Несмотря на то, что уже «100» раз переписывался, изменялся, дополнялся Федеральный закон № 214 о долевом участии в строительстве, ненадёжные застройщики не перестают продавать квартиры в новостройках по серым схемам. В этой статье речь пойдёт о продаже квартир по предварительным договорам купли-продажи.
К написанию статьи, как всегда, меня подтолкнула очередная консультация. Рядом с МКАДом в Московской области рассматривается к покупке квартира в новом доме. Дом сдан, права собственности зарегистрированы. Но как зарегистрированы…
Застройщик строил дом и привлекал денежные средства не по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ, ФЗ-214) и даже не по договорам паенакопления (он же паевые вносы, он же ЖСК по ФЗ-215). И это 2020-е годы. Ни о каком эскроу-счёте здесь речь даже не идёт.
Да, дом построен, люди получили ключи. Права собственности по таким договорам зарегистрированы быть не могли, поэтому права на все квартиры зарегистрированы в ЕГРН на основании решения суда.
Правовая природа.
Закон не запрещает заключать предварительные договоры купли-продажи (ПДКП), что закреплено в ст.429 ГК РФ, но он обязывает стороны такого договора в будущем заключить основной договор купли-продажи в указанный в договоре срок, а если срок не указан, то в течение одного года с даты заключения ПДКП. Трагедия в том, что застройщик не заключил ни одного основного договора купли-продажи ни с одним инвестором.
Основной договор купли-продажи можно заключить только после того, как застройщик достроит дом, который будет введён в эксплуатацию, затем будет поставлен на кадастровый учёт и будет зарегистрировано право собственности застройщика на каждое помещение в доме. Так, например продают квартиры застройщики, которые не успели их продать в период строительства. В силу того, что строительство шло с нарушениями, дом не могли ввести в эксплуатацию, а как следствие, невозможны были постановка на кадастровый учёт, регистрация права собственности застройщика и соответственно невозможно заключение основных договоров купли-продажи. Именно по этим причинам людям пришлось доказывать свои права через суд.
Риски как для самих собственников, так и для будущих покупателей.
Главным риском для инвесторов в строительство по ПДКП – это отсутствие реестра покупателей. При долевом участии в строительстве, застройщик не может (ну может конечно, но очень маловероятно, что он так сделает) привлечь денежные средства от нескольких участников долевого строительства по одному объекту, т.к. каждый ДДУ регистрируются в Росреестре. По ПДКП одна квартира может быть продана несколько раз. Риски как для инвесторов, так и для будущих покупателей заключаются в том, что могут обнаружиться другие инвесторы одной и той же квартиры по ПДКП.
Минусы для инвесторов по ПДКП, права собственности которых были зарегистрированы на основании решения суда.
Если в случаях с ДДУ и ЖСК (договора паенакопления) у покупателей новостроек минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога на доходы начинает исчисляться с даты полной оплаты цены договора (помещения), а по ДКП с момента регистрации права собственности, то в случае возникновения права собственности на основании решения суда, такой срок исчисляется с даты регистрации права собственности. При этом инвестор не может учесть документально подтверждённые расходы на приобретение и налог на доходы придётся уплачивать со всей суммы продажи, а не на разницы между ценой покупки и ценой продажи, если минимальный предельный срок владения три или пять лет не наступил. Да, но может воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 р. Эта сумма налогом не облагается, но как мы понимаем, эта сумма очень часто в Москве и Московской области несоизмерима с суммой затрат на приобретение.
Минимальный предельный срок владения по Решению суда составляет пять лет. Это разъяснение содержится в письме Минфина России от 30 июля 2021 года №03-04-05/61073.
Почему нельзя учесть расходы на приобретение по ПДКП?
Согласно ст.429 ГК РФ, предварительный договор не влечёт перехода права собственности на объект недвижимости и соответственно не даёт покупателю права требования на квартиру до заключения основного договора.
Этот же момент разъясняет ФНС в своём письме от 29 августа 2013 г. № БС-4-11/15716 «О порядке предоставления имущественного налогового вычета на основании предварительного договора купли-продажи квартиры и акта приема-передачи квартиры, если право собственности на квартиру не оформлено».