Когда смотришь квартиру под сдачу, легко попасть в ловушку простого расчета:
аренда минус ипотека = прибыль.
Но в реальности всё сложнее. Есть коммуналка, налоги, обслуживание, первоначальный взнос, кредитная нагрузка, реальная окупаемость и денежный поток. Из-за этого объект, который на первый взгляд кажется выгодным, после нормального расчета может оказаться совсем не таким привлекательным.
В Arendbook появился удобный калькулятор доходности, который как раз помогает быстро проверить такую модель.
Что можно посчитать
В калькуляторе задаются основные параметры объекта:
- арендная плата;
- дополнительный доход;
- коммунальные платежи;
- обслуживание;
- налоги;
- стоимость объекта;
- первоначальный взнос.
После этого сервис сразу показывает итоговую картину: чистую прибыль в месяц, общий доход, расходы, ROI, окупаемость, cashflow и годовую прибыль.
Вот как выглядит базовый расчет доходности:
Вставить фото 1 — экран с итогом 94 790 ₽, ROI, окупаемостью и годовой прибылью.
Учет кредита и ипотеки
Самое полезное — калькулятор умеет учитывать кредит.
Можно указать:
- сумму кредита;
- ежемесячный платеж;
- ставку;
- срок займа.
После этого сервис пересчитывает модель с учетом долговой нагрузки. То есть вы видите не «бумажную» доходность, а более реальную картину: сколько денег остается после всех обязательных расходов.
Это особенно важно, если объект покупается не за наличные, а с ипотекой.
Вставить фото 2 — блок с инвестициями, кредитом и долговой нагрузкой.
Подсказки по модели
Еще один плюс — справа сервис выводит короткие выводы по расчету.
Например:
- объект приносит прибыль;
- расходы съедают больше 40% дохода;
- налог уже включен в модель;
- кредит учтен в cashflow.
На первый взгляд мелочь, но это удобно. Не нужно самому каждый раз вчитываться в цифры и пытаться понять, что они означают. Сервис сразу подсвечивает слабые места сценария.
Вставить фото 3 — экран с блоком «Инсайты» и пояснениями по модели.
Почему это полезно
Такой калькулятор особенно пригодится в трех ситуациях:
- Перед покупкой объекта — чтобы понять, действительно ли квартира будет приносить деньги.
- При сравнении нескольких вариантов — какой объект окупается быстрее, где лучше cashflow.
- При расчете объекта с ипотекой — чтобы не переоценить его привлекательность.
Мой главный вывод: доходность аренды нельзя считать на глаз.
Если не учитывать кредит, налоги и регулярные расходы, легко получить слишком оптимистичную картину.
Калькулятор доходности в Arendbook дает быстрый ответ на главный вопрос:
объект действительно выгодный или только кажется таким?