Конституционный суд РФ начал рассмотрение гражданской жалобы на порядок расчета земельного налога для участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): застройщики таких домов пожаловались, что их обязали заплатить налог в несколько раз больше, чем строителей многоэтажек. Этот прецедент создает правовую неопределенность для тысяч граждан, возводящих частные дома для личного проживания. Спор касается законности применения ставки 1,5% вместе с повышающими коэффициентами 2 и 4, которые способны увеличить фискальную нагрузку в двадцать раз по сравнению с базовыми условиями. Подробности — в материале «Известий».
Что рассматривает высшая инстанция права
Компания из Казани оспаривает в Конституционном суде РФ порядок расчета земельного налога для участков под ИЖС. Поводом стало доначисление налога за год: инспекция применила ставку 1,5% и повышающие коэффициенты 2 и 4, сославшись на нарушение сроков строительства. Застройщик из Татарстана настаивает, что для земель под ИЖС налог должен исчисляться по ставке 1,5% без коэффициентов, а для домов блокированной застройки (соединение нескольких однотипных жилых домов в одном ряду общей боковой стеной или стенами без проемов) — по льготной ставке 0,3%, поскольку это разные форматы с различными налоговыми режимами.
Арбитражные суды трех инстанций отклонили требования застройщика, поддержав позицию ФНС и сославшись на поправки в Налоговый кодекс от 2020 года, в соответствии с которыми коммерческие организации утратили право на льготную ставку 0,3% для участков ИЖС, если земля используется в предпринимательской деятельности.
Казанская компания оспаривает положения ст. 394 и ст. 396 НК РФ, утверждая, что сочетание ставки 1,5% с коэффициентами 2 и 4 создает чрезмерную фискальную нагрузку, несоразмерную целям налогового регулирования. Принятие жалобы Конституционным судом к производству означает начало отдельного разбирательства, исход которого может установить прецедент для пересмотра подходов к расчету земельного налога для застройщиков по всей стране.
Когда ставка 1,5% касается обычного домовладельца
Для гражданина, который приобрел землю под ИЖС, возводит на ней объект для семейного проживания и строго соблюдает целевое назначение территории, риски применения повышенной ставки остаются минимальными. Однако если на площади участка размещаются коммерческие объекты вроде автосервиса, шиномонтажа или гостевого дома, принимающего постояльцев за плату, налоговая служба получает законное основание для перевода всей земли на ставку 1,5%. В таких ситуациях фискальный орган исходит из фактического использования территории, а не только из формальных записей в кадастровом реестре.
Вторая типичная причина перерасчета связана с наличием строительного бизнеса под видом ИЖС. Когда физическое лицо приобретает крупный земельный массив в престижном районе, размежевывает его на несколько небольших наделов, возводит объекты и оперативно продает их третьим лицам, ФНС квалифицирует такую схему как систематическое извлечение прибыли, рассказал адвокат Адвокатской палаты Санкт-Петербурга Александр Юдин. В этом случае инспекция не только начислит налог на доходы физических лиц по правилам для индивидуальных предпринимателей, но и пересчитает земельный сбор по повышенной ставке.
Ключевым инструментом защиты для налогоплательщика выступает контроль за кадастровой стоимостью участка, поскольку базовая ставка и все повышающие коэффициенты рассчитываются именно от этой величины. При выявлении необоснованного начисления собственник должен направить в инспекцию письменное возражение, а в случае отказа последовательно обжаловать решение в судебных инстанциях. Практика показывает, что налоговые органы редко вступают в затяжные споры с гражданами, выстраивающими профессиональную правовую позицию.
Личное или коммерческое: кейсы, которые помогут разобраться
Разграничение личного строительства и коммерческой эксплуатации опирается на два критерия: систематичность сделок и изначальную цель получения прибыли. Разовая операция по продаже одного или двух объектов недвижимости в течение нескольких лет, как правило, не вызывает вопросов у контролирующих органов. Однако если гражданин регистрирует право собственности на три и более домов и реализует их в сжатые сроки, инспекция с высокой вероятностью инициирует проверку.
Руководитель налоговой практики «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге Сергей Сосновский привел пример: возведение пяти домов на пяти участках практически исключает возможность доказать отсутствие предпринимательского характера. Ситуация же с двумя объектами, когда один используется семьей, а второй предназначен для продажи, уже создает неоднозначную правовую позицию и несет определенные риски. Если же второй объект первоначально сдавался в аренду, а впоследствии в него переехал взрослый член семьи, налоговые органы будут оценивать совокупность действий в индивидуальном порядке.
Собеседник редакции также обратил внимание на юридический нюанс, который позволяет налоговым органам формально не повышать ставку, но увеличивать итоговую сумму платежа.
— Коэффициент умножается не на ставку, а на предварительную сумму налога, чтобы посчитать окончательную сумму. Это дает ФНС основания говорить: «мы не утверждаем, что ставка должна составлять 6%». Аргумент не лишен своеобразного юридического изящества, но от перемены мест множителей меняется результат, — отметил эксперт.
Продажа двух домов на соседних участках при личных обстоятельствах не будет квалифицирована как предпринимательская деятельность. В таком случае у гражданина возникнет обязанность уплатить налог на доходы физлиц с полученной суммы, но ставка земельного налога при этом не корректируется, добавил эксперт Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Владимир Саськов. Систематическое использование жилья под краткосрочную аренду или, например, размещение объектов общепита без изменения вида разрешенного использования в реестре является наиболее явным триггером для фискальной проверки.
Перерасчет задним числом
Признание Конституционным судом оспариваемых норм не соответствующими Основному закону создаст правовое основание для корректировки сложившейся практики начислений. Тем не менее возможность возврата средств за предыдущие налоговые периоды для физических лиц на текущий момент ограничена законодательными сроками. Владимир Саськов уточняет, что повышающие коэффициенты 2 или 4 для граждан, использующих участки под ИЖС в предпринимательских целях, могут применяться исключительно начиная с налогового периода 2026 года.
Это означает, что исчисление с учетом указанных множителей впервые произойдет в 2027 году, поэтому основания для требований о перерасчете за более ранние сроки у частных собственников отсутствуют. В случае вынесения судебного акта в пользу налогоплательщика изменение ставок и коэффициентов осуществляется только за тот период, который непосредственно фигурирует в деле. Автоматический пересмотр начислений за все годы владения участком законодательством не предусмотрен.
Для реализации права на возврат излишне уплаченных сумм гражданину необходимо направить в ФНС мотивированное заявление с приложением копии вступившего в силу судебного решения. Сумма к возврату рассчитывается на основании разницы между уплаченным налогом по повышенной ставке и суммой, которая подлежала уплате по нормативным показателям, признанным судами не соответствующими закону. Процесс возвратных платежей регулируется общими правилами налогового законодательства и занимает до одного месяца с момента регистрации обращения.
«Известия» направили запрос в ФНС, но ответ на момент публикации не получен.
Онлайн-проверка: как узнать свою ставку
Получить актуальную информацию о применяемой ставке земельного налога можно дистанционно, используя официальные цифровые сервисы Федеральной налоговой службы. На портале nalog.gov.ru размещен справочный раздел, позволяющий гражданам самостоятельно проверять размеры платежей и наличие преференций. Пользователю необходимо выбрать категорию земельного налога, указать отчетный период, регион и конкретное муниципальное образование, после чего система отобразит установленные ставки со ссылками на нормативные акты.
Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова рекомендует дополнительно запросить актуальную квитанцию по начислению налога в личном кабинете налогоплательщика. В этом документе представлена полная детализация расчетов, позволяющая понять, за какие периоды и по каким основаниям были сформированы обязательства. При обнаружении расхождений с данными Единого государственного реестра недвижимости собственник может направить возражение через электронную форму или заказным письмом с приложением выписки из реестра.
Срок рассмотрения обращений по вопросам некорректного начисления составляет до тридцати календарных дней с момента регистрации заявления.
Льготы на местах
Земельный налог относится к категории местных платежей, что предоставляет муниципальным образованиям и городам федерального значения право самостоятельно устанавливать дифференцированные ставки в рамках законодательных ограничений. Местные власти могут вводить дополнительные преференции для физических лиц, снижая фискальную нагрузку на определенные категории собственников или отдельные виды использования территорий. Юлия Дымова объясняет, что на практике снижение ставок встречается редко, поскольку муниципалитеты заинтересованы в сохранении объема собираемых доходов, однако правовая возможность для таких мер всё же существует.
Разброс применяемых условий в разных регионах достаточно значителен: в одних муниципальных образованиях действует минимальная ставка 0,1% для владельцев единственного участка, в других сохраняется базовый показатель 0,3% с ограниченным перечнем категорий льготников. Для получения установленных преференций, как правило, не требуется подавать отдельные заявления, поскольку сведения передаются из органов местного самоуправления в налоговую службу в автоматическом режиме. Тем не менее для подтверждения права на льготу рекомендуется самостоятельно проверить раздел преференций в справочном сервисе ФНС и при необходимости направить уточняющий запрос.