Друзья, недавно мне пришел интересный вопрос от подписчика о том, как же правильно переуступить земельный участок, и он вдохновил меня на более развернутый разбор темы. Переуступка права аренды земельного участка — процедура не самая простая, и здесь очень важно понимать не только общий смысл, но и порядок оформления.
Переуступка права аренды — это передача прав и обязанностей по действующему договору аренды новому лицу, то есть новому арендатору.
Правовое основание:
— ст. 22 Земельного кодекса РФ;
— гл. 24 Гражданского кодекса РФ — перемена лиц в обязательстве.
Новый арендатор фактически «встаёт» на место предыдущего арендатора. Он принимает участок, срок аренды, арендную плату и все обязанности перед арендодателем.
Что нужно проверить в первую очередь
1. Оригинальный договор аренды
Первое, что нужно сделать — внимательно изучить договор аренды.
Обратите внимание:
— есть ли запрет на уступку;
— требуется ли согласие арендодателя;
— есть ли ограничения или особые условия.
Если в договоре прописаны условия уступки, именно они имеют приоритет.
2. Основание предоставления участка
Особое внимание нужно обратить на то, как именно был предоставлен участок.
Если участок был предоставлен по результатам торгов после 01.06.2015, есть риск ограничения уступки.
В ряде случаев уступка может быть запрещена. Основания для этого перечислены в п. 7 ст. 448 ГК РФ.
В Московской области и многих других регионах переуступка по «аукционным» договорам часто невозможна.
Даже если вы зарегистрируете незавершённое строительство и продадите объект третьему лицу, права на аукционный участок покупатель так и не получит. В таком случае может последовать иск об аннулировании сделки. Такая судебная практика уже есть.
3. Согласие арендодателя
Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, порядок переуступки определяется п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
В ряде случаев требуется согласие арендодателя. Иногда достаточно уведомить администрацию, но безопаснее получить её письменное согласие.
Моя рекомендация: направить официальный запрос в администрацию через МФЦ, Госуслуги или заказным письмом через Почту России.
Договор уступки права аренды
Договор уступки, или договор цессии, заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется, если нет отдельных оснований.
Стороны договора:
— цедент — текущий арендатор;
— цессионарий — новый арендатор.
В договоре обязательно нужно указать:
— реквизиты исходного договора аренды: дату, номер, стороны;
— кадастровый номер участка;
— адрес или местоположение участка;
— категорию земли и вид разрешённого использования, например огородничество;
— объём передаваемых прав и обязанностей;
— срок — до окончания аренды;
— условия оплаты: платно или безвозмездно;
— момент перехода прав.
Важно понимать: после подписания договора новый арендатор несёт всю ответственность перед администрацией.
Порядок оформления переуступки
1. Обращение в администрацию
Я рекомендую направить письменное заявление и указать в нём:
— кадастровый номер участка;
— данные договора аренды;
— данные нового арендатора.
К заявлению лучше приложить проект договора уступки.
Администрация вправе дать согласие или мотивированный отказ.
2. Заключение договора уступки
После проверки договора аренды и получения необходимых согласований стороны подписывают договор уступки.
Правовую базу и содержание договора я описала выше, поэтому обязательно проверьте, чтобы все существенные данные были указаны корректно.
3. Уведомление администрации о состоявшейся уступке
Даже если согласие администрации уже получено, после оформления уступки не забудьте:
— направить письменное уведомление;
— приложить копию договора уступки.
4. Государственная регистрация переуступки аренды
Государственная регистрация обязательна, если договор аренды заключён на срок 1 год и более.
Правовое основание:
— ст. 609 ГК РФ;
— ст. 389 ГК РФ;
— ст. 26 ЗК РФ.
Без регистрации уступка считается незаключённой для третьих лиц и может быть оспорена.
Куда подавать документы
Документы можно подать:
— через МФЦ;
— электронно через Росреестр.
Какие документы понадобятся
Обычно потребуются:
— заявление сторон;
— договор уступки, как правило, в 3 экземплярах;
— договор аренды;
— согласие администрации, если требуется;
— документы сторон;
— квитанция об оплате госпошлины.
Размер госпошлины
Регистрация договора уступки права аренды:
— для граждан — 4 000 руб.;
— для юридических лиц — 44 000 руб.
Регистрация соглашения об изменении или расторжении договора аренды:
— для граждан — 700 руб.;
— для организаций — 2 000 руб.
Возможны льготы.
Важный нюанс: госпошлина уплачивается за регистрацию самого изменения сделки.
Если переуступка оформляется одновременно с изменением кадастровых данных, может потребоваться оплата дополнительных действий.
Что будет после регистрации
После регистрации в ЕГРН вносится запись о новом арендаторе.
И ещё несколько моментов, о которых важно помнить:
— долги по аренде лучше закрыть до уступки;
— новый арендатор должен соответствовать требованиям;
— при нарушениях администрация может расторгнуть договор только через суд, с учётом п. 10 ст. 22 ЗК РФ.
Переуступка права аренды хоть и звучит как «просто передать участок другому человеку», но это полноценная юридическая процедура, где важны и договор, и основание предоставления участка, и согласие арендодателя, и регистрация и правильный комплект документов.
Если вам была полезна эта статья, оставьте свои реакции, комментарии и поделиться статьей с друзьями — так я буду уверена, что делюсь вами действительно нужной информацией ❤️