При сдаче квартиры срок договора имеет огромное значение. И сегодня — о главных «нельзя».
1. Нельзя сдавать квартиру на срок менее одних суток.
Запрет на предоставление гостиничных услуг в жилых помещениях установлен п. 3 ст. 17 ЖК РФ. При этом Конституционный суд РФ указал, что краткосрочная, в том числе посуточная, сдача жилья может быть признана оказанием гостиничных услуг при наличии соответствующих признаков такой деятельности. Поэтому подобная схема создаёт для собственника серьёзные риски: от штрафов до запрета на использование помещения в таком формате.
2. Нельзя сдавать жильё на неопределённый срок.
В случае спора суд может признать такой договор заключённым на пять лет — то есть на максимальный срок, предусмотренный законом для договора найма жилого помещения. И до истечения этого срока выселить нанимателей будет крайне сложно даже через суд.
3. Не рекомендуется заключать договор ровно на один год — прямо или косвенно.
Речь идёт о договорах на 365 дней или, например, «на 12 календарных месяцев». Проблема в том, что договор найма жилого помещения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в ЕГРН как обременение права собственности. ([pravorub.ru][2])
Если суд придёт к выводу, что договор фактически был заключён именно на один год, а не менее чем на год, у нанимателя могут появиться дополнительные гарантии. Например, преимущественное право на заключение договора на новый срок, если собственник заранее — не менее чем за три месяца — не предупредил об отказе от продления договора.
Кроме того, при долгосрочном найме у нанимателей возникает больше возможностей по пользованию жильём, в том числе по вселению временных жильцов с соблюдением требований закона.
4. Нельзя включать в договор условие об автоматической пролонгации.
Даже если первоначально договор заключён на срок менее года, автоматическое продление может привести к тому, что суд признает отношения сторон долгосрочным наймом.
А это уже означает значительно более высокий уровень защиты нанимателей: в частности, их выселение может оказаться возможным только в судебном порядке. Конституционный суд РФ отдельно обращал внимание на подобные риски в своей практике.
Контакты специалистов по вопросам наследственного права, как всегда, ищите на нашем сайте nasledstvofond.ru
Список литературы:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 35 «Наём жилого помещения»).
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.03.2023 № 9-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации…».
4. Статья 674 ГК РФ «Форма договора найма жилого помещения».
5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».