Представьте, что вы заходите в автосалон с бюджетом на надёжный седан, а видите только внедорожники премиум-класса. Примерно так сегодня чувствует себя покупатель квартиры в Москве. Ещё вчера комфорт-класс был основой рынка — массовым, понятным, доступным. Сегодня он стремительно превращается в исчезающий вид.
За первый квартал 2026 года в «старой» Москве не стартовало ни одного нового проекта комфорт-класса . Вообще ни одного. Все новые жилые комплексы, вышедшие на рынок, — это бизнес, премиум и делюкс . А доля комфорт-класса в общем объёме сделок сократилась с 28% до 21% год к году .
Что случилось? Почему застройщики, которые десятилетиями боролись за массового покупателя, дружно развернулись в сторону дорогого жилья? И главное — что теперь делать обычному человеку с бюджетом 10–15 миллионов рублей? Давайте разбираться честно, с цифрами и без иллюзий.
🏗️ Новых проектов комфорт-класса в I квартале 2026: 0 (ноль)
📉 Доля комфорт-класса в сделках: 21% против 28% годом ранее [citation:8]
📈 Доля бизнес-класса в сделках: 65% (+10 п.п. за год) [citation:8]
💰 Средняя цена «квадрата» в комфорт-классе: 827,7 тыс. руб. (+21% за год) [citation:8]
🏢 Новых проектов в I квартале: 19, из них 8 — премиум и делюкс [citation:1]
⚠️ Прогноз на 2026: объём нового строительства снизится на 25% [citation:8]
📊 Предложение комфорт-класса: 10,5 тыс. лотов (-29% за год) [citation:3]
3. Основной разбор: почему комфорт-класс исчезает
Причина №1. Экономика проектов больше не сходится
Главная причина — деньги. Себестоимость строительства в Москве выросла настолько, что строить доступное жильё стало попросту невыгодно. Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов объясняет это прямо: маржинальность от реализации массовых новостроек сократилась на фоне увеличения себестоимости строительства и стоимости проектного финансирования .
Проще говоря: земля в Москве дорогая, стройматериалы дорогие, кредиты дорогие. А цену на квартиру бесконечно повышать нельзя — покупатель просто не потянет. В итоге девелоперу проще построить один премиальный дом на 200 квартир с маржой в 30%, чем микрорайон комфорт-класса на 2000 квартир с маржой в 5%.
По данным CORE.XP, объём нового строительства в Москве в 2026 году снизится на 25% и составит порядка 2,2 млн кв. м — минимальный показатель за последние пять лет . И это сокращение происходит именно за счёт массового сегмента.
Причина №2. Комфорт-класс уходит в реновацию
Вторая причина — структурная. Значительная часть нового жилья комфорт-класса теперь строится не для открытого рынка, а в рамках программы реновации. Девелоперы, участвующие в КРТ (комплексном развитии территорий), получают преференции от города и могут строить доступное жильё с приемлемой экономикой. Но на открытый рынок эти квартиры не попадают — они идут под расселение .
В результате на коммерческом рынке комфорт-класс сжимается с двух сторон: со стороны предложения (застройщики не запускают новых проектов) и со стороны спроса (часть покупателей уходит в реновацию). Доля комфорт-класса в общем объёме сделок упала до 21%, тогда как бизнес-класс занимает уже 65% рынка .
Причина №3. Премиум и делюкс — новые драйверы рынка
Пока массовый сегмент сжимается, дорогие сегменты растут. По данным аналитического центра Capital Group, в первом квартале 2026 года из пяти новых проектов на рынке «старой» Москвы три относятся к элитному сегменту, ещё два — к премиальному .
Для сравнения: годом ранее среди новых проектов были и комфорт-, и бизнес-класс. Сегодня застройщики целенаправленно уходят в высокобюджетные ниши, где и маржа выше, и покупатель стабильнее, и зависимости от льготной ипотеки меньше .
Екатерина Ломтева, директор направления жилой недвижимости CORE.XP, отмечает: «Премиум уже выходит за пределы Третьего транспортного кольца. Это сигнал о том, что доступного жилья в "старой" Москве становится всё меньше, а "премиализация" рынка продолжается» .
Что это значит для обычного покупателя
Последствия «премиального сдвига» для массового покупателя уже ощутимы:
- Выбор сужается. Предложение комфорт-класса в старой Москве сократилось на 29% за год. Квартир, которые можно купить за 10–12 млн рублей, становится всё меньше.
- Цены растут. Средневзвешенная цена квадратного метра в комфорт-классе выросла на 21% за год и достигла 827,7 тыс. рублей. Парадоксально, но доступное жильё дорожает быстрее дорогого.
- Отделка исчезает. По данным «БЕСТ-Новострой», доля квартир с отделкой в комфорт-классе снизилась с 70% до 49% за год. Застройщики экономят на отделке, чтобы удержать цену.
- Покупатель уходит на вторичку. Генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко комментирует: «Массовый покупатель не смог угнаться за ростом цен и ушёл на вторичный рынок» .
Где ещё можно найти комфорт-класс
Несмотря на мрачную картину, доступное жильё в Москве не исчезло совсем. Оно просто мигрировало.
Вариант 1. Новая Москва. Именно здесь сосредоточена основная масса проектов комфорт-класса. В январе 2026 года доля квартир с отделкой в этом сегменте здесь составляла 48%. Цены ощутимо ниже, чем в старых границах.
Вариант 2. Отдельные проекты внутри МКАД. На востоке и юго-востоке столицы ещё можно найти новостройки комфорт-класса. Например, ЖК «Левел Южнопортовая» в Печатниках предлагает студии от 15,2 млн рублей . ЖК «Лучи» в Солнцево — от 11 млн рублей . Это недёшево, но это реальные варианты внутри МКАД.
Вариант 3. КРТ и реновация. Если вы живёте в доме, включённом в программу реновации, это шанс получить новую квартиру комфорт-класса. Участие города в проектах КРТ открывает девелоперам возможность строить комфорт-класс, снижая себестоимость .
Директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум» Юлия Иванова резюмирует ситуацию: «По итогам апреля спрос на массовые новостройки скорректировался вверх на 8% относительно марта. Тем не менее количество зарегистрированных ДДУ всё ещё остаётся на низком уровне. Объём предложения в массовых новостройках за год снизился на 29%, тогда как спрос — на 58%» .
Екатерина Ломтева из CORE.XP добавляет: «По итогам первого квартала 2026 года рынок новостроек Москвы входит в фазу структурного дефицита. Объёмы нового строительства сокращаются, а структура предложения смещается в сторону более дорогих сегментов» .
Аналитики «Метриум» предупреждают: «Покупателям массовых новостроек в 2026 году нужно готовиться к непростым поискам подходящих квартир и к быстрому принятию решений. Надежды на восстановление баланса связаны с проектами КРТ» .
💬 «Это временно? Может, застройщики образумятся и снова начнут строить дешёвые квартиры?»
Судя по стратегиям девелоперов — нет. Они целенаправленно корректируют портфели в пользу премиальных сегментов, где маржа выше, а риски ниже. «Смещение акцентов в сторону дорогих сегментов продолжится и во втором полугодии», — подтверждают аналитики . Возврата к массовой застройке комфорт-класса в старых границах Москвы ждать не стоит.
💬 «Цены на комфорт-класс и так выросли на 21% за год. Может, подождать, пока они упадут?»*
Ждать снижения цен при сокращающемся предложении нелогично. Как отмечает Руслан Сырцов из «Метриум»: «В 2026 году масштабных мер поддержки спроса не ожидается, но цены продолжат умеренно расти. Этому способствуют общее сокращение предложения, увеличение доли более дорогих квартир на позднем этапе строительства, а также снижение доли жилья с чистовой отделкой» .
💬 «А что насчёт Новой Москвы? Это вообще Москва?»
Юридически — да. Инфраструктурно — уже почти. Коммунарка, где сосредоточена значительная часть сделок в Новой Москве, обеспечена метро, школами и торговыми центрами. Медианная цена вторички здесь — 220 тыс. рублей за квадратный метр, что в разы дешевле старой Москвы. Для многих покупателей это единственный способ остаться в московском регионе.
💬 «Может, вообще не покупать, а снимать?»
Для кого-то это разумная стратегия. Но ставки аренды тоже растут, а ежемесячный платёж по ипотеке (особенно льготной) может оказаться сопоставим с арендной платой. Плюс — квартира в собственности дорожает, а арендные деньги уходят безвозвратно. Каждый случай нужно считать отдельно.
«Премиальный сдвиг» — не временное явление, а новая реальность рынка. Чем дольше ждать, тем меньше выбор и выше цены в доступном сегменте.
Что можно сделать прямо сейчас:
✅ Откройте Яндекс Недвижимость и настройте фильтр: комфорт-класс, Москва и Новая Москва, бюджет до вашего максимума. Посмотрите, сколько реально доступных вариантов есть прямо сегодня.
✅ Обратите внимание на проекты на старте продаж — цены там минимальны, а потенциал роста по мере строительства может достигать 10–15%.
✅ Если ваш бюджет не дотягивает до старой Москвы — сравните предложения в Коммунарке, Солнцево и Печатниках. Это три ключевые точки, где ещё можно найти квартиру комфорт-класса с адекватным ценником.