Иногда арендатор может остаться в арендуемой квартире на новый срок, если были предусмотрены некоторые условия. Сегодня рассмотрим такие случаи.
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора.
Благодаря этому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованной квартирой, если арендодатель намерен продолжить сдавать квартиру в аренду.
Однако таким правом воспользоваться крайне сложно, так как условий для исполнения слишком много.
Таким правом арендатор может воспользоваться в случаях, если одновременно выполняются условия:
1) договор аренды был заключен на определенный срок;
2) договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);
3) договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;
4) арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
5) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору;
6) арендодатель намерен продолжать и дальше сдавать квартиру в аренду;
7) арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;
8) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом либо договором аренды.
1) Договор аренды был заключен на определенный срок
Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, который был заключен на определенный срок.
Это объясняется тем, что для реализации преимущественного права арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о желании продлить договор, причем само это право возникает по окончании срока действия договора.
Если же срок действия договора не определен, то и право на преимущественное заключение договора на новый срок реализовать не получится.
Если же арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Арендаторы часто прибегают к данной норме для сохранения арендных отношений, чтобы не тратить силы и время на оформление «ненужных» документов. Однако необходимо иметь в виду, что если договор будет автоматически возобновлен на неопределенный срок, то арендатор лишится преимущественного права. И если в последующем арендодатель откажется от такого договора с предупреждением арендатора за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ), то арендатор не сможет рассчитывать на заключение с ним договора аренды на новый срок.
2) Договор аренды был зарегистрирован
Если договор аренды недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды (абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).
3) Договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут
Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок обладает лишь арендатор по договору, срок которого истек.
Если договор аренды был досрочно расторгнут, то арендатор не получает преимущественного права заключить договор на новый срок.
Это значит, что арендатор не может рассчитывать на преимущественное право заключить договор аренды на новый срок, если предыдущий договор по каким-либо причинам был расторгнут до окончания срока его действия. Поэтому арендатору нужно проявлять осторожность в таких случаях, даже если арендодатель предлагает расторгнуть действующий договор аренды под предлогом последующего заключения нового договора.
Например, Если арендатор подписал с арендодателем дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и вернул арендодателю арендованное имущество, то арендатор уже не может реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Также преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа от него арендодателя (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этих случаях арендатор не вправе со ссылкой на п.1 ст.621 ГК РФ требовать признания отказа от договора незаконным либо предъявлять иски о понуждении арендодателя к заключению договора.
Поэтому на этапе согласования и заключения договора арендатору необходимо исключать из него формулировки о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке.
Лучше, чтобы такое право арендодателя вообще не было закреплено в договоре. Но, если арендодатель не согласен заключить договор без этого условия, можно предложить компромиссный вариант: арендодатель имеет право на отказ в одностороннем порядке только в ответ на нарушение условий договора со стороны арендатора.
4) Арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения
Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, он должен уведомить об этом арендодателя.
Уведомление составьте в свободной форме и направьте арендодателю способом, который стороны обычно используют для обмена значимыми сообщениями.
Уведомление надо направить заранее, чтобы арендодатель успел его получить к сроку, указанному в договоре
В противном случае будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения.
Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем. Разумеется, если иное не установлено в самом договоре.
Такой вывод можно сделать из п.1 ст.165.1 ГК РФ.
Если срок для направления уведомления в договоре не указан, то арендатор обязан уведомить арендодателя о желании перезаключить договор в разумный срок до окончания срока его действия (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Разумность срока будет оцениваться арбитражным судом в каждом случае исходя из обстоятельств конкретного дела (постановление Президиума ВАС РФ от 16 апреля 2013 г. № 2823/11).
Так, по одному из дел арбитражный суд признал, что арендатор не пропустил срок направления арендодателю уведомления о желании воспользоваться правом на преимущественное заключение договора на новый срок в случае, когда арендодатель получил такое уведомление не позднее чем за семь дней до окончания срока действия договора (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. по делу № А41-29496/10).
5) Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору
Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок может воспользоваться только такой арендатор, который надлежащим образом исполнял возложенные на него договором обязанности.
К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Это объясняется необходимостью учитывать интересы арендодателя, который может не захотеть продолжать договорные отношения с арендатором, не исполняющим свои обязанности по договору надлежащим образом.
6) Арендодатель намерен и дальше сдавать квартиру в аренду
Если арендодатель больше не желает сдавать квартиру в аренду, то в таком случае арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок.
Дело в том, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорной квартиры в аренду третьему лицу.
Преимущественное право арендатора не предусматривает корреспондирующую обязанность арендодателя заключить договор в том случае, если арендодатель больше не желает сдавать имущество в аренду (постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. № 3440/05 и от 5 июня 2012 г. № 17540/11).
Вместе с тем, может оказаться, что арендодатель, отказавший в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на это обстоятельство, в последующем все же сдал имущество в аренду.
Какими способами защиты может воспользоваться арендатор, если арендодатель нарушил его право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору предъявить в суде одно из двух требований (абз.3 п.1 ст.621 ГК РФ):
- потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
- потребовать только возмещения таких убытков.
Нужно также отметить, что у арендатора, чье преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок было нарушено, нет такого способа защиты своих прав, как понуждение к заключению договора с арендодателем. Арендатор может воспользоваться только указанными выше двумя способами защиты.
Иных способов защиты, включая требования о понуждении арендодателя заключить договор аренды или признать недействительным договор аренды арендодателя с новым арендатором, у бывшего арендатора нет.
Как разъяснил ВАС РФ, преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (абз.2 п.2 ПП ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
7) Арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем
Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок перед другими лицами.
Однако это не может означать, что арендатор имеет право на льготные, боле выгодные условия аренды. Напротив, арендатор имеет приоритет перед другими лицами в отношении заключения договора именно на условиях, предложенных арендодателем. Если арендатор не согласен на предложенные арендодателем условия, то он может отказаться от заключения договора на новый срок. В таком случае арендодатель вправе найти новых арендаторов.
Однако это не означает, что арендатору придется согласиться на условия, худшие в сравнении с другими потенциальными арендаторами.
Если, к примеру, арендодатель предложил арендатору заключить договор с арендной платой 15 000 руб. в месяц, а другим лицам – 14 000 руб. в месяц, то в таком случае преимущественное право арендатора заключить новый договор будет нарушено.
8) Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды квартиры не исключено договором аренды
Преимущественное право на заключение договора аренды может быть ограничено договором.
В договоре может быть указано, что арендатор по окончании срока аренды не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
В таких случаях арендатор не сможет воспользоваться возможностью заключить договор на новый срок преимущественно перед третьими лицами.
Чтобы избежать такого рода негативных последствий, при согласовании текста договора арендатору нужно исключать из проекта соглашения подобные формулировки.
Хотим прописать нашего ребенка к бабушке. Это возможно?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.