При продаже дома или другой недвижимости бывшему владельцу придётся заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если объект находился в собственности меньше минимального срока владения. Сначала надо отчитаться о полученных доходах — бывшие собственники подают налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а затем уплачивают начисленный налог до 15 июля.
Минимальный срок владения жилой недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет. Но если объект был подарен близким родственником, унаследован, получен по договору пожизненного содержания с иждивением, был приватизирован или является единственным жильём продавца, срок сокращается до трёх лет (пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при соблюдении условий, даже если минимальный срок владения жильём не истёк.
Когда семьи с детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья
Доходы от продажи жилья (комнаты, квартиры (её части), жилого дома (его части)), полученные семьями с двумя и более детьми, освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц независимо от срока владения таким имуществом (п. 2.1. ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
Указанный порядок применяется при одновременном соблюдении следующих условий:
- плательщик должен являться родителем или усыновителем не менее двух детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет в случае очной формы обучения ребёнка) на дату перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение;
- приобретение другого жилья и регистрация права собственности (взамен проданного) в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года;
- общая площадь приобретённого жилья должна превышать по площади или по кадастровой стоимости проданное жилое помещение;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;
- плательщику (супругу (его супруге) и детям) на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50 % в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь приобретённого (взамен старого) жилого помещения.
Данный порядок распространяется и на случаи, если доходы от продажи объекта недвижимости получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.
Кроме того, доход от продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, также освобождается от налогообложения при соблюдении вышеперечисленных условий. При этом отчуждение участка должно осуществляться одновременно с продажей жилого помещения.
Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ расширил сферы применения налоговой льготы, установленной для семей с детьми в отношении дохода от продажи жилого помещения при улучшении жилищных условий. Льгота будет применяться не только для семей с несовершеннолетними детьми, но и для семей с детьми, признанными судом недееспособными, вне зависимости от их возраста. Также добавляется уточнение о соблюдении условия о наличии в семье не менее двух детей, в том числе если ребенок родился после продажи жилья, но до 30 апреля следующего года.
Доходы налоговых резидентов РФ от продажи недвижимости с 2025 года облагаются налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%. Для налоговых нерезидентов правила не изменились: они по-прежнему платят НДФЛ по ставке 30%.
Таким образом, если вы налоговый резидент РФ и продали недвижимость начиная с 1 января 2025 года, то обязаны уплатить НДФЛ по новым правилам. Декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а налог — уплатить до 15 июля 2026-го.
Доходы иностранных агентов, в том числе от продажи имущества, с 1 января 2026 года облагаются НДФЛ по ставке 30%. Теперь иноагенты также должны уплачивать налог на доходы, если получили жильё по наследству или в дар от близкого родственника.