Покупка жилья «на бумаге» больше не гарантирует богатство. Если раньше рост цен на недвижимость воспринимался как безотказный способ приумножить капитал, то сейчас этот аргумент дает сбой. Почему классическая схема владения квартирой в России превратилась из инвестиции в «ручное управление» и где искать альтернативу, «Газете.Ru» рассказала CEO GREEN CITY REAL ESTATE, опытный инвестор с портфелем недвижимости в трех странах Ирина Кремко.
Главная ошибка многих инвесторов — путать рост стоимости объекта с реальной прибылью. По словам Кремко, если собственник постоянно занят поиском арендаторов, ремонтами и решением бытовых споров, это нельзя назвать пассивным доходом. Это полноценная работа.
«Наглядный пример — московский ЖК «Вершинино». С 2021 по 2026 год цена на «однушки» там выросла с 15,4 до 21 млн рублей. Однако если перевести эту сумму в базовые товары (например, в килограммы говядины), становится очевидно: покупательная способность капитала упала примерно на 20%. В рублях квартира подорожала, а в реальной ценности — нет», — объяснила она.
Ситуация с арендой также не добавляет оптимизма. При стоимости квартиры в 21 млн рублей ежемесячный доход составляет около 80 тысяч. На бумаге это 4,5% годовых, но после вычета налогов, комиссий посредникам, расходов на простой и ремонт реальная доходность падает до 3–4%.
«Ключевая проблема — нестабильность. Арендатор может съехать в любой момент, а если квартира куплена в ипотеку под высокий процент, эта бизнес-модель легко становится убыточной», — поясняет инвестор.
В качестве контраста Кремко приводит опыт Дубая, где рынок недвижимости во многом перешел на контрактные продукты с фиксированной доходностью.
«Инвестор получает выплаты по договору с заранее прописанным графиком. Риски простоя берет на себя управляющая сторона. В таких кейсах доходность составляет около 10% годовых — и это уже «чистые» деньги без лишних затрат на управление. Устойчивость такой модели держится на притоке квалифицированных кадров, для которых жилье арендуют компании, и на выгодной налоговой среде», — поделилась инвестор.
Сравнение получается не в пользу российской классической схемы: доход ниже, риски выше, участие собственника неизбежно.
По мнению эксперта, недвижимость не перестала быть активом, но утратила статус универсального решения. Сегодня квартира начинает работать как инвестиция только там, где есть стабильный доход, понятные правила и защита от инфляции. В ином случае это не вложение, а просто дорогая собственность, требующая постоянного внимания и не гарантирующая сохранения капитала.
Ранее были названы причины, почему россияне не могут накопить на первый взнос по ипотеке.