Человек видит квартиру по цене чуть ниже рынка. Звонит. Слышит: «Объект уже ушёл». Но — вот прямо сейчас есть другой вариант, правда дороже.
Это «фонари» — фейковые объявления, которые собирают заявки и сбивают покупателям ценовые ориентиры. Проблема особенно заметна на перегретых рынках и в курортных городах. В Сочи доля таких объявлений доходит до 80%, говорит вице-президент гильдии риелторов курорта Юлия Усачева. По другим оценкам, около половины всех объявлений о продаже недвижимости в Сочи — фейковые, отмечает директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Фейки больше не выглядят как очевидная ловушка. Цену ставят лишь немного ниже рынка, чтобы создать ощущение «удачной находки». Из-за этого страдают не только покупатели, но и агенты: клиент приходит после агрегатора с уверенностью, что «нормальные варианты» должны стоить дешевле. Объяснить, почему такой цены в реальности нет — сложно.
Вице-президент Национальной палаты недвижимости Ольга Волкова говорит прямо: сейчас фейковые объявления размещают вполне приличные крупные агентства недвижимости. Такая схема наиболее популярна для сбора лидов в базу данных.
«Вы позвонили, ваш номер сохранился у абонента и будет продан вместе с тысячами таких же желающих купить квартиру подешевле», — пояснила Волкова. Люди, нашедшие низкую цену, судорожно звонят, чтобы «обойти конкурентов», но на деле попадают в ловушку.
В 2026 году реальность такова: 70% квартир на Авито с идеальной ценой и хорошим ремонтом — это фейки, их не существует. На самом деле это фонари или утки, созданные для сбора контактов. Люди теряют деньги на фейковых объявлениях: идеальная квартира за полцены, предоплата за «бронирование» — 5000–10 000 рублей, а после перевода вас блокируют.
Сенатор Айрат Гибатдинов предупреждает: мошенники стали публиковать фейковые объявления о сдаче жилья, присылают ссылку на фишинговый сайт, который имитирует популярный сервис бронирования. Одна из самых распространённых схем обмана — публикация объявлений о сдаче несуществующих дач, потенциальным клиентам предлагают внести полную предоплату за дом, которого в реальности нет, а после получения денег лжеарендодатели исчезают.
В Севастополе и Крыму картина похожа. Мошенники дают объявления о срочной продаже жилья по цене на 30–40 процентов ниже рыночной и ждут своих «клиентов». Курортные города — любимая зона для фейков: высокий спрос, перегретый рынок, покупатели из других регионов, которые плохо знают локальные цены.
ЦИАН даёт инструкцию, как распознать фейковое объявление: отсутствие в объявлении конкретики и важных фактов о квартире, нет фотографий, любая попытка авторов объявления заставить оплатить что-либо до выхода на сделку, фотографии, прикреплённые к объявлению, использовались ранее при других обстоятельствах. Проверка простая: нажмите правой кнопкой мыши на фото в объявлении и выберите в меню «Найти картинку».
По оценкам экспертов, в ближайшие два-три года доля фейков на агрегаторах может снизиться почти до минимума. Платформы внедряют проверку документов, верификацию пользователей, алгоритмы ИИ для отлова фонарей. Но цена «чистого» рынка — более жёсткие требования к продавцам: выписки из ЕГРН, скан-копии документов, подтверждение личности.
В 2026 году рынок недвижимости России вошёл в фазу «управляемого роста»: к концу года доля непроданного жилья во вводимых домах в среднем по России вырастет с сегодняшних 28% до 35–40%. Доля новостроек с дефектами увеличилась до 93%, прогноз на 2026–2028 годы закрепляет этот уровень на 95%. На этом фоне фейковые объявления с «идеальными» квартирами по низким ценам выглядят особенно ядовито: они обещают то, чего на рынке почти не осталось.