К 1910-м годам земля в центрах крупных городов взлетела в цене настолько, что строить особняк на одну семью стало непозволительной роскошью даже для миллионеров. Единственным способом выжать из участка максимум золота стал доходный дом. В погоне за прибылью в этот бизнес включились все: от купцов и страховых обществ до церквей и благотворительных учреждений.
Однако подход к застройке в двух столицах кардинально различался.
- Петербург
Здесь земля была на вес золота, а застройка максимально плотной, фасад к фасаду. Чтобы занять каждый миллиметр, здания возводили в форме букв П или О, что породило знаменитые дворы-колодцы. Окна дешевых квартир выходили в глухие темные дворы, куда солнце не заглядывало никогда.
Из-за дефицита места дома быстро взлетели до 5–7 этажей — это был предел, ограниченный небесным прицелом (запретом строить выше карниза Зимнего дворца). Внутри эти огромные кварталы представляли собой лабиринты коридоров, а из-за сырого климата в каждой комнате стояли печи, соединенные в сложнейшие системы дымоходов.
- Москва
Первопрестольная до начала XX века оставалась преимущественно 2–4-этажной и сохраняла дух дворянских усадеб. Московские власти долго запрещали строить здания сплошной стеной, поэтому между домами оставались зазоры, а внутри прятались просторные дворы с палисадниками, сараями и даже конюшнями.
Высотки, вроде знаменитого 10-этажного «дома Нирнзее», воспринимались москвичами как шокирующая диковинка. Еще одной чертой Москвы была многофункциональность. На верхних этажах могли жить люди, а в подвале — работать полноценная типография или пекарня.
- Иерархия этажей
Престиж жилья определялся не только районом, но и высотой над уровнем мостовой.
1️⃣Первый этаж отводился под коммерцию — офисы, магазины и аптеки. Жить здесь было шумно и непрестижно.
2️⃣Бельэтаж (2–3 этажи) занимали самые роскошные барские квартиры на 10–15 комнат с высокими потолками. Со временем здесь появилось электрическое отопление, а жили исключительно титулованные особы и крупные промышленники.
3️⃣Средние этажи были пристанищем интеллигенции. Комнаты здесь были скромнее, а квартиры часто снимали только на зимний сезон, уезжая на лето на дачу.
4️⃣Под самой крышей, в мансардах и чердаках, ютилась беднота: студенты и мелкие служащие. Низкие потолки, холод и соседство с прачками, сушащими белье в коридорах, были здесь нормой.
- Особенности владения
Главное отличие дореволюционной недвижимости от современной — отсутствие частной собственности на отдельную квартиру. В то время нельзя было купить двушку в многоэтажке по льготной ипотеке. Вы либо владели всем зданием и участком под ним, либо были арендатором. Даже очень богатые люди могли всю жизнь прожить в наемном жилье, если не хотели обременять себя содержанием собственного особняка.
Форматов было два: пустые квартиры, куда въезжали со своей мебелью и шторами на долгие годы, и меблированные комнаты, такой аналог современных апарт-отелей для тех, кто приехал в город на несколько месяцев.
- Кто в доме хозяин?
За порядком следил целый штат сотрудников. Швейцары жили в каморках под парадной лестницей, открывали двери и чистили медные ручки. А дворники были не просто уборщиками, а глазами и ушами полиции. Они знали всех жильцов в лицо и обязаны были докладывать о подозрительных личностях. Именно поэтому революционерам было так сложно снимать жилье конспиративно.
Жизнь ограничивалась строгим договором. Ворота запирались в 11 вечера. Вернулись позже? Придется давать дворнику "на чай" (5–10 копеек), иначе в дом не попасть. Хотите завести котенка, поставить рояль или приютить родственников? Нужно разрешение владельца и обязательная регистрация в полиции.
- Экономика вопроса
Чтобы понять стоимость жизни в 1913 году, нужно учесть, что 1 царский рубль по покупательной способности равен примерно 1500–2000 современным рублям. Аренда съедала от 20% до 50% дохода семьи.
Самый бюджетный вариант — койка или каморка за 5 рублей в месяц (около 10 тысяч сегодня). Это жилье для чернорабочих и грузчиков.
Комната обходилась в 10–15 рублей (до 30 тысяч сегодня). Их снимали студенты или одинокие приказчики.
За небольшую квартиру из 1-2 комнат учителя и врачи отдавали 30–45 рублей (до 90 тысяч сегодня).
А вот барская хата стоила от 100 до 500+ рублей. На современные деньги это от 150 тысяч до миллиона в месяц.
Для сравнения, средний рабочий получал около 25–37 рублей, учитель гимназии — до 100 рублей, а подполковник армии — 200 рублей. К аренде добавлялся квартирный налог (10%), счета за дрова и воду. При выезде домовладелец тщательно проверял паркет и обои: любая царапина вычиталась из залога.
- Конец эпохи монополистов
Доходные дома были золотой жилой с доходностью 10–15% годовых — выгоднее любого банковского вклада (даже по текущим меркам). Однако к началу XX века их начали теснить «дома на паях», такие прообразы современных кондоминиумов. В них группы профессионалов (инженеры, врачи) объединялись, чтобы построить дом, где каждый был бы владельцем своей квартиры, а не арендатором у дяди. Но их доля оставалась ничтожной вплоть до революции 1917 года, навсегда изменившей понятие частной собственности...