Ожидания на вторичном рынке всё ещё разнонаправленные. И даже сейчас, когда вторичка находится в уже вполне очевидной фазе роста, есть люди которые ждут падение цен.
Хотя, замечу, что тех, кто ждёт роста — заметно прибавилось. Правда, разговоры про рост часто сопровождаются ссылкой на снижение ключевой ставки и выводом о резком росте "когда прибегут ипотечники".
Я уже несколько обзоров рынка выпустил с рассказом о том почему ипотечники не прибегут, но многие люди (и к сожалению, "эксперты" и "аналитики") пока продолжают ориентироваться исключительно на размер ключевой ставки, не понимая, что она уже год не является единственным показателем доступности ипотеки.
И так, сразу предупрежу, что текст будет длинный. Если вам не нужно понимание рыночных тенденций и текущий обстановки, а нужен только прогноз цен, то вот он:
На вторичном рынке квартир мы с конца прошлого года находимся в фазе роста. Не бурного, не истеричного, не такого, как в 2020–2021 годах. Но роста.
Пока рынок идёт примерно по тому сценарию, о котором я говорил раньше: в конце прошлого года он прибавил порядка 5%, в апреле примерно ещё +5% (от цен прошлого года). И до конца года вторичка скорее всего прибавит ещё примерно 5% –10% от текущих уровней.
Т.е. с начала года к концу года общий рост цен составит +10%-15%.
Два уточнения:
1. Я говорю не про цены в объявлениях, а про стоимость реальных сделок.
К сожалению, очень многие аналитики в своих прогнозах смотрят исключительно на цены в объявлениях. И это их сильно подводит.
Экспозиция уже довольно долго наполняется объектами с завышенными ценами. И если смотреть на поведение только цен в объявлениях, можно делать выводы, полностью не совпадающие с реальностью.
Например, весь 2024 год и даже 2025 многие "аналитики" ждали падение цен на вторичке. А потом сильно удивлялись, почему оно не произошло. Ведь по их мнению, уже начиналась коррекция, за которую они приняли приведение завышенных ожиданий к реальным стоимостям.
Так что общий совет, при поиске и оценке своих квартир для продажи смотрите не только на цену в объявлении, но и как долго продаются квартиры. Сегодня срок более 2 месяцев с громадной вероятностью означает завышенную цену. По крайней мере в крупных городах. Я понимаю, что может быть местная специфика, но в общем виде — это именно так.
2. Сценарий, который я описал выше — это наиболее вероятный сценарий. Жизнь многогранна. И мы уже не раз видели, как критичные изменения, могут критично же изменить и рыночную позицию.
Поэтому для моего прогноза верна оговорка — он верен, если не произойдет существенных экономических или политических изменений.
При этом, на мой взгляд, рынок находится в такой фазе, что любое изменение (что позитивное, что негативное) скорее сдернет рынок в сторону ускорения роста цен, чем снижения.
Что касается вероятностей другого поведения рынка, то они (к концу года) такие:
- Озвученный выше сценарий — это порядка 90% вероятности.
- Снижение цен — вероятность менее 1%.
- Цены останутся на том же уровне — порядка 4%.
- Цены вырастут более 10%, но менее 20% от текущего уровня — порядка 4%
- Цены вырастут более более 20% — менее 1%
То есть вероятность базового сценария, на мой взгляд, критично выше всех остальных.
Ну, а теперь давайте разбираться, почему я делают такие прогнозы.
Что сейчас происходит на вторичке
Если коротко, то ситуацию на вторичке сегодня можно описать так.
"Психологическое" описание рынка
- Продавцы ждут рост цены
- Покупатели ждут рост цены, но: а) не все, б) у всех надежда, что вдруг он всё же не случится
- Все и покупатели, и продавцы, смотрят на цены в объявлениях, часто в корне не верно оценивая ситуацию
Реальное положение дел
- Рынок в фазе роста (не резкого, не стремительного, но роста)
- При этом покупателей не так уж и много
- Но так же и громадный дефицит предложения, который только усиливается
- Альтернативные сделки вымывают предложение с рынка
- Продавцы свободных квартир не спешат выходить на рынок, начали ждать осени
Как-то так.
Теперь давайте подробнее обо всём.
Путаница и "психология" вторичного рынка недвижимости
Начнем с моего, скорее всего для многих спорного, утверждения, что рынок находится в фазе роста.
Почему эту фазу многие не замечают?
Потому что: а) люди склонны верить тому, что совпадает с их желанием, б) люди часто пренебрегают фактами, которые не вписываются в их картину мира, г) у людей не хватает базы для правильных выводов, потому что они не специалисты и не так давно наблюдают рынок.
"Память" рынка недвижимости 1 год.
Начнем с последнего. Я уже давно вывел тезис о том, что память рынка недвижимости - 1 год. Потому что люди, которые хотят сделать какую-то сделку с недвижимостью начинают активно отслеживать ситуацию на рынке примерно за полгода до предстоящей операции. И потом еще полгода поглядывают ради любопытства.
А рынок недвижимости очень инертен. Поэтому, чтобы отследить тенденцию и сравнить её с тем, что было раньше, нужна "память" с намного большим горизонтом.
Даже 5 лет, на самом деле мало. Именно, поэтому, кстати, в 2022 году, когда я в апреле-мае начал говорить, что есть все предпосылки для падения цен, а в июне уже говорил, что мы точно в фазе падения. Было куча комментариев о том, что цены на недвижимость НИКОГДА не падали.
Комментарии были логичные, ведь правда с 2017 года по 2022-й цены на недвижимость не падали, а наоборот росли. Причем бурно. Но то, что они были логичные, не означает, что они были правильные. Так как, например, я с 2000 года (когда начал работать в недвижимости) видел несколько раз, как цены падали.
Т.е. можно сказать, что людей при анализе рынка часто подводит ложная "память", которая основана на небольшом горизонте анализа. При этом, те кто смотрит графики предыдущих лет, не могут четко сопоставить те события, которые происходили в прошлые годы. И тоже часто ошибаются.
Нет правильной базы для анализа
Например, рост 2020 и 2021-х годов, вообще никак не связан с появлением льготной ипотеки. Я об этом кучу раз говорил, повторяться не буду. Более того, для многих открытие, что льготная ипотека существовала с 2015 года и как-то мы там роста цен не видели.
В итоге, основываясь, на этом ложном предположении (а как иначе, люди ведь на "земле" в то время не работали, не видели реальное положение дел) многими в 2023 и 2024 годах был сделан вывод о том, что раз ипотечников теперь не будет, то цены обязаны рухнуть. А они не рухнули, потому что ипотека в их росте практически не принимала участие.
К чему я всё это пишу?
К тому, что аккуратнее будьте с выводами, даже основанными на общеизвестных фактах.
Я у себя в ТГ-канале недавно приводил комментарий двухгодичной давности к одному из моих видео. Комментатор писал, что в ближайшие полтора года цены очень сильно упадут.
Прошло два года, как мы видим, всё точно наоборот.
Ткните в любое моё видео на ютуб с обзорами рынка и прогнозами с 2023 по 2025 годы, и увидите кучу комментариев (причем обоснованных) где люди, искренне заблуждаясь, считали, что вот-вот и цены рухнут.
Ещё раз повторюсь, все эти комментарии обоснованы. Но факты и аргументы, на которых они делались, были не верны, из-за неправильной интерпретации. И ведь исходя из этих выводов, люди строили свои планы.
Начнем с базы
Цены в объявлениях. Это тоже одна из вещей, которые подводят многих людей.
Я выше уже писал, что нужно смотреть не на цены в объявлениях, а на стоимости реальных сделок.
Но как?! Ведь такие цифры большинству людей и аналитиков не доступны.
Да, точные цифры нет. Но косвенные можно понять. Я снимал на тему правильно оценки недвижимости несколько видео. Ссылку на одно из них обязательно приведу в конце статьи.
Обратите внимание, что такая оценка важна не только продавцу, но и покупателю. Потому что он тоже должен понимать нормальную рыночную стоимость, чтобы не совершать ошибок. Об этом я тоже писал, ссылку тоже дам, повторяться не буду.
И так, как же хотя бы косвенно понять реальную стоимость.
Из правильного анализа цен в объявлениях и понимания реальной ситуации на рынке.
Например, многие продавцы сегодня говорят: "У меня квартира не продаётся, потому что нет покупателей". Мол, когда они появятся, они её купят. Это правда? А может быть цена просто завышена, а не покупателей нет?
Заходите в историю аналогов и смотрите, по какой цене квартиры уходили с рынка. Понятно, что мы так не можем понять размер торга и реально ли квартира была продана, а не просто продавец снял объявление до лучших времен.
Но, одна-две квартиры могут ещё исказить понимание. А с десяток или два —уже нет.
Где взять эти пару десятков? Смотрите историю по снятым объявлениям не за ближайшее время, а можете ориентироваться на год и даже два назад. Только с поправкой.
Например, мы понимаем, что с начала 2023 по август 2023 цены не росли. Небольшой рост цен, порядка 5-6% процентов был с августа по декабрь 2023 года. Дальше цены снова не росли и рост процентов на 5% был в ноябре-декабре 2025 года и в марте-апреле 2026.
Вот вам и база. Можете брать любые более-менее достоверные данные в любой период с начала 2023 года и этими поправками от них прикидывать текущую цену продажи.
Да, это не даст 100% точность. Но и не позволит вам махануть с ценой процентов на 20%.
Кстати, для крупных городов точно (в других нужно точно знать специфику) лакмусовая бумажка - декабрь. Если квартира висит в текущей цене с декабря 2025-го, то там явное завышение цены.
В целом, сегодня вообще можно говорить, что если квартира не продается больше двух месяцев, то нужно приглядеться к её стоимости или ликвидности. Или к обоим факторам...
Предложения мало
Ещё одна ошибка, которая приводит к неправильной оценке ситуации — это ориентация только на спрос.
Я вообще не спорю с тем, что спрос сегодня не высок. Он, кстати, не уже нет так уж и низок. Например, в апреле число сделок в Москве было вполне себе на среднем уровне (даже на 7% выше), если считать среднемесячные цифры за три года.
Но, в целом не самая большая цифра. Так что не спорю, спрос не самый большой.
И если делать выводы только на этом факте, то кажется, что цены должны падать. А они не падают. Почему?
Потому что цена — это не спрос, а баланс спроса и предложения. И вот с предложением у нас как раз большая беда.
Квартир очень мало. Год назад я жаловался, что работая с покупателем, мы понимаем, что купить нечего. Сегодня, я вспоминаю прошлый год, как год с очень хорошим выбором)
В итоге что у нас получается. Что на фоне дефицита покупателей, у нас дефицит продавцов. Причем дефицит продавцов растёт, а дефицит покупателей не растёт, а иногда даже и уменьшается.
Но и это ещё не всё.
Проблема не только в количестве объявлений, а в том, какая часть этих объявлений реально участвует в рынке.
По моей оценке, основанной на моих показателях, в прошлом году доля объектов с завышенными ценами могла быть примерно в районе 25%. Сейчас она ближе к 35%.
То есть формально квартира в продаже есть. Но если она висит с завышенной ценой, то в реальном обороте она не участвует, потому что покупатели не рассматривают её для покупки.
Это значит, что цифры на графике нужно ещё сильнее уменьшить, причем в в этом году на большую долю, что еще снизит экспозицию этого года.
Вот отсюда и возникает это ощущение: вроде объявлений много, а реального выбора нет.
Да кто сейчас купит квартиру, если ипотека такая дорогая?
Это очень частый вопрос. И ответ на него сегодня так же важен для понимания ситуации.
Когда в 2023 году ЦБ резко поднял ключевую ставку, очень много людей сделали прогноз о снижении спроса и, как следствии, новом витке падения цен.
Про ожидания в минус 50%, думаю, помнят все кто следил тогда за рынком недвижимости.
Я же говорил тогда о том, что покупатели не исчезнут. И более того, они останутся в таком объеме, что его хватит для поддержания спроса без снижения цены.
Почему я так думал? Потому что знал, что есть критичные отличия в статистике сделок без ипотеки на первичном и вторичном рынках. Обратите внимание в таблице ниже на долю ипотечных и без ипотечных сделок.
Так же есть существенные отличия в психологии покупателей на этих рынках.
В чём они выражаются? В том, что большая часть сделок на вторичке — это альтернативные сделки, когда покупателем является человек до этого продавший своё жильё.
В первичке большая часть людей, скажем так "чистые" покупатели. Которые берут ипотечный кредит с минимальным первоначальным взносом.
Да, там тоже есть люди, которые продают сначала своё жилье, а затем покупают новостройку. Но их существенно меньше, чем на вторичке.
Это легко объясняется. Большинство людей, которые продают своё жильё, чтобы купить другое, делают это для жизни. Значит, после продажи им нужно где-то жить. В новостройке не получится это реализовать, так как там нужно ждать, пока будет построен дом.
Я прекрасно понимаю, что всё это с определенными оговорками. И сам знаю ситуации, когда мы продавали клиентам квартиры на вторичке, они покупали новостройку, а на время стройки снимали жильё. И всё же это исключение.
Соответственно, если ипотека схлопнется, то количество сделок на вторичке без ипотеки упадёт не так критично, как на первичке. Да, будет сокращение до уровня примерно 2,5 млн. сделок. Это процентов на 35%. Да сильно. Но после падения цен в 2022 году этой активности покупателей будет достаточно, чтобы держать планку стоимости.
Собственно, в итоге так и случилось. И, начиная, с конца 2022 года падение цен остановилось.
То есть, отвечая на вопрос: "Кто будет покупать квартиры, когда нет ипотеки?". Я отвечал, что будут покупать те, кто продал своё жильё.
Но у альтернативы есть ещё один эффект, который мы сейчас и наблюдаем.
Вымывание предложения альтернативными сделками
Смотрите, есть человек, который продаёт свою квартиру не для того, чтобы выйти в деньги, а для того, чтобы купить что-то другое.
Т.е. он является и продавцом и покупателем. И вот он ждёт, когда же придёт покупатель. Наконец-то появляется. И покупает его квартиру.
Дальше наш продавец покупает другую квартиру. Но, мы ведь говорили, что на рынке много альтернативных квартир, значит продавец той квартиры, которую купил наш продавец, тоже покупает квартиру.
В итоге один, скажем так, "внешний" покупатель запускает цепочку из двух, трёх, а то и четырёх-пяти сделок.
Кроме этого, есть ещё и психология продавца свободной квартиры (т.е. который продает, чтобы выйти в деньги, а не купить другое жилье), который не хочет продавать по низкой стоимости, в период высокой инфляции.
Можно сколько угодно рассуждать о том, что когда высокие ставки по депозитам, выгодно продать "не нужную" квартиру, подержать деньги на депозите пару лет, и затем купить такую же квартиру и заработать процентов 30% стоимости.
Но реально, большинство людей предпоч тет не рисковать. Потому что "а вдруг цены резко вырастут, а депозиты заморозят?", "а вдруг большая инфляция и деньги в ней "сгорят"?". И т.п.
Т.е. число свободных квартир сокращается. Плюс, в период высоких ставок по ипотеке, люди, которые хотели бы обменять свою квартиру на квартиру дороже, не могут себе это позволить. Потому что хотели брать кредит на доплату.
В итоге, число предложения сокращается. И на этом фоне, один "внешний" покупатель провоцирует уход из рынка в среднем 3-4 квартир.
А затем, ключевая ставка снижается. Но продавцы свободных квартир ещё пока не появляются, потому что в этот момент они начинают ждать повышения цен. У нас ведь опять пошли разговоры, что придет волна ипотечников и взорвет рынок, как они думают было в 2020-21 годах.
И, если раньше, хоть изредка и были люди, которые понимали, что можно выйти из недвижимости в деньги и заработать, и готовы были рискнуть.
То сейчас они прикидывают ставки по депозитами и свои расчёты на рост цены (а они очевидно существенно выше моих +5%-10% к концу года). И у них выходит, что выгоднее ждать осени.
Выгодно это или нет я напишу в отдельной статье. Или если хотите знать это сейчас, идите на мой тг-канал, я там недавно развернутый пост на эту тему писал.
В общем, сейчас мы фиксируем довольно много случаев, когда продавцы свободных (и кстати, не всегда свободных) квартир не хотят продавать сейчас, а ждут осени с её более высокими ценами.
Т.е. свободных квартир не прибавляется. Зато прибавляется людей, которые понимают, что при текущей ипотечной ставке они уже могут себе позволить взять доплату.
И если раньше один "внешний" покупатель вымывал 3-4 квартиры, то сейчас он начинает вымывать 6-7 квартир.
Ну, и плюс, прибавляется "внешних" покупателей.
Да, спрос растёт не быстро. Но предложение уходит быстрее. И в итоге спрос начинает превышать предложение. А это приводит к росту цены.
Причем обратите внимание, это происходит на, в определенном смысле, пустом рынке. И получается, что рынок нельзя назвать сильно активным, с точки зрения количества сделок, но он активный в тех местах где встречаются покупатели и продавцы квартир, выставленных по рыночной стоимости.
Именно это и вызывает диссонанс у многих, кто не верит в рост цен. Ведь ипотека дорогая, покупателей нет. А цены растут. Как так-то?
Но, как вы видите всё немного не так. И квартира, выставленная по рыночной цене (а сегодня уже даже чуть выше), продается очень быстро.
У нас сейчас есть случаи, когда с одного показа квартира уходит. Да, там правильно организован сам процесс продажи и всё же, каким бы высоким не было наше мастерство продажи, если бы рынок это не позволял, этого бы не было.
Почему сегодня так много квартир с завышенной ценой?
На этот вопрос есть несколько взаимосвязанных ответов.
1. При быстром вымывании квартир с рынка, в первую очередь уходят те, что дешевле всего в своём сегменте. Значит, те что остаются — это квартиры с высокой и завышенной ценой в объявлении.
2. Встаньте на место продавца. Вот вы начали оценивать свою квартиру. Вы открываете сайт с объявлениями и видите, что рядом с вами, а может быть и в вашем доме, продается пара-тройка квартир с определенной ценой.
Какую цену вы будете выставлять? Очевидно, что такую же. Мало кто из продавцов, начнет проводить правильную оценку, о которой я говорил выше.
Ну, вот честно, кто начнёт смотреть на историю продаж в своем и соседних домах? Анализировать сколько висели объекты в рекламе, в какие периоды ушли с рынка (фактор сезонности), делать поправки на периоды роста и стабильной цены?
Зачем, если и так всё понятно. Вон три квартиры, такие же как моя, продаются за 20 млн. Значит, и моя стоит не меньше.
Добавьте ещё сюда то, что каждый продавец склонен переоценивать свой объект и недооценивать чужой. Не замечать недостатки своего объекта и преувеличивать проблемность чужого..
В общем, новая квартира сегодня с большей вероятностью изначально выходит в рынок с завышенной ценой.
3. Спросите у любого продавца, который продает квартиру с завышенной ценой, почему он её так долго не может продать. Он вам скорее всего ответит, что покупателей нет, а не потому что цена завышена.
И это сегодняшняя "психология" рынка недвижимости. Ожидание роста цен. Соответственно, такой продавец не склонен быстро снижать цену объявления, чтобы привести её к реальной стоимости квартиры и начать продажу. Он будет висеть пару месяцев до начала движения.
Плюс сейчас продавцы ещё начнут говорить. что лето всегда сезон низкого спроса. И значит, нет смысла снижать цену, нужно ждать осени, когда придут покупатели и всё сметут. Тем, более, что ключевая станет ещё ниже, а ипотечников ещё больше.
Ну, и возвращаемся к пункту 1 и дальше по циклу.
"Психология" продавцов на вторичке
В итоге всего, что я описал выше средние цены в объявлениях растут. И аналитики фиксируют рост цен (даже когда его реально нет).
Это очевидно нервирует покупателей, некоторые из которых начинают покупки по более высокой цене, чем вчера. И укрепляет продавцов в мысли, что нужно ждать.
Ну, и самое интересное. Кажется, что продавцу альтернативной квартиры должно быть вообще не важно сколько стоит его квартира. Ведь ему надо одно обменять на другое. Значит, какая разница за сколько продашь ты, главное, чтобы ты за эти деньги купил то, что тебе нужно.
Да, так и есть. И продавец альтернативной квартиры думает примерно так, только немного по другому. Он думает, что если та квартира, которую он хочет купить снизит цену, то и он снизит. А если нет, то и он нет.
В итоге, завышенные цены в объявлениях "монолитизируют" позицию не только продавцов рядом расположенных квартир, но и других, которые могут находиться вообще в другом городе.
Продавец, ожидающий роста цен, сейчас находится с психологической точки зрения в более сильной позиции, чем покупатель, ожидающий падение.
Тем более, что много покупателей уже в целом понимают, что цены будут расти. Но часть из них ничего не может сделать, потому что ипотека дорогая, и покупка с минимальным первоначальным взносом для них будет непосильной.
А часть надеется, что несмотря на ожидание роста, вдруг будет падение...
Ну, и вообще, как я говорил в прошлом видеообзоре цен, любой поход в магазин на стороне тех, кто верит в рост цен.
Но, давайте зафиксируем два момента, о которых ниже:
1. Покупатели, несмотря на всё выше сказанное, не находятся в истерике 20-21 годов, когда сметали всё, потому что "если не купишь сегодня, то завтра будет дороже".
2. Вера продавцов в "ипотечников, которые всё сметут" совершенно безосновательна. И не принимает во внимание то, что уже скоро год, как доступность ипотеки определяется нет только ключевой ставкой.
"Истерику" покупателей не наблюдаем
Вернемся к тому, что я говорил выше. Часть покупателей понимает, что цены на вторичке в фазе роста.
И то, что их число растёт я хорошо вижу по комментариям к моим обзорам цен.
Если взять 2023 и 2024 годы, когда я говорил, что цены больше падать не будут или начало 2025-го, когда я рассказывал о грядущем росте цен, было очень много комментариев, где люди спорили со мной, говоря, что цены будут падать.
И этих комментариев было существенно больше, чем сегодня, когда я говорю, что цены уже начали расти.
Т.е. доля людей принимающих движение вторичного рынка недвижимости в сторону роста цен — выросла.
Но, как я и говорил, не все из них могут реализовать свое желание о покупке. Т.е. они не могут выдавить цены ещё сильнее, начав совершать покупки по тем завышенным ценам, что есть сейчас.
Это первое.
Второе. Довольно много покупателей, которые находятся в другой позиции и считают, что если цены и не будут падать, то расти в ближайшее время точно не должны.
Потому что:
- ипотека все ещё дорогая
- ключевая снижается медленно
- квартиры в продаже висят по куче времени, а продаются только те, что снижают цены
Последнюю позицию, кстати, поддерживает и много продавцов альтернативных квартир, и о ловушке, в которую они себя такой позицией загоняют, я писал в статье, которую выше уже упоминал и на которую обязательно дам ссылку в конце.
Давайте поясню немного последний момент. Он чисто психологический. Я ведь выше говорил уже, что висят в продаже именно те квартиры, которые завышены в цене. А те, что по рынку очень быстро уходят.
Так как покупатели этого не видят?
Ну, те, кто уже в активном поиске и прямо реально готовы покупать — это прекрасно понимают. Они уже походили по рынку, увидели "пустые полки", где лежит неликвид, переоценка или "грязная история", а всё хорошее долго не залёживается
А вот те, кто только вышел в поиск, или более того, только приглядывается к рынку в раздумьях нужно ли на него выходить, или ещё целиком в продаже своей квартиры и пока изучает альтернативные предложения, вот как раз они и видят такую картину:
Есть много квартир, они долго висят в рекламе, и когда "снижают" цену их покупают.
Они ведь не оценивают это, как человек привел квартиру к рынку и её купили. Они оценивают это, как человек снизил цену и квартиру купили, а до этого он висел 4-6 месяцев.
Т.е. если сравнить две "картины мира" (одна такого покупателя, а вторая, например, моя или покупателя, который в активном поиске), то будут абсолютно разное восприятие реальности.
В первом случае, ничего не продается потому что ипотека не доступна и цены нужно сбрасывать. Во втором, много завышенных цен, а всё что по рынку (а реально по рынку плюс немного выше) довольно быстро продаётся.
Очевидно ведь, что в первом случае думать о том, что цены могут расти — это противоречить тому, что видишь.
И это психологически играет на стороне сдерживающей рост. Но, не отменяет его!
Прибежит ли вал ипотечников, который всё сметёт?
Нет, не прибежит.
Если вы продаёте свою квартиру по завышенной цене в надежде, что осенью случится именно это, то лучше снизить планку ожиданий.
Во-первых, осенью, в ожидании высоких цен, придёте не только вы, но и много других продавцов, ждущих тоже самое. Т.е. конкуренция вырастет и предложения станет больше, чем сейчас.
Во-вторых, вала ипотечников, чтобы волной спроса повторить 21-й год, точно не наберётся, даже если ключевая ставка станет осенью 13%. Причём не наберется даже, если ЦБ решит вдруг уронить её до 10% или ниже. .
Почему вала ипотечников не будет?
Потому что доступность ипотеки сегодня определяется не только ставкой. И даже не столько ставкой.
ЦБ уже год как регулирует рынок ипотечного (да и всего остального) кредитования, в том числе через макропруденциальные лимиты и надбавки.
Я с прошлого года говорю об этом.
Кстати, в прошлом году, подтверждая мой тезис о памяти рынка в 1 год, у продавцов были точно такие же ожидания о вале ипотечников, и я даже писал статью, где рассказывал о том почему не нужно этого ждать.
Причём сейчас, я, по сути, повторяю те же тезисы в обоснование той же позиции..
Что такое макропруденциальные лимиты и надбавки
Если грубыми мазками, то это можно описать так.
ЦБ говорит, мол я не хочу, чтобы кредитование росло быстрыми темпами. Так как это приведет к росту цен. А учитывая, количество денег на депозитах, при снятии которых можно добавить ещё и кредит, рост цен может стать просто безумным.
Поэтому, будем ограничивать кредиты. Но ведь ключевую ставку нужно снижать! Как тогда это сделать?
И вот ЦБ говорит банкам, что если вы выдаете рисковые кредиты, то а) для вас они станут дороже в обслуживании и значит дороже для заемщика; б) количество таких рисковых кредитов в портфеле банка должно быть сильно ограничено.
Дорогое обслуживание как раз и приводит сейчас к тому, что при снижении ключевой ставки до 14,5%, самую низкую ставку мы видим всего на уровне 16%, а средние ставки по ипотеке в районе 18%.
Напомню, что в былые годы, когда надбавки не работали на рынке ипотеки, при цикле снижения ключевой ставки, мы видели ипотеку по ставкам равным ключевой. А в некоторых банках и ниже неё. То есть сейчас ипотека должна была начинаться в районе 14%, а средняя быть в районе 14,5-15%. Мы видим совсем другое.
Ну, про количество рисковых кредитов в общем портфеле, думаю, что понятно как оно работает. Но чтобы было понятно на сколько жестко, то к примеру, некоторые лимиты - это 1% или 2% от общего количество кредитов. То есть, по сути, их нет.
Кто сегодня может получить ипотечный кредит
Сейчас человек, который точно может получить ипотеку - это одновременно:
- первоначальный взнос от 30%
- платеж по всем кредитам, включая желаемую ипотеку, не более 50% от дохода после вычета расходов на содержание детей и неработающей/щего супруги/га
- белый доход
Если что-то из этого не так, то уже под большим вопросом.
Ну и строго нельзя получить кредит, если первоначальный взнос меньше 20% и платеж/доход более 80%.
Поэтому снижение ключевой ставки само по себе не означает, что ипотека снова станет массово доступной для всех.
Так что при снижении ключевой ставки рост спроса конечно же будет, но ажиотажный спрос мы не увидим. Тем более, что у ЦБ есть все возможности для ещё большего ужесточения требований к заемщику, вплоть до: один кредит в одни руки. Причем, один кредит, в смысле, что если есть потреб, то ипотеку взять нельзя.
ЦБ на стороне покупателей и против сильного роста цен.
Баланс спроса и предложения
Таким образом, мы приходим к картине, где небольшой приток покупателей, будет компенсироваться приходом новых, и что важно, свободных квартир.
Это, в том числе, будет уменьшать выбивание предложения альтернативами, о котором я писал выше.
Как мне кажется, вторичный рынок будет в определенном балансе спроса и предложения на длительный срок. Но этот баланс будет всё же смещен в сторону превышения спроса над предложением.
Что и будет, на мой взгляд, определять движение цен в ближайшие пару лет, которое будет показывать по плюс 10-15% в год.
Прогноз на ближайшие пару лет
Специально для Андрей D., который просил у меня в комментарии под анализом первичного рынка высказать мнение о том, когда вторичка получит свои "+25%", о которых я говорил:
В 23-м году я предположил, что в ближайшие три-четыре года мы увидим рост цен на вторичке примерно на 35%-40%.
5% из них отбились уже в августе 23-го (чего я честно говоря не ожидал, думал, что весь рост на 24-25 годы уйдет, но кто в начале 23-го знал, что ЦБ ставку поднимет так резко)
Еще 10% - это ноябрь-декабрь 25-го и апрель 26-го (кто-то видел оценивает рост за этот период на 15%, но мне кажется что все же 10% ближе к истине)
И еще 5-10% с большой вероятностью мы увидим в конце года.
Таким образом, от 20% до 25% роста, который я закладывал в начале 23-го уже отыгрались.
Следующие 10%-15% - думаю, что придутся на 2027 год. Сейчас, конечно, говорить о таком длинном сроке — дело не благодарное. Тем более, что ЦБ будет активно бороться с ростом цен, в том числе на квартиры.
Их цель в инфляцию 4% никуда не делась. А трудно людям говорить о том, что цель достигнута, когда цены на квартиры прибавляют по 10% в год (что для многих людей будет считаться: цены на квартиры всегда растут).
И всё же, я думаю, что вторичка просто вынуждена будет вырасти, так как у неё есть очень серьёзная база в виде цены новостроек.
Поясню мысль. ВСЕГДА было правило. Новостройка на котловане стоит дешевле готовой квартиры, оформленной в собственность. Цифра в разные годы была разная. Но 10-15% всё равно должно быть.
Сейчас из-за разрыва ставок по льготной и рыночной ипотеке этот баланс порушен. И вторичка стоит дешевле новостройки.
Снижение ключевой ставки неминуемо будет сокращать разрыв ставок и в итоге мы придём к условной разнице процента в 3%, а может быть и полной отмене льготных программ ипотеке.
В этом случае цены должны вернуться в исходную позицию. Когда цена на вторичку дороже новостройки на котловане.
Чтобы это произошло, цены на первичку должны стоять, а на вторичку расти. Что мы сейчас и видим.
Ну, вот где-то плюс 25% еще наберется на вторичке при стоящей первичке и баланс, условно, будет восстановлен.
После этого рынок стабилизируется и выйдет на плато. Очень грубая логика, но она, на мой взгляд, имеет основу.
Так что думаю, что первичка пару лет в ровных ценах, а вторичка в тот же срок плюс 25%. Как-то так.
Подробный прогноз цен на квартиры в новостройках можно прочитать здесь
А теперь обещанные ссылки
Ошибка при смене квартиры, которая может дорого обойтись или какие ошибки совершают сейчас покупатели — читайте здесь.
Как правильно оценивать квартиры - смотрите в видео
сразу оговорю, видео от 2022 года, поэтому я говорю, что рынок падающий. Но советы там до сих пор актуальны.
Ну, а если вы хотите быть в курсе актуальных новостей в сфере недвижимости, подписывайтесь на мой Telegram-канал / канал в MAX — там я чаще выкладываю графики, цифры, а так же разбор реальных сделок с недвижимостью.