«Купил убитую хрущёвку, а через пару лет получил ключи от новостройки с отделкой в своём же районе». Звучит как схема быстрого обогащения, в которую трудно поверить. Но именно так работает программа реновации в Москве — и именно поэтому квартиры в домах «под снос» до сих пор привлекают инвесторов.
Только с начала 2026 года в столице расселили 66 домов, а почти 4 900 семей переехали в новые квартиры с готовой улучшенной отделкой . Программа набирает обороты: появляются новые площадки, процесс переселения цифровизируется, а число переехавших москвичей приближается к 260 тысячам.
Но так ли безоблачна эта инвестиционная стратегия? Давайте разбираться честно: как работает программа в 2026 году, какие риски подстерегают покупателя старой пятиэтажки и можно ли реально заработать на реновации.
📅 Этапы программы: 2020–2024, 2025–2028, 2029–2032
🏠 Расселено с начала 2026: 66 домов в 10 округах
👨👩👧👦 Переехало в 2026 году: около 4 900 семей
🏗️ Площадок под строительство: 853 по всей Москве
🏢 Введено жилья: около 8 млн кв. м
✅ Программа завершена: в 12 районах города
🏘️ Новые квартиры: комфорт-класс, с ремонтом, сантехникой и плитой
💻 Новшество 2026: документы можно подписывать онлайн через суперсервис
Как работает программа и при чём тут инвестиции?
Что такое реновация в 2026 году
Программа стартовала в 2017 году. Суть проста: старые типовые дома (в основном пятиэтажки) сносят, а жильцов переселяют в современные новостройки. Дома под реновацию определяли голосованием — не все собственники согласились, поэтому часть зданий осталась нетронутой .
Программа разделена на три этапа: первый уже завершился (2020–2024), второй идёт сейчас (2025–2028), третий продлится до 2032 года . Всего, по подсчётам мэрии, программа затронет 350 тысяч столичных семей .
Ключевые принципы, которые важно знать:
- Новую квартиру дают в том же районе (в Старой Москве). В Новой Москве и Зеленограде — в пределах округа .
- Можно отказаться от квартиры и получить денежную компенсацию .
- Квартиры предоставляются с готовой улучшенной отделкой, сантехникой и плитой.
- Можно доплатить и получить квартиру большей площади .
- На месте снесённого дома построят новый, но прежние жильцы претендовать на него уже не могут .
С начала 2026 года программа ускорилась. По словам заммэра Владимира Ефимова, только за первые месяцы расселили 66 домов в 10 округах. Больше всего — на востоке Москвы (12 домов), на северо-востоке и юго-востоке (по 10).
Как принять участие в программе (законный путь)
Самый очевидный путь — уже жить в доме, включённом в программу. Тогда вы просто ждёте своей очереди и переезжаете. Но есть и второй путь — купить квартиру в таком доме специально.
Что нужно знать перед покупкой:
Проверьте очередь дома. Программа разбита на этапы, и не все дома расселят одновременно. Если здание попадает в третий этап (2029–2032), ждать придётся несколько лет. Уточнить статус можно на официальном портале мэрии .
Помните про район. В Старой Москве новую квартиру дают в том же районе. Если вы покупаете квартиру в хорошем районе — новая тоже будет там. В Новой Москве и Зеленограде переселение возможно в пределах округа, а это уже шире .
Оцените состояние дома. Жить в старом доме до переселения придётся несколько лет. Ремонт делать бессмысленно — эти расходы никто не компенсирует .
Учтите налог. Если вы купили квартиру под реновацию и решили продать её до того, как получили новую, — заплатите 13% НДФЛ, если жильё в собственности менее пяти лет. То же касается продажи полученной по реновации квартиры: если владеть ею меньше пяти лет — налог 13% от стоимости .
Можно ли на этом заработать?
Теперь к главному вопросу. Инвестиционная стратегия «купить старую квартиру — дождаться новой — продать с прибылью» выглядит соблазнительно. Но дьявол в деталях.
Плюсы (потенциальная выгода):
- Экономия на цене входа. Квартиры в старых домах стоят дешевле, чем в новостройках. Разница может составлять 20–30% .
- Новая квартира будет комфорт-класса с отделкой — это увеличивает её рыночную стоимость .
- Можно получить жильё большей площади, чем было. Для многодетных семей и льготников норма — 18 «квадратов» на человека .
- Инфраструктура района остаётся привычной, а значит, новая квартира будет ликвидна .
Риски и минусы:
- Сроки могут сдвигаться. Снос и переселение порой затягиваются на годы. Если программу заморозят из-за нехватки финансирования, покупатель рискует застрять в старой квартире надолго .
- Ипотеку дают неохотно. Банки видят в старых домах высокий износ и не спешат кредитовать такие сделки. Если заёмщик не вернёт кредит, банку будет трудно продать квартиру .
- Материнский капитал могут не одобрить. Жильё не должно быть аварийным или ветхим. А многие дома под реновацию имеют именно такой статус .
- Новая квартира может оказаться в менее удобном месте — особенно в Новой Москве и Зеленограде, где переселение возможно в пределах округа .
- Продать квартиру сразу после получения не получится. Из-за бюрократических процедур оформление в собственность может затянуться .
Адвокат Юлия Кузнецова так комментирует главный риск: «По постановлению Правительства Москвы жильё под реновацию предоставляется в том же районе. Но если собственник после двух предложенных вариантов отказывается, то в третий раз ему могут дать квартиру в другом районе столицы» .
А эксперт по недвижимости Марина Яковлева добавляет про ипотеку: «Банки выдают ипотеку на покупку такого жилья без особой охоты, поскольку дома имеют высокий процент износа. Если заёмщик не сможет вернуть кредит, банку будет нелегко реализовать заложенную недвижимость» .
Заммэра Владимир Ефимов подчёркивает масштаб: «С начала года по программе реновации в столице расселили 66 домов в 10 административных округах. В новые квартиры с готовой улучшенной отделкой переехали почти 4,9 тысячи семей» .
💬 «Это же гарантированный способ заработать. Купил дешёвую квартиру — получил новую — продал в два раза дороже»
Не всё так просто. Во-первых, сроки неизвестны. Если дом попадает в третий этап (2029–2032), ждать придётся несколько лет. Всё это время вы либо живёте в старой квартире без ремонта, либо сдаёте её за копейки. Во-вторых, при продаже полученной квартиры раньше чем через пять лет заплатите 13% налога. Разница между ценой старой и новой квартиры может уйти на налоги и инфляцию .
💬 «Я слышал, что можно купить комнату в коммуналке и получить целую квартиру»
Да, это возможно. Покупка комнаты в коммунальной квартире в доме под реновацию обходится значительно дешевле, чем отдельная квартира. При переселении вы получите полноценное отдельное жильё . Это действительно может быть выгодной стратегией, но риски те же: неизвестные сроки, проблемы с ипотекой и возможные изменения в программе.
💬 «Программа реновации — это государственная гарантия. Рисков нет»
Программа действительно работает и набирает обороты. Но она до сих пор согласовывается и корректируется. Не исключено, что финансирование сократят или сроки продлят. Плюс — проблемы с качеством строительства тоже встречаются. В одном из домов на Открытом шоссе после заселения вышла из строя дренажная система, а подрядчик объявил себя банкротом. Жителям пришлось решать проблему через депутатов .
💬 «А можно ли использовать материнский капитал?»
Можно, но с оговорками. Жильё не должно быть аварийным или ветхим. А многие дома, включённые в программу, имеют именно такой статус. Перед покупкой обязательно проверьте документы на квартиру и проконсультируйтесь в ПФР.
Реновация — это реальный шанс улучшить жилищные условия или заработать на перепродаже. Но это не «золотая жила», а инвестиция с длинным горизонтом и ощутимыми рисками.
Что можно сделать прямо сейчас:
✅ Проверьте, включён ли интересующий вас дом в программу реновации. Это можно сделать на официальном портале мэрии Москвы или через суперсервис «Переезд по программе реновации» .
✅ Если дом в программе — уточните очередь расселения. От этого зависит, сколько лет ждать новую квартиру .
✅ Перед покупкой закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что на квартире нет обременений. Квартиры в залоге могут стать препятствием для участия в программе.