Вам обещают 12-15% годовых от посуточной аренды. Красивые цифры. Вы смотрите планировку, вид из окна, отделку. А потом проходит год — и на счёт падает в два раза меньше. Где деньги?
Я Диана Федорова, 11 лет инвестирую на Пхукете. И каждый день вижу одну и ту же ошибку. Люди покупают квартиру, но забывают спросить: кто и как её будет сдавать? А это самое важное.
Управление — это 80% успеха
Квартира сама по себе не зарабатывает.
Её кто-то должен:
· разместить на Booking и Airbnb
· отвечать на звонки в три ночи
· заселять и выселять гостей
· чинить кондиционер и менять лампочки
· в низкий сезон искать клиентов
Если у вас нет чёткого плана по управлению — ваши 12% превратятся в 3-4% или вообще в ноль.
Три модели управления — и только одна реально пассивная
1. Сдаёте сами
Кажется, что экономите на комиссии. Но на деле вы становитесь рабом своей квартиры. Туалет сломался — вы едете чинить. Гость прилетает в час ночи — вы встречаете. Сосед снизил цену до 50 долларов — вы тоже снижаете, и так по кругу.
2. Управляющая компания застройщика — лучше, чем сами.
Застройщик заинтересован, вкладывает в маркетинг. Но проблема: никто не знает этот no-name отель за пределами острова. Индусы и арабы, которые едут в низкий сезон, выберут знакомый бренд, а не вашу «контору».
3. Отельный бренд (Radisson, Marriott и т.п.) — лучший вариант.
Их знают во всём мире. У них стандарты, контракты с туроператорами, заполняемость и в высокий, и в низкий сезон. Но есть подводный камень: некоторые бренды забирают 70% дохода себе. Вы получите 2-3% годовых — швейцарцам и сингапурцам норм, а нам нет.
ЧТО ДЕЛАТЬ?
Искать брендовый отель, который отдаёт инвестору 70% прибыли, а себе забирает 30%. На Пхукете такие есть — например, Radisson на Бангтау и на Лаяне. Мы с командой D-Pocket Property уже проверили их due diligence.
Хотите узнать, в каких проектах правильная модель управления? Напишите мне —
пришлю подборку