Все знают, что перед покупкой надо проверить ЕГРН. Что нет обременений. Что долги по ЖКХ погашены. Это база. И 90% «проверок» на этом заканчиваются. Это создает иллюзию безопасности. Иллюзию, которая может стоит миллионы.
Инвестор купил стильный, почти готовый таунхаус с дисконтом 30% от рынка. Застройщик обанкротился на финишной прямой. Юристы сказали: «Чисто». Документы в порядке. Внешне - идеал.
Он заезжает. Пытается включить систему отопления, кондиционеры, бойлер. Пробки выбивает во всем поселке. Оказалось, что на этапе строительства был исчерпан лимит электрической мощности на весь жилой комплекс. Для нормальной жизни требовалось вместе с соседями тянуть новую ЛЭП за несколько километров. Цена вопроса - пять миллионов рублей с каждого собственника.
Где была ошибка? Он проверил юристов. Но не проверил Технические Условия на подключение. Увидел столбы и провода и успокоился.
Что такое Технические Условия и почему это главный «скелет» любого актива
ТУ - это документ от ресурсоснабжающей организации, который определяет: можно ли вообще подключить объект к сетям, на каких условиях и с какой мощностью. Труба или столб рядом не значат ничего. Главное - цифры в документе.
Мой чек-лист для недвижимости теперь включает три обязательных вопроса:
- Запросить ТУ и акты их выполнения. Нет документов - красный флаг.
- Сравнить заявленную мощность с вашими планами. Хватит ли 15 кВт на работу цеха или на зарядку электромобиля?
- Лично осмотреть вводной щит. Его состояние - лучшая диагностика реального положения дел.
Но это лишь один узел из сорока.
В этой статье я показал вам одну «мину» - электричество. Но в реальности их десятки. Трещины в фундаменте, которые видит только тепловизор. Скрытая коррозия арматуры в несущих стенах. Экологическое загрязнение грунта на бывших промзонах, которое обяжет вас проводить рекультивацию за свой счет.
В книге я собрал всё это в «Дерево решений» из сорока узлов. Вы проходите по нему шаг за шагом, отвечая на вопросы «ДА/НЕТ». И система сама приводит вас к вердикту: «покупать» или «бежать». Выглядит как блок-схема. Работает как личный инженер-эксперт.
Спросите себя честно: вы когда-нибудь запрашивали ТУ перед покупкой? А проверяли акты их выполнения? Если нет - ваш следующий «выгодный» лот может оказаться именно таким таунхаусом. Внешне прекрасным. Внутренне - обесточенным.
👉 Увидеть полное «Дерево решений» Due Diligence в книге на Литрес