#принципБуравского №17
💡 Красивый и дорогой ремонт не всегда означает высокую доходность
Недавно общался со знакомым, который снимает однокомнатную квартиру в Подмосковье за 40 тысяч рублей. По его словам, ремонт там очень дорогой: кровать и матрас только из Askona стоят около 380 тысяч рублей.
Как арендатору ему, конечно, повезло.
Но с точки зрения инвестора здесь уже появляются вопросы к экономике объекта.
В инвестремонте важно считать. Каждый элемент должен быть оправдан с точки зрения доходности, срока эксплуатации и окупаемости.
Я сразу посчитал, за какую сумму можно было бы изготовить аналогичную кровать и матрас через наших подрядчиков, с которыми мы работаем на постоянной основе. Стоимость получилась минимум в два раза ниже.
Именно поэтому в работе с любым объектом мы всегда начинаем с анализа:
⚫️локации
⚫️метража
⚫️состояния объекта
⚫️стратегии эксплуатации
⚫️финмодели
Только после этого можно обсуждать, какие решения действительно будут усиливать объект, а какие просто увеличивают стоимость ремонта без ощутимого влияния на доход.
Иногда в процессе проектирования заказчик осознанно выбирает более дорогие решения и не хочет оптимизировать бюджет под задачи инвестремонта. Такое тоже бывает. В этом случае объект становится менее эффективным с точки зрения доходности.
Главная задача инвестремонта — собрать продукт с сильной экономикой, который будет работать долго, стабильно и приносить прогнозируемый результат.
