Анна Смирнова
Доходность флиппинга в Москве – покупки жилья в плохом состоянии с целью продажи после ремонта по более высокой цене – за последние пять лет упала в два-три раза из-за роста цен на квартиры и увеличения стоимости ремонта, рассказали РИА Недвижимость эксперты.
Дорогие квартиры и ремонт
За последние пять лет экономика флиппинга в Москве радикально изменилась не в лучшую сторону, считает член совета директоров инвестплатформы SimpleEstate Артем Цогоев. Если в 2020-2021 годах, когда флипперы работали на растущем рынке с дешевой ипотекой, доходность их деятельности могла достигать 50-100% годовых, сегодня это только 30-35% годовых, отметил он.
"Этому способствует существенно потяжелевшая на фоне высокой ключевой ставки ипотека и рост стоимости ремонта на 15-30% за год из-за подорожания материалов, мебели и работы бригад", – сказал Цогоев.
Вход на рынок стал дороже, если пять лет назад можно было найти однокомнатную квартиру в Москве за 5 миллионов рублей, то сейчас, по подсчетам Цогоева, цены на приемлемое жилье в столице начинаются уже от 10 миллионов рублей.
В результате в 2026 году на флиппинг приходится лишь около 1% от общего числа сделок с жильем в Москве, тогда как пять лет назад этот показатель превышал 20%, констатирует глава офисов "Митино" и "Крылатский" агентства "Инком-Недвижимость" Наталия Борзенкова. По подсчетам же риелтора компании "Этажи" Ивана Золотарева, флиппинг занимает примерно 5-6% от общего числа сделок в городе.
Время профессионалов
И все же, несмотря на снижение доходности, Москва остается главной точкой притяжения для оставшихся флипперов, так как здесь есть платежеспособный спрос, указал эксперт Российской гильдии риелторов Александр Первунин. Из других интересных для флипперов городов он выделил также Санкт-Петербург, Казань, Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Самару и Уфу.
Примерно со второй половины 2024 года, когда прекратила действовать массовая ипотека с господдержкой и на вторичном рынке произошла коррекция спроса, флипперы-одиночки начали уходить с рынка, их место начали занимать профессиональные команды, рассказал Золотарев.
Как правило, они работают одновременно с двумя-четырьмя квартирами, стараясь уложиться в три-семь месяцев с момента покупки квартиры до ее последующей продажи. Есть и более крупные компании, которые ведут параллельно до десяти объектов. Такие организации могут иметь в штате архитекторов и строителей, а также обладают возможностями по постпродажной поддержке объекта, отметил член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA) Григорий Ашихмин.
На московском рынке флиппинга появились и фондовые форматы, например, закрытые паевые инвестиционные фонды, работающие в премиум-сегменте жилья с прогнозной доходностью до 27% годовых, сообщил Цогоев.
Уход в новостройки и премиум
Еще одна тенденция – если раньше флипперы, как правило, выбирали "убитые" квартиры на вторичном рынке, то в 2026 году они переключаются на сегмент новых домов. В 2026 году уже 92% подобных сделок заключаются в сегменте новостроек, привел данные Первунин. Флипперы переделывают отделку от застройщика, обставляют квартиру мебелью и продают ее по более высокой цене.
"Тут есть логика: в новом доме нет рисков скрытых дефектов, проще рассчитать бюджет ремонта, и такие квартиры легче продать", – объяснил он.
Кроме того, флипперы, по наблюдениям Золотарева, стали смещаться в более дорогой сегмент жилья, который меньше зависим от заемных средств. По его словам, если год назад около 70-80% флипперов приобретали квартиры массового сегмента, то теперь лишь 20-30% ориентированы на такое жилье, остальные переориентировались на более дорогие квартиры.
По данным Цогоева, в массовом сегменте средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в Москве сегодня начинается от 10 миллионов рублей. Ремонт обойдется примерно в 1-1,5 миллиона рублей. Прибыль флиппера в этом случае составит 1-3 миллиона рублей за четыре-пять месяцев работы.
В премиум-сегменте с порогом входа от 50 миллионов рублей ремонт может стоить около 15 миллионов рублей, но доходность составит более 35% годовых, добавил он.
Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX
Еще больше новостей в канале РИА Новости в МАКС >>