Главное, что нужно знать, сейчас 8 из 10 покупателей земельных участков под строительство загородного теряют деньги на этой сделке. Сразу оговорюсь, что эти цифры не статистика, а оценочное суждение, которое опирается на личный опыт автора.
К сожалению, при выборе и анализе таких участков редко зовут риэлтора и даже консультируются с ним совсем не всегда. К риэлтору обычно приходят, только тогда, когда хотят продать то, что уже построено. У многих просто нет понимания, что даже вроде бы небольшая ошибка при выборе участка сегодня – реальная перспектива лишних трат завтра. Которых можно было бы избежать за совсем небольшие деньги.
Потому что выбор участка – стартовая точка, которая очень многое определяет, и от которой зависят будущие расходы собственника на строительство, коммуникации, обслуживание и вообще сама его будущая загородная жизнь. И на этом этапе избежать лишних трат легче всего. Причем не только лишних затрат, но и потери всех денег, которые вкладываются в проект. Как, например, тут.
Это, к сожалению, не пугалка. Просто нужно понимать, что положение дел, когда в землепользовании была относительная свобода, застраивались поймы рек и водоемов, «осваивались» побережья озер и морей, это положение дел изменилось. Точнее - меняется. Идет обратная реакция, государство пытается навести тут порядок, и многие земельные участки, и все, что на них построено, оказались в зоне риска. Примеров множество. Не буду упоминать про Сочи и черноморское побережье, оно на слуху, как и снос коттеджей в водоохранных зонах на Севере Подмосковья. В Тверской области на берегах реки Солоница такая-же история, в канале Механики в телеграмме приводил подробности и ссылки на судебные решения.
Как не попасть в эту зону риска – рассказывал тут. Если коротко, получение и выкуп земельных участков у государства в лице конкретной администрации конкретного места не всегда проходили в рамках закона. Очень часто оспорить такие сделки грамотному юристу проще, чем расторгнуть сделку с квартирой, купленной по «бабушкиной» схеме. Значительная часть сделок по передаче земли в собственность не расторгается только потому, что в этом никто не заинтересован.
Но, это все-таки крайние случаи, намного больше земли приобретается в собственность или берется в аренду, но что-то построить и эксплуатировать на ней не удается. Или удается, но путем потери нескольких лет хождения по инстанциям и/или дополнительных незапланированных денежных трат. И, что интересно, на этом деньги не только люди, которые планируют постройку дома для личного пользования, но и люди, покупающие земельные участки на продажу или для последующего строительства домов на продажу. Во всяком случае знаю таких.
Причин этому много, разберем некоторые из них.
Первая причина банальна – желание сэкономить. Большая часть покупателей земельных участков полагает, что чем дешевле им обойдется земельный участок под строительство, тем больше они сэкономят. В реальной ситуации в большинстве случаев это не так. Чаще все совсем наоборот.
Например, нельзя экономить на локации. Если вы хотите построить действительно ликвидный объект, стоимость земельного участка должна быть примерно такой же, как стоимость дома, который вы собираетесь на нем построить. Во всяком случае соразмерной.
Дело в том, что с инвестиционной точки зрения, когда вы начнете вкладывать деньги в строительство, у вас уже будет единый объект: дом + земельный участок. И его общая цена в первую очередь будет зависеть именно от локации, и уже потом от тех вложений, которые вы сделали после покупки.
В общем, идея: «Куплю дешево, зато вложу больше денег в дом» не работает. Если дом будет стоить в разы дороже участка, вы не сможете его продать дороже, чем более дешевые дома соседей. Просто потому, что спрос на более дорогие дома в данной локации будет отсутствовать. В лучшем случае ваш дом будет просто ликвиднее, но не дороже.
«Сэкономить» при покупке участка многие пытаются купив участок в чистом поле без коммуникаций. И да, сэкономить при покупке такого участка действительно можно, если вы имеете хороший контакт в местном электросетевом или газовом хозяйстве.
К слову, люди, работающие там на этом даже иногда зарабатывают. Тут нет ничего противозаконного, нужно просто точно знать, куда будет прокладываться новая линия. Земля в таких необэлектриченых местах, как правило, стоит дешево, а после прокладки линий продать ее можно существенно дороже.
Однако, если подобных контактов или инсайдов у вас нет, идея сэкономить таким образом – это идея купить автомобиль, покупая лотерейные билеты. Такие вещи нужно знать точно, обещания продавца, что прокладка электричества и газа запланированы «в следующем году» обычно нуждаются в документальном подтверждении. Хотя и оно часто ничего не гарантирует.
Многие пробуют экономить более рационально. Они приобретают участки уже со столбами электросетевой компании, но без каких-либо иных коммуникаций. Таких участков много на границах населенных пунктов, в строящихся СНТ и т.п.. И проблема тут в том, что их действительно много.
Это важный момент. Политика государственных органов сейчас направлена на то, чтобы земля работала. Поэтому земельные участки, можно сказать массово, передаются в частные руки. Таким образом убивается несколько зайцев: увеличивается налогооблагаемая база, затраты на содержание участков в надлежащем виде перекладывается на собственников, а за ненадлежащее содержание земли и борщевик Сосновского собственников еще и можно штрафовать.
Одновременно увеличивается прозрачность процедуры приобретения земли, так сказать, на первичном рынке, т.е. у государства. А купить землю таким образом до недавнего времени можно было дешевле практически в разы. При этом большинство покупает землю у государства для перепродажи. Все это ведет к тому, что предложение земельных участков растет, в некоторых местах растет лавинообразно.
Думаю, понятно, что это работает на понижение цены. И работает хорошо.
Однако массовый покупатель не понимает одну важную вещь. И теряет на этом деньги.
Дело тут в том, что ситуация с ценами на земельные участки, с одной стороны открывает окно возможности сделать хорошую инвестицию. Какое-нибудь Подмосковье не резиновое, земли в нем больше не станет. Но для большинства участков это инвестиция, так сказать в долгосрочной перспективе. В лучшем случае – среднесрочной. Да, процесс передачи земель начался не сегодня. Но насыщение рынка, то есть превышение платежеспособного спроса на земельные участки над их предложением в ближайшей перспективе не просматривается.
Как не потерять деньги?
Суть лайфхака в том, что увеличение предложения в целом давит и на цены участков в уже освоенных локациях, которые включены в границы населенных пунктов, где проложены подъездные пути, а соседи уже построились. Таких участков на рынке намного меньше, а их прирост невозможен. В перспективе он может быть только за счет прихода на рынок старых домов, домов «под снос». Профессиональные участники рынка, например, строители объектов на продажу, это хорошо понимают, поэтому исчерпание именно таких земельных участков произойдет быстрее. Именно в такие участки есть смысл инвестировать деньги, и именно такие участки покупать для строительства.
Да, такие участки дороже. Но разница в цене сегодня заметно меньше, чем должна была бы быть.
Посудите сами. А лучше посчитайте. Если участок в чистом поле или даже близко к границе населенного пункта, но не в его пределах, какие еще затраты лягут на вас?
Посчитайте, сколько будет стоить прокладка дороги, особенно если почва – суглинок и это именно граница зоны застройки.
Существующие границы застройки возникли не «от балды», они обусловлены какими-то факторами, например, вероятностью весеннего подтопления. Нужно хорошо понимать, почему предыдущая зона застройки остноновилась на этом месте.
Часто это означает, что участки нужно будет осушать и вероятнее всего подсыпать, а делать это на одном отдельно взятом участке – закладывать неразрешимые впоследствии проблемы, система дренажа и уровень подсыпки должен устраиваться исходя из конфигурации всей зоны застройки.
При этом дорога в таком месте обойдется скорее всего дороже, чем просто дорога в чистом поле, не говоря уже о том, что ее поддержание в пригодном для использования состоянии будет проводится за ваш счет. Всегда.
Ну, и нужно понимать, какое время за окном. В девяностые и в начале двухтысячных появились группы людей, финансовые возможности которых были достаточны для строительства домов долгосрочного использования, прокладки коммуникаций, обустройства инфраструктуры. И – важно – быстрого освоения зоны застройки.
Сегодня таких людей существенно меньше, а Подмосковье еще и является неким пунктом миграции, и люди, которые уезжают, часто финансово более обеспеченны чем те, которые приезжают.
Соответственно в новых зонах застройки возникает уже иной состав собственников. Стоимость и площадь строящихся домов уменьшаются, как и площади участков. Например, в 90-е годы площадь участка в 6 соток казалось неприемлемо маленькой, 15 – 20 соток выглядели как минимально допустимые для строительства среднего по стоимости дома, сейчас 6 соток это уже почти норма.
Безусловно все эти моменты, и площадь участков и тип застройки нужно учитывать с поправкой на локацию, но в целом все обстоит примерно так.
Ну, и еще раз про земли сельхоз назначения для дачного строительства и земли под ИЖС. Разница между ними похожа на разницу между жилыми квартирами и апартаментами. Да, и там и там можно жить, но за разные деньги и на разных условиях.
Да, земли сельскохозяйственного назначения с категорией «для дачного строительства» действительно пригодны для дачного строительства. Но, как правило, именно дачного, а затраты на строительство, расчистку и освещение улиц навсегда лягут на вас. Как и многие иные инфраструктурные проблемы.
А выбор земельного участка это еще и психологическая проблема, проблема восприятия. Это то решение, принимая которое люди часто полагают, что действуют рационально, часто совершенно не понимая, что все происходит как раз наоборот.
Например, люди видят поле, цветы, голубое небо - вроде бы удивительно красивое место. Как было бы здорово тут жить, думают они. И тут возникает два момента, которые осознанный покупатель должен осознавать.
Если участок в поле, после строительства дома и домов вокруг место изменится и уже не будет таким красивым. А таким обустроенным как соседний коттеджный поселок, будет, возможно, лет через 25, т.е. через четверть века. Если вообще будет, и соседи окажутся адекватными людьми.
Вторая проблема – люди часто влюбляются в место. Этот в целом нормально, человек должен любить то место, с которым связывает свою жизнь или ее часть. Но это не должно вести к непродуманным поступкам. А часто людей ведет, и они строят там, где им понравилось, а не там, где это вообще разрешено законодательством.
Это, конечно, не все, что можно рассказать по теме. В конкретном случае по конкретному месту можно рассказать намного больше. Поэтому в заключение просто рассмотрим конкретные примеры земельных участков, которые в целом можно было бы рекомендовать к покупке. Зайдите на рекламные площадки, сравните их с тем, что продается вокруг, это будет хорошим опытом, даже, если вы смотрите земельные участки в других локациях.
Начнем с этого. Если участок уже продан, и ссылка не работает, рекламный текст сообщает что это «Живописное тихое место среди сосновых лесов, несколько вариантов заезда из Москвы, ИЖС, охрана, асфальт до участка, старый коттеджный поселок, детская площадка, сформировавшееся окружение, все дома построены. Участок правильной формы, с лесными деревьями. Идеальное место для строительства комфортного загородного дома. Возможно деление земельного участка, изменение площади.».
Локация – Егорьевское шоссе, д. Асташково, но по факту не деревня, а камерный коттеджный поселок, с достаточно обеспеченными жителями и среди леса. Место действительно очень приятное, со своей атмосферой.
Собственно, в описании все сказано. Из того, что не сказано, участок нуждается в выравнивании, засыпке небольших ям и выкорчевки части деревьев и кустарников, поскольку не использовался. Но, учитывая, что это ИЖС, минимальную стоимость владения, да еще и выбор площади, какая вам действительно нужна для участка (часть участка готов выкупить сосед), это достойный вариант. Во всяком случае он интереснее, чем многие другие в этой локации. Примерно при той же цене, т.е. около 105 000 руб. за сотку он дает в перспективе качественно лучшие условия для жизни и отдыха чем ближайшие аналоги.
Кому он не подойдет? Некоторым из тех, кто планирует жить постоянно. Хотя многие соседи живут, инфраструктура, свойственна именно населенному пункту, все-таки не прямо в шаговой доступности. Тем, кто хочет построить относительно дорогой современный дом более 250 кв. м. стоимостью от 10 млн. рублей, наверное, не очень подойдет тоже. Да, такие дома там есть, но это совсем та локация, в которую стоит вкладывать такие деньги. Оптимальная стоимость дома «под ключ» в данной конкретной локации я бы оценил в четыре – пять миллионов рублей. И да, при покупке земельного участок вы тут действительно немного экономите. Точнее - не потратите лишнего.
Если смотреть карту, там есть еще пара интересных участков в границах старых деревень, но на них дома «под снос», и там не столь однородный состав собственников.
Другой участок – деревня Коровино в районе Волги (район г. Конаково). ИЖС, 15 соток, на тупиковой хорошо асфальтированной, но малопроезжей дороге. Тихое красивое место, куда добираются только рыбаки и туристы, рядом с дорогим коттеджным поселком у которого свой причал, инфраструктурой которого по договоренности можно пользоваться. Есть даже возможностью обустройства своего выхода к воде, поскольку береговая линия примерно в 350 метрах от границы.
В 15-ти минутах езды довольно развитая инфраструктура г.Конаково, оттуда же можно доехать до Москвы на электричке, поэтому, хотя это уже Тверская область, место не глухое и с Москвой сообщение вполне нормальное.
Из минусов – желательно иметь какой-то свой транспорт. Каждый день на работу в Москву не поездишь.
Для кого это участок? Для тех, кто хотел бы иметь дачу среди настоящей природы, недалеко от большой воды или фрилансера, склонного жить в красивом тихом месте, но с возможностью поехать позавтракать в хорошем ресторане и пару раз в неделю скататься в Москву по делам.
Там есть смысл строить дом за 2 – 4 миллиона рублей, электричество и газ по границе. Т.е., если оценивать соотношение участок/дом, земельный участок выглядит как недооцененный.
Но это, так сказать, варианты для массового потребителя. Выше Конаково по течению Волги, ближе к Завидово, куда можно быстро добраться по платной дороге Москва – Питер, цены совершенно другие. Например, в дер. Плоски – это примерно 4 км от Конаково, стоимость сотки начинается от 1 млн. рублей. И это на второй – третьей линии от воды. Наверное самый интересный вариант - участок 25 соток с домом на берегу камерного волжского залива (так написано в рекламе) обойдется уже в 35 млн..
Учитывая, что это т.н. «старая деревня»,т.е. дом там стоял еще до установления водоохранных границ, и постановление о сносе без компенсации вы там точно не получите + уже есть газовое отопление, электричество, септик и оптоволоконный интернет, объект действительно интересен, поскольку все остальное с выходом на воду существенно дороже и возможность постройки нуждается в глубокой юридической экспертизе.
Что значит глубокая экспертиза? Это анализ всех правоустанавливающих документов вплоть до решений администраций о выделении земельных участков, которые по факту вполне себе могут быть признаны незаконными, особенно, если это земельные участки в зонах водоохраны. Незаконным может быть признана процедура передачи участков в собственность, например, если это участок ИЖС, такая передача может быть только через конкурс или как оформление права собственности на участок, на котором уже построен жилой дом. Построен действительно, а не «на бумаге». При этом многие подобные нарушения не имеют срока давности.
Какие выводы можно из всего этого сделать? Главный вывод, что земельные участки, которые рынок оценивает одинаково, по факту часто неравноценны, поскольку использование их под строительство выливается в разные деньги и нервы. Именно этот момент большинство людей недооценивает в силу отсутствия опыта.
Второй вывод – вероятность потерять все деньги, вложенные в земельный участок и строительство, легче, чем при покупке квартиры по т.н. «схеме Долиной». Нужно смотреть историю вопроса, и тут, чем она глубже во времени, тем лучше.
В общем, основные моменты что, как и почему мы поверхностно разобрали. Надеюсь, прочитав этот текст, вы будете смотреть не только ЕГРН, ПЗЗ и ГПЗУ, но и на многие другие моменты.
Рынок недвижимости изменчив. Чтобы понять куда и к чему он идет, пока есть возможность подписаться на канал Механики тут. Консультации по квартирным и земельным вопросам тут.
Ну, и удачи!