Как сменить управляющую компанию (УК, УО) в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

Коротко о главном

• Сменить УК можно по решению общего собрания собственников (более 50% голосов от общей площади дома).
• Когда можно сменить УК:после 1 года её управления;
  можно и раньше, если она не исполняет договор управления (необходимо собрать доказательства);
  при изменении способа управления (на ТСЖ) — в любое время.
  
• Процедура: инициативная группа → выбор и согласование условий с новой УК → общее собрание → уведомление старой УК и ГЖИ → передача документов.
• Сроки: на уведомление ГЖИ — 5 рабочих дней, рассмотрение заявления ГЖИ — до 10 рабочих дней.

Когда можно и когда нельзя менять УК

Менять УК можно в любое время, но есть нюансы. Если УК управляет домом менее 1 года — расторжение возможно по решению собрания собственников (при нарушении УК обязательств по договору управления).

Нельзя сменить УК, если решение собрания принято с существенными нарушениями. А при допущении мелких процедурных ошибок – решение собрания может быть оспорено в суде другими собственниками, которые лояльны старой УК.

Как вместо УК сделать ТСЖ

Вместо УО собственники вправе создать ТСЖ. Алгоритм: инициативные жители готовят его устав, проводят собрание, где выбирают способ управления — ТСЖ, и его председателя. Решение принимается большинством более 50% голосов. После регистрации ТСЖ в ФНС новая организация заключает договоры с подрядчиками и сама отвечает за дом.

Уведомление ГЖИ и внесение в реестр лицензий

После решения собрания в течение 5 рабочих дней необходимо направить в ГЖИ копию протокола ОСС и заявление о внесении изменений в реестр лицензий. ГЖИ проверяет подлинность решения и вносит дом в лицензию новой УК (исключает старую). Срок рассмотрения — до 10 рабочих дней.

Справочно: например, с помощью нашего ПО ГЖИ Свердловской области как раз проверяет правильность подсчёта голосов на ОСС.

Что происходит с долгами и переплатами

Долги конкретных собственников перед старой УК остаются за ними — они не переходят к новой УК. Долг самого дома (например, за ресурсы) фиксируется на дату расторжения договора. Переплата жителей (например, за содержание, которое не оказали) взыскивается со старой УК через суд или пересчёт. Новая УК не обязана засчитывать чужие переплаты.

Частые ошибки при смене УК

• Ошибка 1. Не проверили, есть ли кворум. Для смены УК нужно более 50% голосов от всех собственников, а не от пришедших.
• Ошибка 2. Не соблюдено правило 1 года (или не подтверждено неисполнение условий договора управления старой УК).
• Ошибка 3. Не соблюдена процедура проведения собрания. По новым правилам — перед проведением ОСС в любой форме — нужно направить всем собственникам уведомления через ГИС ЖКХ.
• Ошибка 4. Ошибка в расчёте голосов. Ценность голосов собственников разная, она зависит от количества квадратных метров. У кого больше квартира — у того больше ценность голоса. Для понимания всей картины нужно иметь реестр собственников всего дома, его можно запросить в старой УК или составить самостоятельно на основании открытых данных Росреестра. Часты случаи, когда голосуют арендаторы или родственники собственников — это незаконно.