8%), в элитном — 0,1 тыс. ДДУ (-54,4%). При этом число ипотечных сделок в бизнес-классе не только выросло по доле, но и увеличилось в абсолютном выражении — с 2 тыс. до 2,5 тыс., то есть на 24,3%. В премиум-классе количество ипотечных ДДУ выросло с 228 до 246, прибавив 7,9%.
Какие сегменты лидируют?
Абсолютным лидером по доле кредитных сделок остаётся массовый сегмент. Там ипотеку используют четыре покупателя из пяти. В количественном выражении за первые три месяца 2026 года в комфорт-классе зарегистрировали 2,9 тыс. ипотечных ДДУ, хотя годом ранее их было 4,5 тыс. Снижение на 38% связано с общим сжатием рынка и ужесточением условий по семейной ипотеке.
В бизнес-классе ипотека набирает обороты не только в относительных, но и в абсолютных цифрах. 2,5 тыс. сделок с заёмными средствами против 2 тыс. год назад — это редкий случай роста на фоне падающего рынка. Эксперты связывают это с поведением покупателей, которые раньше держали сбережения на депозитах. Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко в эфире «Москва FM» объяснила эту динамику.
Здесь нужно сказать, что речь идёт о тенденции. Вот в апреле увеличилось в среднем в разных сегментах, опять же, лучше всего показали себя бизнес-элит-класс. Видимо, люди, которые держали деньги на депозитах, уже недовольны теми ставками, которые предлагают банки, и они выводят эти деньги в новое качественное жильё. И, соответственно, если там нужно брать ипотеку, условно на 50%, вот они берут. То есть речь идёт именно о тех людях, у которых есть, возможно, уже квартиры. Сейчас время депозитов уходит, это читается. Люди пытаются быстрее зафиксировать цены, потому что, как только Центробанк будет снижать активнее ключевую ставку, то, конечно же, рост цен на недвижимость будет до значительного, — отметила Ирина Радченко.
Что происходит в Новой Москве?
В Новой Москве, где основное предложение сосредоточено в комфорт-классе, доля ипотечных сделок оказалась ещё выше. За год количество ДДУ снизилось на 42%, но доля кредитных договоров достигла 84%, пишет РБК Компании. В январе 2026 года этот показатель доходил до 90% — заёмщики спешили оформить льготную ипотеку на старых условиях до 1 февраля.
Средняя ставка по жилищным кредитам в Новой Москве за первые три месяца 2026 года составила 20,6%, что на 0,6% ниже, чем в конце прошлого года. Тем не менее спрос на рыночную ипотеку здесь остаётся ограниченным из-за высоких процентов, и основную нагрузку несут субсидированные программы застройщиков.
Почему покупатели всё равно берут ипотеку?
Рыночные ставки по ипотеке в первом квартале 2026 года оставались заградительными, превышая 19%. Однако активность ипотечных клиентов год к году повысилась во всех сегментах. Ольга Тумайкина связывает это с постепенным смягчением монетарной политики Центробанка. Многие клиенты, опираясь на среднесрочные прогнозы регулятора, рассчитывают на выгодное рефинансирование в ближайшие один-два года.
Кроме того, есть категория покупателей с серьёзными накоплениями. Они вносят высокий первый взнос, иногда 40-50%, и берут кредит на остаток, чтобы зафиксировать текущую стоимость лота. Пока доходность по депозитам снижается, недвижимость выглядит для них надёжным активом.
Активность ипотечных клиентов на столичном рынке новостроек год к году повысилась, причём во всех сегментах. Это связано с постепенным смягчением монетарной политики Центробанка. Ставки по рыночной ипотеке все ещё остаются заградительными (более 19%). Однако многие клиенты на основе среднесрочных прогнозов ЦБ рассчитывают на выгодное рефинансирование в перспективе 1-2 лет. Кроме того, немало покупателей с серьёзными накоплениями берут займы с высоким первым взносом, чтобы зафиксировать текущую стоимость лотов. Оживлению рынка жилищного кредитования также ведёт снижение доходности по депозитам, с которых клиенты переориентируются на инвестиции в недвижимые активы. Доля ипотечных сделок в жилых комплексах компании за год выросла с 56% до 80%, — заключила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Как застройщики помогают клиентам?
Когда банки требуют 20% годовых, девелоперы запускают собственные программы субсидирования. Сейчас это основной инструмент для привлечения покупателей, которые не могут претендовать на льготную ипотеку. Масштаб таких акций заметно вырос. Если раньше застройщики давали сниженную ставку на один-два года, то сегодня всё чаще предлагают субсидию на три года и более, а иногда фиксируют низкий процент на весь срок кредита.
Самый популярный вариант — сниженная ставка на семь лет. Статистика показывает, что до половины всех ипотечных займов погашаются именно в течение этого срока, даже если кредит взят на 20-30 лет. Типичные предложения на столичном рынке выглядят так: 0,1-3% на 12-24 месяца с последующим выходом на рыночный уровень, 5-8% на два-три года, 7% на семь лет или фиксированные 16-17% на весь срок.
Важно понимать, что чудес не бывает. Застройщики закладывают расходы на субсидирование в стоимость квадратного метра. Чем длиннее период поддержки, тем дороже обходится квартира в итоге. Тем не менее для многих покупателей это единственный способ получить ипотеку с комфортным платежом в первые годы.
Что решил Центробанк?
На заседании 24 апреля совет директоров Банка России снизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта, с 15% до 14,5% годовых. Это восьмое снижение подряд с лета прошлого года. Регулятор пояснил, что динамика внутреннего спроса приблизилась к возможностям расширения предложения, хотя устойчивые темпы роста цен пока остаются в диапазоне 4–5% в пересчёте на год.
Базовый прогноз Центробанка предполагает среднюю ключевую ставку в 2026 году на уровне 14,0-14,5%, а в 2027 году — 8,0-10,0%. Следующее заседание, на котором будет обсуждаться дальнейшее снижение, назначено на 19 июня.
Реакция банков не заставила себя ждать. За неделю с 27 апреля по 3 мая средние ставки по ипотеке снизились на 0,69–0,89 процентного пункта, сообщает Единая информационная система жилищного строительства. Ставки на новостройки сократились до 19,22%, на готовое жильё — до 18,84%. Сбербанк и банк «Дом.РФ» первыми объявили о снижении ставок по своим программам.
Как изменилась семейная ипотека?
С 1 февраля правила льготной семейной ипотеки ужесточились. Теперь действует принцип «одна семья — один льготный кредит». Раньше супруги могли оформить два льготных займа по отдельности, но эта лазейка закрыта. Оба супруга обязаны выступать созаёмщиками, если только один из них не является иностранным гражданином.
Кроме того, обсуждается дальнейшая дифференциация ставок в зависимости от количества детей. По словам Ирины Радченко, ходят устойчивые слухи о том, что с одним ребёнком ставка вырастет с 6% до 12%, с двумя детьми останется 6%, а при рождении третьего опустится до 4%. Таким образом власти хотят стимулировать рождаемость, одновременно сокращая бюджетные расходы на льготные программы.
С первого февраля были некоторые подвижки в сторону ужесточения в этом сегменте. И сейчас упорно ходят дальше слухи, что ставка будет зависеть от количества детей. Условно, чем больше детей, тем ниже ставка. С одним ребёнком можно было получать 6%, а будет по 12%. Хотят отрегулировать. И уже ходит такая шутка, что теперь, чтобы купить квартиру в ипотеку, мало денег, нужно детей родить троих, чтобы один из них был программистом, — рассказала Ирина Радченко.
Стоит ли надеяться на рефинансирование?
Многие покупатели берут ипотеку под текущие высокие проценты, рассчитывая через год-два рефинансироваться после дальнейшего снижения ключевой ставки. Ирина Радченко призывает не переоценивать такие ожидания. Она напоминает, что риелторы и застройщики обещают скорое снижение ставок уже два года, а инфляция до сих пор не побеждена.
Знаете, я как эксперт не хотела бы обнадёживать людей, потому что риелторы, застройщики будут рассказывать: "Вот мы уже победили инфляцию, а значит, ключевая ставка будет снижаться, а значит, ипотечную ставку можно рефинансировать". Не кормят этими рассказами последние два года, но что-то ставка не снижается, инфляция не побеждается. И, к сожалению, если мы говорим о глобальных мировых тенденциях, то есть возможность финансового кризиса глобального из-за экстремального роста цен на нефть. В общем, я бы не стала надеяться. И если у вас действительно большая сумма кредита, и вы надеетесь, что вот через год вы её рефинансируете, вы неверно, возможно, рассчитаете свои финансовые возможности. А если вам это по силам, и вы, в принципе, и потянете эти пару-тройку лет вот таких экстремально высоких цен, и у вас тело кредита не очень большое, условно говоря, есть большой первоначальный взнос, он от 40 до 50%, может быть, и имеет смысл зайти на рынок, потому что, да, цены могут расти, — предупредила президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
Экономисты, опрошенные отраслевыми изданиями, добавляют, что ощутимое снижение ипотечных ставок начнётся только тогда, когда ключевая ставка опустится ниже 10%. От текущих 14,5% до 8-9% — дистанция как минимум в семь-восемь месяцев при ежемесячном снижении на 0,5 пункта. Однако ЦБ может взять паузу, если инфляция не замедлится достаточно быстро. Так что решение о покупке квартиры в ипотеку сегодня стоит принимать, исходя из своих реальных доходов, а не из надежды на скорое рефинансирование.