Ну что, прошло чуть менее месяца после снижения ключевой ставки, а в отчётах ЦБ уже есть намёки на следующее снижение. И в то время, как одна часть населения предвкушает частичный возврат к нормальной жизни - другая грустит. Эта другая сторона те, кто зарабатывал немного на депозитах.
Конечно, все понимают, что речь идёт именно о том, что зарабатывали они немного, так как в реальности, чтобы вытянуть сейчас даже 14% годовых через депозит, нужно таскать свои деньги со счёта на счёт, держать руку на пульсе, каждый день вычитывая новые строчки мелким шрифтом. В общем, это не про жировать, а про сохранить.
Между тем, есть первые ощутимые результаты по вторичному рынку Краснодарского края, после годового кризиса, который вроде бы заканчивается именно в этом сегменте — люди начинают возвращаться во вторичку, при этом первичка неакционная стоит на месте. Кто и что выигрывает, постараюсь рассказать далее.
Как всегда, мой МАХ - вот здесь, там много интересного, ну а если уже решили переезжать - мой многолетний телефон +7(928)211-33-77, звоните, пишите, в общем, связывайтесь любым, удобным способом.
Вторичка снова стала интересна - почему?
Хотя настроение в социальных сетях и делают нытики, которые никогда и ничего не покупают - реальные люди, пока не инвесторы, а те, кому нужно для себя потихоньку стали осознавать, что деньги с депозита лучше выводить чуточку раньше, чем чуточку позже. Кто бы что не говорил, а остаться там вместе с теми, кто будет сидеть вечно, мечтая о том, что недвижимость вдруг станет стоить как две среднестатистические зарплаты - не самая лучшая история.
В отличие от раздутого льготными программами рынка первички, вторичка прошла тяжёлый кризис невыкупа и теперь торгуется на вполне себе адекватном ценнике для Краснодара. Напомню, средние цены на метр первички — 180,2 тыс. руб. в Краснодаре, на вторичку — 132,6 тыс. руб. м2., как говорится - вот вам и индивидуальные кредитные условия для застройщиков - рынок новостроек просто положили на лопатки и он там отдыхает.
Борьба вторички и первички в Краснодаре!
И вот смотрите, что происходит: рынок вторички — это естественный рост, который обусловлен спросом, здесь нет (на территории Краснодара) никаких льготных программ, нет никакой подпитки от государства, то есть цены генерируются рынком с незначительным влиянием стандартной ипотеки, которая сейчас по факту находится на цифре 20% и доступна немногим, даже учитывая отчёт Росстата о средней заработной плате, которая преодолела отметку в 100 000 рублей. При этом рынок первичной недвижимости - полностью искусственный, т.е. раздут льготными программами, которые так активно поддерживали банки и выглядит на графике это вот так:
Видите зелёный график - это первичка, а ниже идет вторичка. А теперь представьте, что обычный покупатель приходит на рынок Краснодара в поиске квартиры, именно обычный, без доступа к льготной программе ипотеки. И ему предлагают обычную однушку с ремонтом по цене 132 000 за метр, или, как альтернативу не квартиру, а картинку по цене 180 000 рублей за метр, при этом вторая ещё даже не построенная, просто нарисована в офисе застройщика. Думаю, не нужно удивляться тому, что он выбирает первое, любой адекватный человек выберет первое.
Что остаётся застройщикам? Демпинг. То есть снижать конечную цену, но дело в том, что снижать они не могут - застройщики без банка не могут снизить цену на недвижимость, а банки не разрешают, но разрешают вот такую схему - застройщик, в счёт своих будущих доходов субсидирует ипотечную ставку, чтобы обычный покупатель получил квартиру под 9,7% годовых на весь срок как вот здесь и платёж уже не становится таким жёстким - за студию 27 000 с небольшим, а за однушку 39 700 в месяц, что выводит некоторых застройщиков на рынок в качестве игроков, а не наблюдателей.
Что будет дальше с недвижимостью в Краснодаре?
В зависимости от того, на каком этапе находится застройщик, вернее, насколько сильно он закредитован, он будет вести себя тем или иным образом: сильно закредитованные будут всё больше и больше идти в такие вот акции, где они сами кредитуют ипотеку, что, к слову, сегодня очень востребовано, те, у кого есть годик-два, будут ждать, пока инфляция не догонит их цены вместе со вторичкой, или пока не снизится ключевая ставка, так как её снижение, а оно планируется, судя по отчётам ЦБ, подстегнёт цены на вторичном рынке, и мы совсем скоро увидим цену на метр вторички 150 000 рублей, а затем, возможно, и больше — таков рынок: чем больше доступно жильё, тем динамичнее цены.
Так что сегодня те, кто поумнее, уже потихоньку выходит из депозитов и присматривается ко вторичке, так как она уже начала рост и в объёмах это тоже видно(покажу в последующих заметках).
Хорошего дня!