В последние годы редевелопмент бывших зданий автоматических телефонных станций (АТС) под апартаменты стал заметным трендом на рынке недвижимости во многих городах. Такие объекты часто располагаются в центральных или перспективных районах, обладают интересной архитектурой и потенциалом для создания уникальных жилых пространств. Однако на пути инвестора и девелопера возникает ряд серьёзных препятствий.
1. Проблема изменения назначения земли
Большинство зданий АТС находятся на земельных участках с целевым назначением «для размещения объектов связи». Перевод таких участков в категорию «жилой застройки» или «многофункционального использования» — сложная и длительная процедура. Она требует согласования с муниципальными органами, а зачастую — и с федеральными структурами, если земля находится в федеральной собственности. Без изменения назначения участка невозможно получить разрешение на строительство или реконструкцию под апартаменты, а значит, легализовать проект и ввести его в эксплуатацию. Но в Сочи возмрожно все!
Так здания АТС уже давно переделаны под апарты на Бытхе (Сочи, ул. Бытха, д.30) – отель АК Лиссабон.
Земля находится в муниципальной собственности, вид разрешенного использования -"фактически занимаемый АТС-97".
Договор аренды земли до 2047 г.
Здание относительно молодое 1980 г. и сейчас выглядит следующим образом:
На Мамайке в Центральном районе Сочи из здания АТС на ул. Полтавская, 3 сделан АК "Полтавский"
Здание расположено на равнинной местности у реки Псахе. В прошлом году закончили реконструкцию набережной этой реки, вдоль которой можно прогуляться к морю минут за 15.
2. Особенности расположения и конструкций
Внутри зданий автоматических телефонных станций (АТС) размещалось оборудование для коммутации телефонных вызовов, а также вспомогательные и административные помещения.
Здания АТС, как правило, имеют массивные стены, толстые перекрытия и специфическую планировку, рассчитанную на размещение оборудования. Часто они расположены в плотной городской застройке, что ограничивает возможности расширения или пристройки. Кроме того, такие объекты могут быть признаны объектами культурного наследия или иметь ограничения по высотности и внешнему виду, что накладывает дополнительные требования к проекту реконструкции.
3. Реконструкция помещений с высокими потолками
Высокие потолки — характерная черта зданий АТС. С одной стороны, это плюс для создания современных лофтов и апартаментов с ощущением пространства. С другой — технически сложно и затратно обустраивать второй ярус (антресоль), чтобы увеличить полезную площадь. Необходимо учитывать требования по минимальной высоте помещений, прочности перекрытий, пожарной безопасности и инсоляции. Ошибки в проектировании могут привести к отказу в согласовании перепланировки или к проблемам при эксплуатации.
В АК Лиссабон продажа апартаментов была с ремонтом или вариантом white box. В АК "Полтавский" на Мамайке и АК "Сидней" на ул. Макаренко продавали только черновые варианты.
До сих пор во многих не сделаны ремонты и перепродаются также в черновом.
Все здания были построены в 80е годы. Но конструктивные особенности потолков нелепо выглядит для варианта отеля.
Если высота позволяет, можно "зашить" гипсокартоном или натяжным потолком, как например в АК " Лиссабон"
Коммуникации обычно в таких зданиях центральные, но за счёт увеличения оконных проемов, установки витражей, теплопотери увеличиваются, и приходится дополнительно обогревать сплитом.
4. Стоит ли инвестировать?
Для инвестора определяем показатели окупаемости и ликвидности.
Конечно, апартаменты можно купить дешевле, чем квартиры такой же площади, но только из-за того, что они расположены НЕ у моря. Аналогичные площади нежилых помещений, расположенные ближе к морской набережной, в разы дороже.
Смотрим "вторичку" с ремонтом в АК "Лиссабон":
Площадь считается по полу, но за счёт 2 го яруса с кроватью она увеличивается на 8-10 м2.
Затраты складываются из коммунальных услуг, оплаты аренды земли (делится между всеми собственниками), налогов (имущественный, с прибыли/доходов) и конечно же % УК.
Рассмотрим, какие УК работают в этих новых средствах размещения.
УК Неолит забрала себе "Лиссабон". Работают с 2019 года и занимаются разными частными гостишками.
45% УК оставляет себе в высокий сезон -4 мес. И 35% в низкий -8 мес.
Апартаменты в отличии от отеля обычно не требуют заключения обязательного договора по передачу в аренду помещения. То есть хотите сами живите, хотите сами сдавайте, хотите сдавай к через УК. Но в Лиссабоне действует котловой метод распределения прибыли, как в отеле.
Прибыль в год со стандартного номера 700-800 тыс руб чистыми. Такой прогноз был предложен Cushman&Wakefield и он почти подтвердился.
Посмотрим стоимость размещения и отзывы клиентов.
В районе 3-4 тыс ₽ за сутки, что неплохо для 4х местного номера (кровать на 2 м ярусе и раскладной диван на 1м).
Есть номера с видом на море на последнем этаже
Если вы путешествуете на собственном автомобиле или каршеринге, то это выгоднее, чем отель. Общественный транспорт также хорошо ходит в этих местах.
Средняя загрузка по Сочи 65%, то есть 234 дня.
Смотрим стоимость в не сезон
Если сезон будет удачный, номер заработает 700 тыс ₽ чистыми, если , как прошлый 2025й год, то наберётся тыс 500.
На вложенные 8 млн (стоимость апартамента сейчас) доходность 6-8%.
Да, это не депозит 13%, но с 2020 -2026 гг. депозиты в среднем дали 9%, а стоимость недвижимости выросла в связи с инфляцией так же, как и мясо.
Чтобы получить 600 тыс руб. в год за сдачу в аренду квартиры, вам нужно купить в Сочи однушку за 12-13 млн. Доходность будет 4-5%.
Но это не будет полным пассивом. Ищите людей сами, контролируйте состояние недвижимости сами.
По-прежнему, выгодным будет купить черновой апартамент и сделать ремонт.
Ремонт можно сделать от 40 тыс. ₽/м2, с учётом второго яруса получится примерно 900 тыс₽. Добавьте мебель и технику на ваш вкус и кошелек.
В любом случае 1,5 млн ₽ точно хватит! И у вас средство размещения для 4х чел. Под ключ за 6,7 млн ₽ в Центральном районе Сочи!
Да, пешком до моря вы не дойдете, но дойбе е до ТЦ Море молл минут за 15, а до ж/д вокзала Сочи доедет за 20 мин
А если не делать ремонт самостоятельно? Готовые варианты тоже есть на перепродажах
Если все же хочется пешком до моря, то нужно выбрать вариант на Мамайке-АК Полтавский, но цены будут выше.
Причем апартамент принесет вам все те же 500-800 тыс ₽ в год, потому что загрузка в сезон будет лучше, чем в АК " Сидней", а в несезон хуже. Но если вы рассматриваете вариант в том числе для себя (жить сколько угодно у моря), то почему бы и "да"!
Квартира в новостройке в ЖК "Море" с ремонтом в 200 метрах будет стоит уже 15 млн ₽.
Вывод: вам подойдут апартаменты, если вы не боитесь коммерческой недвижимости, хотите приобрести объект в Сочи дешевле стоимости квартиры и сдавать ее в свободное время. Вы приобретаете недвижимость на долгий срок и не планируете схему купи-продай, т к ликвидность у апартов ниже, чем у квартир. Вас устраивает доходность 6% годовых.
В этой статье мы рассмотрели 3 комплекса, переделанные из бывших зданий АТС, в разных районах города Сочи.
Есть ли другие варианты апартаментов в Сочи с землёй в собственности? Есть! Напишу в следующий раз, если вам интересно, ставьте 👍
Если вам нужна консультация по недвижимости в Сочи, напишите мне 89189048990 в любой мессенджер.
Анна.