Покупка или продажа недвижимости — это не только поиск квартиры и подписание договора. В ряде случаев закон требует обязательного нотариального удостоверения сделки. Многие покупатели и продавцы узнают об этом уже в последний момент — когда Росреестр отказывает в регистрации или банк не принимает документы.
Разберём, какие сделки с недвижимостью в России обязательно оформляются через нотариуса, и почему это важно.
1. Дарение недвижимости между гражданами — теперь только через нотариуса
С 13 января 2025 года вступило в силу новое правило:
договоры дарения недвижимости между физическими лицами требуют обязательного нотариального удостоверения.
Теперь нельзя просто скачать шаблон договора из интернета и подать его в МФЦ. Нотариус обязан проверить:
- дееспособность сторон;
- отсутствие давления или мошенничества;
- наличие ограничений и обременений;
- добровольность сделки.
Это изменение ввели для борьбы с мошенническими схемами, особенно в отношении пожилых людей и квартир, которые переписывались под давлением.
2. Продажа долей в квартире
Если продаётся доля в праве собственности — нотариус обязателен.
Например:
- брат продаёт свою 1/2 квартиры;
- один из наследников продаёт долю;
- супруги делят и продают имущество по частям.
Но есть важное исключение
Если ВСЕ собственники одновременно продают объект по одной сделке одному покупателю — нотариус обычно не требуется.
3. Сделки с участием несовершеннолетних
Если собственником квартиры или доли является ребёнок — без нотариуса сделку оформить нельзя.
Это касается:
- продажи квартиры ребёнка;
- дарения доли;
- обмена;
- любых сделок под контролем органов опеки.
Причина проста: государство дополнительно защищает права несовершеннолетних.
4. Сделки с ограниченно дееспособными гражданами
Если собственник ограничен в дееспособности либо сделка проходит через опеку — нотариальное удостоверение обязательно.
Нотариус проверяет:
- законность сделки;
- наличие согласий;
- отсутствие нарушения прав человека.
5. Договор ренты
Рента — одна из самых рискованных сделок на рынке недвижимости.
Суть:
владелец квартиры передаёт недвижимость другому человеку в обмен на:
- пожизненное содержание;
- уход;
- регулярные выплаты.
Такие договоры всегда удостоверяются нотариально, потому что споры по ним возникают очень часто.
6. Брачный договор
Если супруги определяют режим собственности на недвижимость через брачный договор — он обязательно заверяется нотариусом.
Без нотариуса такой документ просто не имеет юридической силы.
7. Эскроу-договоры в отдельных случаях
Некоторые договоры условного депонирования (эскроу) также требуют нотариального удостоверения — особенно если речь идёт не о безналичных деньгах.
Хотя в обычных сделках с новостройками покупатели чаще сталкиваются с банковским эскроу без участия нотариуса.
8. Если человек не может подписать документы сам
Бывает, что собственник:
- тяжело болен;
- неграмотен;
- физически не может расписаться.
Тогда подпись ставит другое лицо — рукоприкладчик.
В таких случаях нотариальное удостоверение обязательно.
9. Нотариальные доверенности
Обязательно заверяются у нотариуса:
- доверенности на продажу недвижимости;
- доверенности на регистрацию прав;
- передоверие;
- отмена нотариальной доверенности.
Что проверяет нотариус перед сделкой
Многие считают нотариуса «лишними расходами», но на практике он выполняет важную защитную функцию.
Перед удостоверением сделки нотариус проверяет:
- личности сторон;
- правоспособность участников;
- наличие арестов и обременений;
- соответствие сделки закону;
- добровольность подписания;
- риски оспаривания.
Именно поэтому нотариальные сделки сложнее отменить через суд.
Можно ли обратиться к нотариусу добровольно?
Да. Даже если закон этого не требует, стороны могут сами решить оформить сделку нотариально.
Это особенно актуально:
- при дорогих объектах;
- при расчётах наличными;
- при сложных семейных ситуациях;
- если есть риск будущих споров.
Итог
В 2026 году количество сделок, требующих нотариуса, продолжает расти. Государство постепенно ужесточает контроль за рынком недвижимости, особенно там, где есть высокий риск мошенничества.
И иногда дополнительные расходы на нотариуса могут сэкономить миллионы рублей и годы судебных разбирательств.
Если вы хотите БЕЗОПАСНО Купить, Продать, Сдать или Снять квартиру в Москве или Московской Области -
позвоните мне по телефону +7 925 558 10 88 или напишите по-старинке на эл. почту moskrieltor@yandex.ru
Также я оказываю услугу по сопровождению сделок купли-продажи недвижимости с комплексной проверкой документов в других городах РФ. Для всех подписчиков моего канала доступна бесплатная консультация по вопросам недвижимости. Поэтому, если у вас есть вопрос или вы хотите посоветоваться, как быть в конкретно вашей ситуации - пожалуйста записывайтесь на консультацию по телефону указанному выше.