Создатель бренда и сети «Городские термы» о том, чего стройка не прощает дилетантам.
Туристическая отрасль находится в пятёрке направлений, демонстрирующих наиболее мощный рост. Инвестиции в развитие этой инфраструктуры становятся всё более рентабельными, при этом профильный рынок в последние несколько лет активно поддерживается на уровне государственной политики. Так, в федеральной Стратегии развития туризма особо выделены направления, способствующие оздоровлению населения и стимулированию семейного отдыха.
В этом смысле сегмент строительства термальных комплексов является весьма перспективным в плане роста: на смену стандартным санаториям приходят мультиформатные городские курорты, предлагающие как расслабляющий, так и активный отдых. Ключевой игрок отрасли, компания «Городские термы», на рынке с 2015 года – первый оздоровительный центр открылся в Воткинске и эффективно работает до настоящего времени. После этого были открыты «Ижевские термы», успешно функционируют «Нижнекамские термы» (с сентября 2022 г.), «Самарские термы» (с октября 2023 г.) и др.
«С инфраструктурой отдыха и туризма в России всё очень плачевно, – утверждает Юрий Бычков, руководитель управляющей компании «Термы», создатель бренда и сети «Городские термы». – Процесс развития только начинается, поэтому почему бы не инвестировать сюда деньги? Тем более, что огромное количество людей живёт у нас в стране и в большей степени вообще никуда не выезжает. Ещё в лучшие времена на руках у россиян было относительно небольшое количество загранпаспортов, если смотреть в общих масштабах. И не факт, что сейчас, даже имея паспорт, человек куда-то может поехать», – говорит он и предсказывает появление в ближайшие пять-шесть лет 2-2,5 тысяч термальных комплексов и городских курортов, в том числе огромных городских курортов – площадью миллион и более квадратных метров.
Дело принципа
Инженер-строитель по образованию, создавший в 1992 году строительно-промышленную фирму «Мастер», и любитель банных процедур по призванию, Юрий Бычков признаётся, что постулаты, выработанные коллективом в те перестроечные годы, для работы актуальны и сейчас: «Мы всегда строили очень быстро и работали, в большей степени, с премиальным сегментом. Всегда старались максимально эффективно внедрять новинки, и таким образом, шли выше рынка по цене, но скорость строительства, качество и внешний вид объекта у нас всегда были на очень высоком уровне. Если бы я не умел строить – в том числе, бани, бассейны, санатории, профилактории, медицинские центры и т.д. и т.п., не обладал соответствующими знаниями, опытом и командой, я бы термальным бизнесом вообще заниматься не стал, – утверждает он. – Сейчас есть такой тренд, что люди без образования выступают экспертами в чём угодно, дают какие-то советы, в том числе и по строительству термальных комплексов. На самом деле это, конечно, смешно».
Можно сказать, что фирма «Мастер» и стала базой, на которой основывается сегодняшняя УК «Термы» – флагман среди компаний-проектировщиков термальных комплексов. В активе компании уже 160 разработанных концептов терм и, судя по динамике, их количество будет год от года увеличиваться. «Сейчас мы делаем функциональные концепты. Почему мы считаем их таковыми? Потому что нам их проектировал немецкий архитектор, а немцы известны своими технологиями. Посмотрите, например, на их машины – есть у вас какие-то вопросы к их надёжности или функциональности? Нет. Именно поэтому наши технологии – это гарантия надёжности и безопасности для посетителей, – рассказывает Юрий Бычков. – Напрямую мы стройкой уже не занимаемся, так как сосредоточились на проектировании «городских курортов», но наш опыт позволяет нам участвовать в строительстве на разных этапах, помогая клиенту. Например, наша компания сопровождала строительство нижнекамских и самарских терм; я и моя команда лично курировали запуск объектов – и они эффективно работают и приносят прибыль инвесторам, – уточняет лидер компании. – Мы строили и успешно сдавали объекты госкомиссии еще с советских времён, а тогда с этим было строго. Строили и дома, и бани, и социальные объекты. Сегодня очень мало людей, которые обладают таким гигантским опытом».
Всё по правилам
По прогнозам экспертов, в этом году анонсировано открытие 20 термальных центров в нескольких регионах России (отчёт NF Group). В частности, консалтинговая компания NF Group в своём отчёте указывает на то, что благодаря широкой целевой аудитории и высоким коэффициентом повторных посещений термальные комплексы станут полноправным участником рынка оздоровительно-туристических развлечений, что приведёт к двум тенденциям: высокой популяризации формата и одновременно росту инвестиционной конкуренции. Соответственно, шансы на выживание будут выше у тех проектов, в которых собственники изначально грамотно подошли к выбору локации, формата и масштаба проекта, доверив проектирование, строительство и управление профессионалам.
Юрий Бычков с этим согласен: «Конечно, мало понимать, чего ты хочешь; надо понимать, как это построить, запроектировать, какие нюансы бывают во время получения техусловий, как эти техусловия сделать дешевле, – далее он перечисляет моменты, которые трудно учесть непрофессионалам. – Для того, чтобы объект построить правильно, нужна чётко разработанная концепция, затем – корректный тип заданий на проектирование. Необходимо проследить, чтобы строительные работы выполнялись в соответствии с проектной документацией; чтобы в процессе выполнения работ был соответствующий качественный надзор, и когда объект уже завершается, была осуществлена надлежащая приёмка работ, особенно скрытых работ – тех, которые не видны на первый взгляд. Огромное количество подрядчиков и субподрядчиков необходимо между собой «увязать», проконтролировать, провести пусконаладку оборудования, чтобы всё это эффективно заработало».
Именно поэтому наиболее оптимальным вариантом сотрудничества с заказчиком является не только разработка концепта термального комплекса, но и сопровождение процесса строительства и приёмки объекта. Финальная приёмка – один из самых сложных этапов возведения объекта, признаётся Юрий Бычков. Мелкие недочёты, допущенные рабочими в ходе возведения комплекса, могут испортить даже самый, казалось бы, грамотно разработанный концепт. «Мы как профессионалы прекрасно понимаем и видим все проблемы и «косяки» строителей – отделочные, инженерные, конструктивные, технологические и другие нарушения, и отражаем их в акте замечаний, своевременно информируя об этом заказчика. Это даёт ему возможность внести актуальные корректировки, чтобы избежать фатальных ошибок потом, на этапе полноценной работы комплекса. И это только малая часть того, что мы можем делать именно на стадии строительства, улучшая его, уменьшая стоимость на квадратный метр, естественно, делая этот бизнес железобетонно надёжным, профессиональным, безопасным».
Вы из какого класса?
В NF Group отмечают, что в последние годы наблюдается и постепенное формирование дифференциации термальных объектов по классам в зависимости от нескольких критериев: целевой аудитории, разнообразия инфраструктуры и набора услуг, локации и площади и т.д. До 40 % новых объектов открываются в пределах торговых центров, однако специалисты прогнозируют дальнейшее смещение продаж в сторону отдельно стоящих зданий, встраивания в отели и жилищные комплексы.
«Конечно, сначала надо определиться с уровнем комплекса, с целевой аудиторией – премиальный это будет вариант или бюджетный, – говорит Юрий Бычков. – Если нам предлагают уже готовую площадку, то мы делаем проект под существующий объект. То есть, сначала изучаем помещения и отталкиваемся от их возможностей: техусловий, нагрузок на перекрытия, объема электроэнергии и т.д. Отделочные материалы тоже выбираем, учитывая будущий портрет посетителей: для премиум-терм, комплексов бизнес-класса, первого класса или эконом они будут меняться. Очень много нюансов существует, которые новички отрасли не учитывают и потом терпят убытки».
Руководитель «Терм» признаёт, что в стремлении к сокращению бюджета многие компании не прибегают к услугам профессионалов отрасли, тем самым, зачастую, только увеличивая последующие расходы. Самая важная деталь, которая при этом не учитывается – что неразумная экономия может привести не только к постоянным ремонтам, но и сбоям в работе оборудования и, как следствие, угрозе безопасности посетителей. «Конечно, можно строить, выполнять внутреннюю отделку и другие работы своими силами. Но вы потратите примерно в два раза больше денег на квадратный метр, а может быть и в три, – прикидывает Юрий Бычков. – К примеру, вместо 500 миллионов на пятитысячный объект вы потратите до двух миллионов лишних денег. И объект будет работать не так эффективно, и техника, возможно, будет ломаться, отказывать в самый неподходящий момент, её придётся менять. Те, кто говорят, что невозможно построить что-то за 200-300 тысяч за квадратный метр, наверное, правы – потому что они не умеют этого делать. А мы умеем и много раз это делали», – утверждает он.
Отдельной графой стоит проблема запуска в эксплуатацию: тот самый момент, когда комплекс уже готов к открытию, а команда, которая должна обеспечивать его полноценную работу, ещё не только не обучена, но и не набрана. Это увеличивает вероятность временного лага от нескольких месяцев до полугода, в то время как здание будет стоять и не приносить инвестору прибыли. Термы сети Бычкова работают иначе: компания осуществляет комплекс мероприятий с целью эффективного старта объекта, в частности, стажирует новый персонал в уже действующих термах, своевременно передаёт необходимый пакет документов для организации бизнес-процессов, финансового управления и управления персоналом, маркетингового блока и хозяйственно-обслуживающей деятельности. Это позволяет исключить риски, связанные с временным периодом становления бизнеса, и ввести комплекс в работу максимально быстро, ускорив окупаемость. В компании не ищут сложных решений, опираясь на мощный комплексный опыт открытия «городских курортов».
Курорт на дому
Рынок термальных комплексов обладает не только высокой инвестиционной привлекательностью, но и хорошей окупаемостью: в среднем центры оздоровления выходят на прибыль в течение двух-пяти лет – но это пока, в условиях реальной нехватки объектов и повышенного спроса. «Отрасль только зарождается, начинают строиться отели и дополнительная инфраструктура, поэтому нужно вкладывать деньги сейчас – это выгодно, это взгляд в будущее, – утверждает создатель «Городских терм». – Да, стройки-то ведутся, но нужно понимать, что необходимо делать ставку – и мы эту ставку делаем в первую очередь – на тех, кто не уезжает куда-то, а находится внутри города. Чтобы человек мог отдохнуть, расслабиться, получить возможность оздоровления внутри своего родного города. Людям не нужно втридорога покупать билеты, заранее брать отпуск, собирать семью и куда-то ехать-лететь. В термы можно по пути заехать на час-другой, или на выходные. Вот идея главная! И такого здорового отдыха в России – если только не брать парки и леса, в которые сначала надо добраться, а потом ещё защититься от насекомых – практически нет! Поэтому я призываю всех вкладывать деньги в инфраструктуру в своих городах».
По уверению Юрия Бычкова, инженерные, технологические и прочие решения должны и могут быть и недорогими, и надёжными, и компания может гарантировать заказчикам оптимальный результат. «Мы действительно обладаем полным набором знаний, умений и навыков и для разработки концептов, и для сопровождения строительства, и для управления, а без участия профессионалов качественно сделать объект будет сложно, – говорит Юрий Бычков. – Поэтому стройте термы вместе с нами».